'노도강·금관구'도 묶였다…서울 전역·수도권 대출 규제 어떻게 바뀌나

(서울=뉴스1) 전준우 기자 = 서울 전역과 경기도 12개 지역이 규제 지역과 토지거래허가구역으로 묶이면서 상대적으로 집값이 낮은 노·도·강(노원·도봉·강북), 금·관·구(금천·관악·구로) 등도 강화된 대출 규제를 적용받게 됐다.

15일 금융당국에 따르면 정부가 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 규제 지역과 토지거래허가구역으로 지정하면서 대출 규제가 강화된다.

규제 지역 내 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 규제 지역 내 주택담보대출 취급 시 강화된 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄어든다. 서울 전역과 경기도 12개 지역은 토지거래허가구역으로도 지정돼 오피스텔, 토지, 상가 담보대출 등 비주택 담보대출(가계대출)의 LTV도 70%→40%로 강화된다.

정부는 이중 장치로 주택 가액별 대출 한도도 추가로 설정했다. 15억 원 이하 주택은 6억 원 한도를 그대로 유지하지만, 15억 원 이상은 4억 원으로 줄어들고 25억 원이 넘으면 2억 원 한도로 더 조인다.

부동산 가격 상승이 고가 주택 중심으로 이뤄진다고 보고 이를 타깃으로 대출 한도를 더 조인 건데, 결과적으로 서울 전역이 규제 지역으로 묶여 외곽 지역의 중저가 아파트도 대출을 끼고 집을 사기가 더 어려워졌다.

10억 원 아파트의 주택담보대출을 받을 때 기존에는 6억 원 한도 내에서 받을 수 있었으나, 앞으로는 LTV 40%가 적용돼 4억 원까지 밖에 대출이 나오지 않기 때문이다.

여기에 스트레스 DSR 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하면서 같은 소득이더라도, 대출 한도가 기존보다 10% 안팎 더 줄어들 수 있다.

전세대출이 부추기는 집값 상승을 막기 위한 여러 장치도 마련했다. 1주택자의 전세대출 이자 상환분을 DSR 산정에 포함한다.

전세대출 차주의 규제 지역 아파트(분양권·입주권 포함) 취득(구입·증여)과 규제 지역 아파트 취득자의 전세대출도 제한된다.

전세대출 보유자가 서울과 경기도 12개 지역에서 3억 원 넘는 아파트 취득 시 전세대출을 회수하고, 규제 지역에서 3억 원이 넘는 아파트를 취득한 자의 전세대출(배우자 포함)도 제한된다.

1억 원이 넘는 신용대출 보유 차주는 대출 실행일로부터 1년간 규제 지역으로 묶인 서울 전역의 주택 구입이 제한되고, 규제 지역 내 1주택 보유자가 해당 주택의 재건축·재개발에 따른 중도금·이주비 대출을 받을 경우 추가 주택 구입이 제한된다.

토허구역 비주택 담보대출 LTV 40%도 효력 발생일 전일(10월 19일)까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명한 경우 등은 종전 규정을 적용한다.

정부는 이번 규제가 '서민 주거 안정'에 초점을 맞췄다는 입장을 밝혔다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "서민 중산층의 주택금융을 이용한 구입에 있어서는 불편함을 주지 않겠다는 것이 기본 정신"이라며 "대출이 주택 가격을 과하게 끌고 가는 상황을 막고, 이를 통해 안정화되면 서민 중산층의 소득과 적절한 주택 구입이 원활해지고 서민 주거 안정에 기여할 것"이라고 말했다.

규제 지역 내에서도 생애 최초 주택 구입자는 기존 LTV 70%가 유지된다. 신 국장은 "정책대출에서 신혼부부에 대한 배려는 변화가 하나도 없다"며 "신혼부부의 LTV 70% 적용은 앞으로도 지속된다"고 말했다.

또 규제 지역 효력 발생일 전일(10월15일)까지 주택 매매 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명할 경우 등에는 종전 규정이 적용된다.

집단대출의 경우 규제 지역 효력 발생일 전일(10월 15일)까지 입주자 모집공고(없을 시 착공신고, 재건축· 재개발 사업장 조합원은 관리처분인가)가 된 사업장에 대해서는 종전 규정을 적용한다.

규제 지역 지정 이전에 중도금대출 LTV를 40% 초과해 받은 경우, 증액 없이 잔금대출로 전환되는 경우에는 해당 중도금대출 취급 시점 적용할 수 있다.

전문가들은 대출 문턱이 대폭 높아진 만큼 집을 알아보기 전에 우선 대출 한도를 확인하는 것이 중요하다고 조언한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "대출문턱이 높아진 만큼 주택을 계약하기에 앞서 반드시 은행창구를 들러 대출 가능 금액을 알아보는 게 중요하다"며 "선 대출확인, 후 계약이 바람직하다"고 말했다.

특히 "비인기 지역에서 인기 지역, 비인기 지역에서 비인기 지역으로 갈아타기를 할 때 '선매수, 후매도' 방식을 이용하는 것은 위험하다"며 "급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있다"고 했다.

junoo5683@news1.kr