세제개편 후 내 집 세금 얼마?…시가 46억부터 종부세 확 뛴다[Q&A]

(세종=뉴스1) 이강 기자 = 정부가 부동산 세금의 기준을 '주택 보유 수'에서 '주택 가격' 중심으로, '보유 기간'에서 '실제 거주 기간' 중심으로 전면 개편한다.

실거주·중저가 1주택자의 세 부담은 낮추거나 유지하는 반면, 비거주 주택과 고가·다주택 보유자에 대해서는 과세 부담을 강화하는 방향이다.

재정경제부는 3일 서울 중구 은행회관에서 세제발전심의위원회를 열고 이 같은 내용의 '2026년 세제개편안'을 발표했다.

종부세 부담은 주택 가격대별로 어떻게 달라지는지, 같은 주택이라도 비거주자는 얼마나 더 내는지, 양도세 부담을 줄이려면 언제 매도해야 하는지 등을 문답으로 정리했다.

▶몇 채보다 얼마인지를, 보유기간보다 얼마나 살았는지를 중시하는 방향이다.

실거주·중저가 1주택자의 부담은 낮추고 비거주·고가·다주택자의 부담은 높인다. 정부 시뮬레이션상 실거주 1주택자는 대체로 시가 30억 원 이하까지 세 부담이 줄어든다.

종부세는 기본공제액과 공정시장가액비율, 과표별 세율, 고령자·거주기간 세액공제를 함께 손질한다. 양도세는 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 단계적으로 없애고 거주기간 공제 비중을 높인다.

▶보유 주택의 공시가격을 합산한 뒤 기본공제액을 빼고 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한다.

내년부터 기본공제액은 실거주 1주택자 14억 원, 비거주 1주택자 9억 원이다. 공정시장가액비율은 두 유형 모두 70%가 적용되며, 3주택 이상 보유자는 2028년부터 80%로 오른다.

과표에 누진세율을 적용한 뒤 재산세 중복분과 고령자·거주기간 세액공제를 빼고 농어촌특별세를 더하면 최종 납부액이 나온다.

▶실거주 1주택자는 공시가격 14억 원, 시가 약 20억 원까지 종부세를 내지 않게 된다. 정부 시뮬레이션상 시가 20억~30억 원대는 현행보다 부담이 줄고, 35억~40억 원대는 큰 변화가 없다.

다만 시가 46억 원 안팎부터는 다르다. 시가 50억 원인 실거주 1주택자의 종부세는 현행 453만 9000원에서 최종 개편 이후 978만 5000원으로 2배 이상 늘어난다.

비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원으로 줄어 더 낮은 가격대부터 세금을 낸다. 시가 20억 원이면 종부세가 27만 6000원에서 152만 1000원으로, 시가 70억 원이면 937만 7000원에서 4480만 1000원으로 증가한다.

▶공시가격으로는 약 12억~14억 원이다. 실거주 1주택자는 내년부터 기본공제 14억 원이 적용돼 내년과 2028년 모두 과표와 1차 산출세액이 0원이다.

그러나 비거주 1주택자는 기본공제가 9억 원이어서 두 해 모두 과표가 2억 1000만~3억 5000만 원(세율 0.5~0.7%), 산출세액은 105만~185만 원이다. 직접 살지 않았기 때문에 거주기간 공제도 받을 수 없다.

3주택자의 과표는 내년 약 4억 4000만~5억 8000만 원(세율 0.7%), 산출세액은 약 250만~348만 원이다. 2028년에는 공정시장가액비율이 80%로 오르면서 과표가 약 5억 1000만~6억 7000만 원(세율 0.7~1.3%), 산출세액은 약 295만~447만 원으로 늘어난다.

다만 제시된 세액은 과표에 누진세율만 적용한 1차 산출세액이다. 실제 납부액은 재산세 중복분과 고령자·거주기간 공제, 농어촌특별세 등을 반영해야 한다. 시가 환산액도 각 주택의 실제 공시가격에 따라 달라질 수 있다.

