'1대1 재건축', 부담금 피할 대안 될까…곳곳에 암초

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 올해 부활한 재건축초과이익환수제 후폭풍이 재건축 시장을 강타하면서 '1대1 재건축'에 이목이 쏠린다. '1대1 재건축'이란 기존 가구 수와 동일한 규모로 재건축을 하는 방식이다. 일반분양을 줄이고 개발비용을 늘려 사실상 이익금을 차단해 환수금을 내지 않겠다는 의도다.

하지만 업계에선 1대1 재건축이 추진 가능성이 쉽지 않다고 입을 모은다. 일반분양이 줄면 그만큼 조합원 추가부담금이 증가할 수 있어서다.

18일 부동산업계에 따르면 이달 용산구청은 왕궁아파트 주택재건축 정비계획변경안을 서울시에 입안 신청했다. 변경안은 기존 250가구 규모를 유지하면서 재건축을 추진하겠다는 것이다.

◇일반분양 없으면 추가분담금 증가 우려

올해 부활한 재건축초과이익환수제는 조합원당 이익이 3000만원 이상 발생할 경우 초과금액의 최고 절반을 세금으로 내도록 하는 제도다. 현 시점에선 1대1재건축은 초과이익환수제를 피할 수 있는 현실적인 대안이다. 환수금액 계산에 필요한 개발 비용을 늘리고 이익을 줄일 수 있기 때문이다. 일반분양이 소수에 불과한 수직 증축 리모델링과 비슷하다고 볼 수 있다.

이달 서초구가 반포현대 재건축 조합 환수금을 약 1억4000만원으로 통보할 것으로 알려지면서 1대1 재건축이 대안으로 떠올랐다. 지난해부터 초과이익환수제 부활로 1대1 재건축 사례가 증가할 것으로 예상됐다. 실제로 압구정 아파트지구 특별계획3구역 재건축 추진위원회는 1대1 재건축을 준비하고 있다. 반포동 강남원효성빌라와 광진구 워커힐아파트도 검토 중인 것으로 알려졌다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "1대1 재건축을 통해 초고가 주택이 등장할 수 있다"며 "환수제 부활 후 아직은 입증되지 않아 고민이 필요한 부분도 있다"고 설명했다.

문제는 지분율이 낮은 조합원의 경우 증가할 수 있는 추가분담금에 대한 우려다. 재건축 조합원은 조합 청산과정에서 이익을 계산해 자신의 지분율과 분양신청 상품에 따라 환급 혹은 추가분담금을 내야 한다. 다만 1대1 재건축처럼 이익금이 적을 경우 추가분담금이 대폭 증가할 수 있다.

용산구 소재 한 공인중개업소 관계자는 "추가분담금이 환수제 금액보다 적다고 단정하기 어렵다"며 "재산이 유일한 집 한채인 조합원들은 당장 지출해야할 현금이 적은 방식에 우선순위를 둘 것"이라고 강조했다.

현재 1대1 재건축을 추진하는 단지의 공통점은 추진위 수준으로 초기단계라는 점이다. 아직 조합원 의견 수렴 등 해결 과제가 여럿 남아 있다. 특히 압구정과 같은 경우 노인 인구가 많고 대형 상품으로 이뤄져 의견을 수렴하기도 쉽지 않다.

일반적으로 1대1 재건축은 재건축을 통해 초호화 상품으로 업그레이드 시켜 조합원 자산가치를 늘리겠다는 의도가 다분하다. 하지만 수요가 풍부한 강남권에선 주변 집값을 자극할 수 있어 인허가 받기가 쉽지 않다는 의견도 나온다. 또 주변 시세보다 월등히 높은 단지로 재건축되면 기대했던 가격 형성이 어려울 수 있다는 부담도 있다.

압구정 소재 한 중개업소 대표는 "1대1 재건축을 추진하겠다는 추진위가 앞으로 조합을 이끈다고 보장할 수 없다"며 "사업 추진 과정에 변수가 많아 단정하긴 이르다"고 귀띔했다.

◇건설사, 1대1 재건축 수주 부정적…강남권은 고민

건설사들은 1대1 재건축의 시공권 확보는 많은 고민이 필요하다고 입을 모은다. 조합이 일반분양을 통한 수익금이 적다면 추후 공사비 정산 과정에서 잡음이 발생할 가능성이 높은 탓이다.

한 대형건설사 도시정비팀 관계자는 "조합원은 건설사가 손해를 보는 것이 당연하다고 생각하는 것이 일반적"이라며 "1대1 재건축 추진 조합은 건설사에게 많은 양보를 요구할 것"이라고 전했다.

다만 강남권 핵심 입지는 1대1 재건축이라고 하더라도 적극적으로 시공권 확보에 참여할 수 있다는 의향을 내비쳤다. 시공사 선정단계까지 돌입했다면 조합원 의견 수립이 마무리됐다고 판단할 수 있어서다.

또 다른 대형사 관계자는 "건설사들은 사업 리스크를 최소화하는 것이 수주권 확보에 중요한 요소를 차지한다"며 "압구정 등 강남 입지는 단순 사업성뿐 아니라 유무형으로 얻는 효과가 크다"고 말했다.

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