非주거용 임대사업자도 '다주택자 확인 대상'…'매각지연' 예외 없다(종합)

(서울=뉴스1) 김도엽 전준우 기자 = 오는 17일부터 다주택자(2주택 이상, 개인·법인 임대사업자)가 수도권과 규제 지역 아파트를 담보로 받은 대출의 만기 연장이 불허된다. 임차인이 있는 경우 등 불가피한 경우 예외로 만기 연장을 허용해 주지만, 단순히 '매각 지연' 사정만으로는 예외 필요성이 인정되지 않는다는 금융당국의 추가 판단이 나왔다.

오피스·상가 등을 취급하는 '비(非)주거용 임대사업자' 역시 다주택자 확인 대상에 포함토록 했다. 비주거용 임대사업자더라도 수도권 아파트를 보유한 경우가 상당수 있다는 판단이다.

13일 금융권에 따르면 금융당국은 이런 내용이 담긴 '2026년도 가계부채 관리방안' 관련 추가 FAQ를 최근 전 금융권에 배포했다.

앞서 금융위는 4·1 '가계부채 관리방안'을 통해, 오는 17일부터 수도권 및 규제지역 내 다주택자의 기존 대출 연장을 원천 불허하기로 했다. 영향을 받는 다주택자의 만기 일시 상환 대출 규모는 약 4조 1000억 원으로, 아파트 1만 7000가구가 해당한다. 올해 만기가 도래하는 규모는 2조 7000억 원(1만 2000가구)으로 추정된다.

이중 규제 지역은 서울 25개 자치구와 과천, 분당 등 경기도 12개 지역으로 해당 지역 아파트 7500가구가 대상이다.

다만 임차인이 있는 등 '불가피한 경우'에는 예외적으로 대출 만기 연장을 늘려주기로 했지만, 단순 '매각 지연' 등 사정만으로는 예외 사유로 인정되지 않는다.

추가 FAQ를 보면, '다주택자가 매각 의사가 있으나 매수자가 없는 사정 등으로 매각이 지연될 경우 예외적으로 단기(1개월)간의 만기 연장이 가능한지'라는 질문에 "임차인이 있는 경우 등 불가피한 경우에는 이미 예외적으로 만기 연장을 허용해 줬다"며 "매각 지연 등 사정만으로는 예외 필요성이 인정되지 않는다"고 밝혔다.

다주택자인 개인·임대사업자의 세부 판단 기준도 나왔다. 임대 사업자란 부동산 임대업을 하는 '세법'상 임대사업자로, 대출 최초 취급 시점 기준 차주의 주된 영업이 임대업인 경우를 의미한다.

대출 최초 취급 시점 기준 차주의 주된 업종을 확인하기 어려운 경우에는 해당 자금의 용도 관련 업종 기준 등으로 판단할 수 있다. 은행이 대출 최초 취급 당시 차주의 주업종 정보를 저장하지 않았거나, 차주의 입력이 충분하지 않아 주업종을 판단하기 어려운 경우 등이 해당한다.

또 대출 최초 취급 시점 이후 주된 업종이 '부동산 임대업'으로 변경된 경우에도 해당 시점부터 임대사업자로 판단한다.

대출 최초 취급 시점에는 주된 영업이 임대업이었으나, 만기 연장 시점에 주된 업종이 다른 업종으로 변경된 경우에도 다주택자 확인 대상에 해당한다.

다주택자 여부 확인 대상인 임대사업자는 '주거용 건물 임대사업자'로 한정되지 않는 점도 분명히 했다. '비주거용 임대사업자' 또한 원칙적으로 '다주택자 확인 대상'으로 확정한 것이다. 비주거용 임대사업자가 수도권·규제지역 내 아파트를 보유한 경우가 많다는 판단이다.

임대사업자의 경우 주거용 부동산뿐만 아니라 상가·오피스 등 여러 종류의 부동산을 보유한 경우가 많은데, 그중 임대수익 비중이 큰 유형을 기준으로 주거·비주거용 임대사업자로 분류된다. 이에 비주거용 임대사업자라고 '다주택자 확인 대상'에서 배제하면, 이들이 보유한 아파트 물량이 누락된다는 것이다.

금융위는 "다주택자 여부 확인 대상인 임대사업자는 부동산 임대사업자 전체를 의미한다"라며 "주거용 건물 임대사업자로 한정되는 것이 아니다"라고 밝혔다.

한명의 개인 또는 하나의 법인이 여러 '사업자등록번호'를 가진 경우, 관련 사업자 전부를 하나로 놓고 '임대사업자 여부'를 판단토록 했다.

아울러 대책의 대상은 수도권과 규제지역의 '아파트'로 한정되기 때문에 주거용 면적이 절반을 넘는 상가주택이라도 규제 대상에 포함되지 않는다. 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 주택담보대출의 증액 없는 자행 대환(같은 은행에서 다른 상품으로 갈아타기)도 당연히 금지된다.

doyeop@news1.kr