소득 많아도 '주담대 한도 6억' 제한…기존 대출 연장땐 적용 제외[일문일답]

(서울=뉴스1) 박동해 김근욱 기자 = 금융당국이 주택구입 목적의 주택담보대출을 총액 6억 원으로 제한하는 등 부동산 대출 규제 강화를 중심으로 한 가계대출 관리대책을 내놨다. 당국은 '영끌'을 통한 무리한 고액 주택 구입, 다주택 보유, 갭투자를 위한 금융권 대출을 제한해 실거주 외의 목적으로 주택을 구입하는 것을 원천 차단한다는 방침이다.

금융위원회는 27일 오전 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하고 수도권을 중심으로 강화된 가계부채 관리 방안을 발표했다.

금융당국은 최근 토지거래허가제 일시 해제에 따른 주택 거래량 증가, 기준금리 인하에 대한 기대감 등이 맞물리면서 주택 거래가 증가했고 가계대출도 덩달아 급증하고 있다고 진단했다.

이에 금융당국은 주택구입 목적의 모든 주택담보대출에 최대 6억 원의 한도를 부여하기로 했다. 주택담보대출을 받아 수도권 주택을 살 경우 6개월 안에 해당 주택에 전입해야 한다.

더불어 하반기 전 금융권의 가계대출 총량도 당초 목표 대비 50%로 축소된다.

수도권·규제 지역 내 주담대 대출 만기가 30년 만기로 일괄 제한되면서 대출 한도가 줄어들 전망이다. 현재는 은행별로 최대 40년(만 34세 미만일 경우 50년)까지 주담대 만기를 설정해 두고 있다.

더불어 실거주 목적이 아닌 갭투기 수요를 차단하기 위해 수도권·규제 지역 내 2주택 이상 보유자에 대한 추가 주택 구입 목적은 대출 취급이 제한된다. 수도권·규제 지역 내 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억 원으로 제한되고 2주택 이상일 경우 아예 금지된다.

다음은 금융당국이 발표한 가계부채 관리 방안에 대한 일문일답

-이번 대책의 추진 배경은?

▶현재까지 전(全) 금융권 가계대출은 연간 관리목표 내에서 이루어지고 있으나 최근 금리 인하, 토지거래허가제 해제 등이 복합적으로 작용하며 수도권 주담대를 중심으로 가계부채 증가세가 확대되고 있다. 이에 수도권 주담대에 대한 관리를 강화하여 가계부채 증가세를 완화하고자 금번 방안을 마련했다. 핵심은 투자·투기 목적을 달성하는 데 금융권 대출이 기여하는 것이 없게 하는 것이다.

-이번 대책의 주요 내용은?

▶금융당국은 수도권·규제지역 주담대에 대한 관리수준을 강화하기 위해 실수요가 아닌 대출을 제한하는 데 집중했다.

다주택자의 주담대를 강화하는 것으로 다주택자는 수도권 주담대가 불가능하고 생활안전자금 주담대도 불가능해진다. 실거주 목적이 아닌 대출이 제한돼 이제는 수도권, 규제지역에서 주담대를 받으려면 그곳에 실제 살아야 한다.

주담대에 6억 원의 여신 한도를 둔다. 고가 주택 구입에 은행권 대출이 활용되는 것을 막는 취지다. 현재 금융권에서 대출 총량 관리를 하고 있다. 한정된 재원으로 은행 건전성 관리를 하고 있다. 20억 원의 대출을 한 사람에게 해줄 바에는 2억 원의 대출을 열 사람에게 해주는 게 낫다.

이러한 조치와 함께 명목성장률 전망 및 최근 가계대출 증가 추이 등을 고려하여 가계대출 총량목표 감축을 병행했다.

-여신 한도를 6억 원으로 정한 배경은?

▶기준을 정하는 데 정답이 있는 것은 아니다. 전체적으로 봤을 때 서울 수도권 주택 가격 수준, 그리고 주택 구입을 하는 데 있어서 금융권 대출을 이용하는 정도, DSR(총부채원리금상환비율) 40%를 한도로 하는 것이 소득 대비 부채를 어느 규모로 적정한가를 종합적으로 봐서 6억 원 정도가 적당하다고 판단했다.

대략적으로 보면 6억 원 이상 대출받은 이는 10%도 되지 않는 소수다. 이 소수가 주택시장에 영향을 주는 것이다.

이런 식으로 개인의 주담대 한도를 6억 원으로 제한하는 것은 처음이다. 2019년 15억 원 이상 주택에 대해서는 대출을 전혀 하지 않은 조치와 비슷한 유형이다.

-생애최초 주택구입 시 LTV 규제 강화, 정책대출 한도 축소는 실수요자에게도 영향을 주는 것 아닌지?

▶생애최초 LTV는 80%로 완화된 것이 극히 최근의 일이다. 종전 규제 대비 10%포인트(p) 완화된 수준을 적용한 것이라 생애최초 주택 구입하는 데 은행 대출을 활용하려는 청년 입장에서는 70%까지 할 수 있어서 타이트하다고 볼 수 없다.

