부동산PF 자기자본비율 20%로 단계적 상향…위험가중치 차등화

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 금융당국이 부실 사태를 빚은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 건전성 제고 차원에서 과도한 대출 방지를 위한 규제와 함께 위험가중치 조정, 건전성·충당금 등 규제 전반을 개편한다.

금융위원회는 23일 관계기관 합동 '부동산 PF 상황 점검회의'를 개최하며 이런 내용을 포함한 부동산 PF 건전성 제도개선방안을 논의했다고 밝혔다. 지난해 11월 관계부처가 합동으로 발표한 '부동산PF 제도개선 방안' 후속 조치로, 6차례에 걸친 회의 끝에 최종 개선 방안을 확정했다.

우선 저축·상호·여전·새마을 등 리스크 관리체계가 부족한 업권이 PF 대출 시, PF 사업비 대비 '자기자본비율 요건 20%'를 도입한다. 국내 PF 사업의 자기자본 비율은 약 5% 내외인데, 30%를 상회하는 미국, 일본 등 다른 국가와 달리 과도하게 낮은 수준이라는 지적에 따른 것이다.

다만 PF 시장의 과도한 위축 방지를 위해 공적보증(HUG, HF 등) 등 요건을 갖춘 경우, 실질적 위험완화 요건(위험성이 낮은 것으로 평가되는 사업장)을 갖춘 경우엔 예외를 허용하기로 했다.

또 시장 충격을 완화하기 위해 2027년 5%부터, 2028년 10%, 2029년 15%, 2030년 20%까지 4년간 단계적으로 비율을 상향 조정한다. 현재 국내 시행사 자기자본비율 수준을 감안한 것이다.

PF 대출에 대한 위험가중치도 조정한다. 자기자본 비율이 20% 이상이면서, 적격담보 기준, 지역별 분양률 등 일정 요건을 충족할 때마다 위험가중치를 차등화하는 방식이다.

은행권의 경우 분양률 기준(수도권 80%, 비수도권 70%)의 충족 여부 및 자기자본비율 기준(20%) 충족 여부에 따라 100·120·130·150% 등으로 차등화한다. 자기자본비율만 충족해도 120%를 적용하는 인센티브를 부여하지만, 자기자본비율 및 분양률 미충족시 150%까지 가중하는 방식이다.

저축은행, 여전업권도 은행권도 똑같은 위험가중치를 적용한다. 현재는 1금융권은 PF 대출에 대해 150%, 2금융권은 100%를 적용했었다.

보험업권도 은행권과 비슷하게 자기자본비율 및 분양률에 따라 위험계수를 차등화해 적용한다. 상호금융업권은 조합 순자본비율 산출 시 분모값에 부동산·건설업 업종 대출에 대해 가중치를 110% 부여한다.

증권업은 과도한 부동산 PF 투자 편중을 줄이고, 모험 자본 공급 활성화를 위해 위험가중치를 상향 조정한다.

기존에는 채무보증 18%, 대출 100% 등 단일 위험값을 적용했으나 앞으로는 투자형태와 무관하게 사업단계(브릿지론, 본 PF 등)·LTV 등으로 차등화하고 자기자본비율(20%) 등 추가 요건 충족시 위험값을 일부 완화하는 방식이다.

전업권의 건전성·충당금 규제도 정비한다. PF 사업성평가 시 손실흡수능력을 평가해 PF 자기자본비율 등에 따라 차등화하는 방식이다. 현재 국내 시행사 자기자본비율 수준을 감안해 1년 유예기간 후 2027년부터 4년간 단계적으로 비율을 상향한다.

연도별로 △2027년 자기자본비율 5% 미만 '보통, 3% 미만 '유의', 2% 미만 '부실우려 △2028년 10% 미만 '보통', 5% 미만 '유의', 2% 미만 '부실우려 △2029년 15% 미만 '보통', 10% 미만 '유의', 2% 미만 '부실우려' △20% 미만 '보통', 10% 미만 '유의', 2% 미만 '부실우려' 등으로 구분한다.

업권 현황을 감안해 PF 신용공여에 대한 '거액신용공여' 한도 규제도 도입한다.

은행의 경우 동일 차주 기준 자기자본의 5%를 초과하는 PF 신용공여 총액을 자기자본 1배 이내로 제한한다. 보험·저축은행의 경우 자기자본 10% 초과에 대해 2배 이내로 제한, 상호금융은 자기자본 10%와 자산총액 0.5% 중 큰 금액을 초과하는 PF신용공여 총액을 자기자본 2배 및 총자산의 10% 중 큰 금액 이내로 제한한다.

PF 한도규제 또한 정비한다. 은행은 PF 관련 신용공여를 총 신용공여의 20% 이내로 제한하고, 증권은 부동산 투자금액을 자기자본의 100% 이내로 제한하는 투자금액 한도규제를 도입한다.

보험업권의 경우 PF 관련 신용공여를 총자산의 20% 이내로 제한하는 한편, 상호금융업권은 총대출 대비 PF 대출 한도 20%를 신설하고 부동산·건설업 합산 한도규제에 PF 대출을 추가해 총대출 대비 50% 이내로 관리하도록 한다.

금융당국은 "금융사 시스템 구축 소요시간, 부동산 경기상황 등을 고려해 1년간의 준비기간 부여 후 2027년부터 시행할 예정"이라며 "PF 자기자본비율에 따른 건전성·충당금 규제 개선 및 대출 제한 규제는 현행 국내 시행사 자기자본비율 수준 등을 감안해 2027년부터 4년간 단계적으로 도입한다"고 전했다.

한편 6차 PF 사업성 평가 결과 지난 9월 말 기준 유의·부실우려 여신은 18조 2000억 원으로 전체 PF 익스포져의 10.2% 수준인 것으로 나타났다. 3월 말 21조 9000억 원(11.5%), 6월 말 20조 8000억 원(11.1%)에 이어 2분기 연속 규모와 비중이 감소했다.

9월 말까지 유의·부실우려 사업장 16조 5000억 원이 정리됐다. 경공매, 수의계약 및 상각 등을 통해 11조 8000억 원, 신규 자금 공급 및 자금구조 개편 등을 통해 4조 7000억 원이 재구조화가 완료됐다. 이를 통해 PF 고정이하여신비율 8.0%p, 연체율 5.8%p가 하락하며 건전성 지표가 개선됐다.

9월 말 기준 전체 PF 익스포져는 177조 9000억 원으로, 6월 말 대비 8조 7000억 원 감소했다. 신규 취급 PF 익스포져에 비해 정리된 규모가 더 큰 것이다.

3분기 중 신규 PF 취급액은 20조 6000억 원으로 전년 동기 대비 4조 2000억 원 늘었다. 사업성이 양호한 우량 사업장 중심으로 자금 공급이 지속되고 있다.

doyeop@news1.kr