[9·13 대책]다주택자 규제지역내 신규 주담대 금지 등 대출규제

(서울=뉴스1) 김현 기자 = 정부가 서울을 중심으로 급등하는 집값을 잡기 위해 전방위적 대출규제 방안을 담은 주택시장 안정대책을 발표했다. 정부가 "투기와 집값은 반드시 잡겠다"며 이번 대책에 강력한 대출 규제 방안을 담은 만큼 이른바 '미친 집값'을 잡을 수 있을지 관심이 쏠린다.

◇2주택 이상 다주택자, 투기지역 내 주택 신규구입 주담대 금지

우선 2주택 이상 다주택자에 대해선 14일 이후 주택매매계약 체결 건부터 투기지역·투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 주택담보대출(주담대)을 금지한다.

1주택 세대도 동일하게 주담대를 원칙적으로 금지하되 추가 주택구입이 이사·부모봉양 등 실수요거나 불가피한 사유로 판단되는 경우 예외로 허용한다. 거주변경·결혼·동거봉양 등의 경우 기존 주택을 최장 2년 이내 처분하거나 무주택자인 자녀의 분가나 타(他) 지역에 거주 중인 60세 이상 부모 별거 봉양 시엔 기존 주택보유를 인정해 주담대를 예외적으로 허용한다.

실수요자를 보호하기 위해 1주택 보유세대가 규제지역 내 실수요 목적의 주택구입을 할 경우엔 현행 무주택 세대와 동일한 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용한다. 그 밖의 예상치 못한 경우를 위해 금융회사 여신심사위원회에서 대출승인을 결정하도록 했다.

규제지역 내 고가주택(공시가격 9억원 초과) 구입 시에는 실거주 목적인 경우를 제외하고는 주담대를 금지한다. 무주택 세대가 주택구입 후 2년내 전입하는 경우나 1주택 세대가 기존주택을 최장 2년 이내에 처분하는 조건에 한해 예외적으로 허용한다.

1주택 세대와 고가주택 구입과 관련한 주담대를 하고 대출자가 약정을 위반하는 사례 등이 발생 시에는 대출자의 주택 관련 대출을 3년간 제한한다.

◇생활자금 목적 주담대 유용 적발 시 신규대출 3년 제한

의료비와 교육비 등 생활자금조달 목적으로 기존 보유 주택을 담보로 대출을 받는 경우 1주택 세대는 현행과 동일한 LTV와 DTI 비율을 적용하지만, 2주택 이상 세대는 10%포인트씩 강화된 LTV와 DTI를 적용한다.

생활안정자금을 주택구입 목적 등으로 유용하지 못하도록 철저한 사후관리 방안도 마련했다. 생활안정자금 대출 시 대출기간 동안 주택을 추가로 사지 않겠다는 약정을 체결하고, 생활안정자금을 대출받은 세대의 주택보유여부를 3개월 등 주기적으로 확인해 주택구입 확인 시 대출을 즉각 회수하고 주택 관련 신규대출을 3년간 제한한다.

◇다주택자, 전세보증 금지…1주택자 '부부합산 1억원' 소득요건 적용

2주택 이상 다주택자는 전세자금 대출에 대한 공적보증을 금지한다. 현재는 주택보유수와 무관하게 보증을 제공해 왔다. 1주택자는 부부합산 소득 1억원 이하까지만 보증을 제공한다. 주택금융공사의 전세보증 경우 보금자리론 소득기준(기본 7000만원, 맞벌이신혼부부 8500만원)을 초과한 경우에는 보증요율을 상향한다.

전세대출 건에 대해선 금융회사가 1년 등 주기적으로 실거주와 주택보유수 변동 여부를 확인한다. 실거주하고 있지 않은 것이 확인될 경우엔 전세대출을 회수하고, 2주택 이상 보유 시에는 공적 전세보증 연장을 제한한다. 전세 보증만기 전에 1주택 초과분을 처분하면 만기 연장이 가능하다.

규정 개정 이전에 전세보증을 이미 이용해 보증을 연장하는 경우엔 예외적으로 경과조치를 적용한다. 2주택자 이상자는 1회에 한해 기존 1주택 초과분을 2년 이내 처분한다는 조건으로 허용하고, 1주택자는 소득요건 없이 허용한다.

◇투기지역 내 주택 담보 임대사업자대출에 LTV 40% 적용

임대사업자가 이미 건축된 주택을 담보로 임대사업자대출을 받는 경우, 투기지역·투기과열지구 내 주택에 대해선 LTV 40%를 적용한다. 현재는 임대사업자대출은 LTV 적용을 받지 않아 금융회사들이 자율적으로 60~80% 정도 수준의 LTV를 적용했다. 투기지역·투기과열지구 내 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 신규 구입하기 위한 임대사업자의 주택담보대출은 원천적으로 금지한다.

가계대출과 사업자대출 등 주담대를 이미 보유한 임대사업자에 대해선 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대를 금지한다. 다만 주택취득 목적이 아닌 임대주택의 개·보수 등 운전자금 성격의 대출은 허용한다.

임대업대출 용도 외 유용점검을 강화해 사업활동과 무관한 대출금 사용을 차단한다. 건당 1억원 초과 또는 동일인 당 5억원 초과시 점검하고, 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인한다. 용도외 유용 시 대출금 회수 및 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한한다.

그러나 주택을 새로 건축해 임대주택을 신규공급하는 경우에는 규제대상에서 제외한다.

애초 임대사업자 대출 규제 방안으로 거론됐던 임대업이자상환비율(RTI) 강화 방안은 이번 발표에선 빠졌다. 금융당국은 늦어도 10월 중순까진 RTI 규제수준의 적정성(규제비율, 한도관리, 예외승인)을 종합적으로 검토해 임대업대출의 건전성 제고 방안 마련한다는 방침이다.

gayunlove@news1.kr