전세대출도 대출 한도는 좀 줄어들어서 다소 불편함이 있겠지만 청년들에게도 전세대출 금액을 많이 이용하는 게 좋은가, 주택가격이 안정되어서 장래에 주택 구입하는 희망을 갖고 소득의 일정 부분을 경제활동을 하는 게 좋은가라는 관점에서 본다면 이번 조치로 전세대출 금액이 다소 줄더라도 정부가 주택 시장을 안정화하는 게 바람직한 것 아니냐고 생각한다.

정책대출이 너무 많이 늘었다는 공통된 지적이 있었다. 집값 상승에 직접적이지 않지만 영향을 미쳤다는 지적에는 이견이 없다고 본다. 지난해부터 방공제 의무화, 신규 분양주택 잔금 공지 등 정책대출을 조이는 노력을 해왔다. 오늘 발표한 것은 이런 여러 조치 중 하나다.

-서울 중위 아파트 가격이 10억 원을 넘는 상황에서 이번 조치로 집값이 안정돼 청년들이 주택을 살 수 있다고 보나? 대출 제한은 청년, 실수요자들에게는 사다리를 걷어차이는 것 아닌지?

▶결국은 새로운 조치로 인해서 젊은 분들이 어제까지 대출을 활용한 친구와 오늘 안 되는 나와 상대적 상실감, 그런 걸 느낄 수 있는 건 당연하다. 지향하는 바는 결국은 주택가격을 안정화시켜서 우리가 무리해 가면서 자기의 통상적으로 할 수 있는 경제활동을 못 하는 상황을 이제는 좀 그만하게 하자는 것이다.

-능력만큼 대출을 하게 하겠다는 원칙이 훼손되는 것은 아닌지?

▶원칙은 일관되게 지킨다. 이번 조치도 본인의 소득 범위 내에서 합리적인 수준의 부채 규모를 갖게 하자는 것이다. 큰 틀로 봐서는 6억 원 제한도, 1억을 대출받았을 때 평균적으로 원리금 부담 50만 원이다. 6억 원이면 월 300만 원이다. 이를 30년 동안 갚아야 하는 것이다. 이 부분은 한도를 두는 것은 전체적으로 보면 감내할 수 있는 범위에서 부채를 지게 하는 기본 틀은 지키는 것이다.

-수요관리 외 안정적 주택공급도 필요한 것 아닌지?

▶주택시장의 안정을 위해서는 주택의 수요와 공급 양 측면에서 안정적 균형을 달성해 나가는 것이 무엇보다 중요하다. 우수입지에 충분한 규모의 주택이 안정적으로 공급된다는 확신을 통해 수급 불안 심리가 해소될 수 있도록 주택공급 활성화에도 만전을 기할 계획이다.

-규제지역은 추가로 지정되는 것인지?

▶정부는 주택시장 움직임을 높은 경계감을 갖고 예의주시하면서 시장 안정을 위해 활용 가능한 모든 수단을 동원할 계획이며 필요시 규제지역 추가 지정 등 시장 안정조치도 배제하지 않고 적극 강구해 나갈 계획이다.

-경상성장률 하향 전망을 반영하여 총량관리 목표를 감축하는 것인지?

▶명목성장률 전망 조정, 최근의 가계대출 증가 추이 등을 종합적으로 고려하여 총량관리 목표를 조정했다.

-총량관리 목표 초과 시 대출 공급이 전면 중단되는지?

▶금융회사들은 현재에도 월별·분기별 한도를 관리하고 있고 향후 대출 취급 현황을 일일 점검해 나갈 예정인 만큼 가급적 대출 중단 없이 취급 규모를 자율적으로 조정해 나갈 것으로 기대한다.

-처분 조건부 1주택자인 경우, 기존 주택 처분 기한(6개월)의 기산일과 위반 시 불이익은?

▶처분조건부 1주택자는 주택담보대출 실행일로부터 6개월 내에 기존 주택을 처분(명의이전 완료)하고 이를 증빙해야 한다. 위반 시 기한의 이익이 상실(대출금 즉시 회수)되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.

-기존 대출을 증액·대환·만기 연장하는 경우에도 강화된 조치가 적용되는지?

▶대출금이 증액되거나 타행 대환 시에는 강화된 조치가 적용된다. 대출금의 증액 없이 대출을 기한 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경되는 재약정·자행 대환 시에는 종전규정이 적용된다.

-자율관리는 예외 없이 일괄적으로 적용되는 것인지?

▶금융회사별 여신심사위원회 등을 통해 실수요에 대한 예외 인정 필요성 여부를 판단하는 등 탄력적으로 운영할 계획이다. 현재도 자율관리 조치를 시행하는 은행들은 본부 승인 등을 통해 자율관리 조치 예외 인정 필요성 등을 판단하고 있다.

-각 조치별 경과규정은?

▶공통적으로 대출 시행일 전까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 차주 등은 종전규정이 적용된다.

주택 구입 목적 주담대의 경우 시행일 전까지 주택 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 등은 종전규정이 적용된다. 중도금·이주비 대출은 시행일 전까지 입주자 모집공고가 된 경우 등은 종전규정이 적용된다.

전세대출은 시행일 전까지 임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우(가계약 불인정) 등은 종전규정이 적용되고 계약갱신청구권 사용 등 전세계약의 연장으로 인해 전세대출·보증이 연장되는 경우 등 역시 종전규정이 적용된다.

potgus@news1.kr