"부동산이라 안전" 믿었다가 원금 전액 손실…이 펀드 뭐길래

(서울=뉴스1) 박주평 기자 = 투자 대상이 부동산이라는 이유로 원금 손실이 없거나 매년 확정적인 수익이 보장된다고 믿고 부동산 펀드에 투자했다가 원금을 잃는 사례가 발생하고 있어 투자자들의 주의가 요구된다. 특히 해외부동산 펀드는 레버리지를 활용하는 경우가 많아 부동산 가격이 하락하면 투자금 전액을 잃을 가능성도 있다.

금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드 관련 주요 분쟁사례를 토대로 부동산 펀드 투자자가 유의해야 할 사항을 안내했다.

해외부동산 펀드는 현지 금융기관에서 대출받아 부동산을 매입하는 레버리지 구조로 운용되는 경우가 많다. 이 때문에 선순위 대출 만기까지 대출금을 상환하지 못하면 대출기관이 담보권을 행사해 부동산을 강제 매각할 수 있다.

부동산을 매각할 경우 대출금을 먼저 상환하고 남은 금액만 펀드 투자자에게 돌아간다. 이에 따라 선순위 대출 규모가 큰 상품은 부동산 가격이 하락할 경우 투자자에게 돌아오는 잔여금이 급격히 줄어들 수 있으며, 경우에 따라 원금 전액을 잃을 수도 있다.

실제 한 투자자는 A 증권사 직원으로부터 "투자 대상이 부동산이라 원금 손실 걱정 없이 안전하다"는 취지의 설명을 듣고 상품에 가입했지만 원금 전액을 잃었다. 이후 부당권유 금지 위반에 따른 A 증권사의 손해배상 책임이 일부 인정됐다.

임대수익이 발생한다고 해서 이를 매년 투자자에게 배당하는 것도 아니다. 현지 대출약정에 따라 임대수익이 대주(貸主)에게 우선 귀속되는 '캐시 트랩'이 적용될 수 있기 때문이다. 캐시 트랩은 담보인정비율(LTV) 초과나 공실률 상승 등 특정 조건이 발생했을 때 적용되며, 이 경우 펀드의 임대수익이 발생하더라도 투자자에 대한 배당이 중단될 수 있다.

환매가 자유롭지 않다는 점도 유의해야 한다. 부동산 펀드는 만기 전 투자금 회수가 제한되는 환매금지형 펀드로 설정되는 경우가 많다. 만기가 도래하더라도 부동산 매각과 청산 절차가 지연되면 당초 예상보다 투자금 회수 시점이 늦어질 수 있다.

펀드 만기가 연장되면 공실 위험과 부동산 가격 하락 위험이 커질 수 있다는 점도 고려해야 한다. 또 투자 과정에서 자필서명 등으로 상품 내용을 확인한 사실이 남으면 향후 분쟁이 발생했을 때 투자자가 충분한 설명을 듣지 못했다는 점을 입증하기 어려울 수 있다.

금감원은 이 밖에도 투자자가 상품의 위험과 수익 구조를 충분히 확인하고 자신의 투자성향에 적합한 상품인지 점검해야 한다고 강조했다.

금감원 관계자는 "앞으로도 금융투자상품 관련 분쟁사례 및 투자자 유의사항을 적시에 안내할 계획"이라며 "필요시 제도 개선을 통해 투자자 보호를 강화해 나가겠다"고 말했다.

jupy@news1.kr