▶공시가격 약 14억~18억 3000만 원 구간이다. 실거주 1주택자의 과표 3억 원 이하 구간(세율 0.5%)으로 두 해 모두 산출세액이 최대 150만 원이다.

비거주 1주택자의 과표는 약 3억 5000만~6억 5000만 원(세율 0.7~1.3%), 산출세액은 약 185만~425만 원이다.

3주택자는 내년 과표가 약 5억 8000만~8억 8000만 원(세율 0.7~1.3%), 산출세액은 약 348만~728만 원이다. 2028년에는 과표가 약 6억 7000만~10억 1000만 원(세율 1.3%)으로 늘면서 산출세액도 약 447만~892만 원으로 커진다.

▶공시가격 약 18억 3000만~22억 6000만 원으로, 실거주 1주택자의 과표 3억~6억 원 구간(세율 0.7%)이다.

실거주 1주택자의 산출세액은 150만~360만 원이다. 비거주 1주택자는 과표가 약 6억 5000만~9억 5000만 원(세율 1.3%), 산출세액은 약 425만~815만 원이다.

3주택자는 내년 과표가 약 8억 8000만~11억 8000만 원(세율 1.3%), 산출세액은 약 728만~1118만 원이다. 2028년에는 과표가 약 10억 1000만~13억 5000만 원(세율 1.3~2.0%), 산출세액은 약 892만~1445만 원으로 늘어난다.

▶공시가격 약 22억 6000만~31억 1000만 원으로, 실거주 1주택자의 과표 6억~12억 원 구간(세율 1.3%)이다.

실거주 1주택자의 산출세액은 두 해 모두 360만~1140만 원이다. 이 구간의 세율은 내년부터 1.0%에서 1.3%로 오른다.

비거주 1주택자의 과표는 약 9억 5000만~15억 5000만 원이다. 산출세액은 내년 약 815만~1665만 원(세율 1.3~1.5%), 2028년 약 815만~1840만 원(세율 1.3~2.0%)이다.

3주택자는 내년 과표가 약 11억 8000만~17억 8000만 원(세율 1.3~2.0%), 산출세액은 약 1118만~2307만 원이다. 2028년에는 과표가 약 13억 5000만~20억 4000만 원(세율 2.0%)으로 늘고 산출세액도 약 1445만~2816만 원으로 커진다.

▶공시가격 약 31억 1000만~49억 7000만 원으로, 실거주 1주택자의 과표 12억~25억 원 구간(내년 세율 1.5%, 2028년 2.0%)이다. 사실상 세 부담이 가파르게 늘기 시작하는 구간이다.

이에 따른 실거주 1주택자의 산출세액은 내년 1140만~3090만 원, 2028년 1140만~3740만 원이다.

비거주 1주택자의 과표는 약 15억 5000만~28억 5000만 원이다. 산출세액은 내년 약 1665만~3790만 원(세율 1.5~2.0%), 2028년 약 1840만~4790만 원(세율 2.0~3.0%)이다.

3주택자는 내년 과표가 약 17억 8000만~30억 8000만 원(세율 2.0~3.0%), 산출세액은 약 2307만~5490만 원이다. 2028년에는 과표가 약 20억 4000만~35억 2000만 원(세율 2.0~3.0%), 산출세액은 약 2816만~6811만 원으로 늘어난다.

▶주택가격 상위 0.03% 안팎에 해당하는 시가 약 71억 원은 공시가격 49억 7000만 원, 실거주 1주택자의 과표 25억 원에 해당한다.

2028년 실거주 1주택자를 기준으로 △시가 약 71억~122억 원은 과표 25억~50억 원 △122억~211억 8000만 원은 과표 50억~94억 원 △211억 8000만 원 초과는 과표 94억 원 초과 구간에 들어간다. 각 구간의 초과분에는 각각 3.0%, 4.0%, 5.0%의 세율이 적용된다.

▶실거주 1주택자는 고령자·거주기간 세액공제를 받을 수 있어 같은 가격의 집이라도 나이와 거주기간에 따라 실제 납부액이 달라진다. 정부 시뮬레이션에서 시가 30억 원 주택을 기준으로 60세·10년 실거주자의 종부세는 76만 원이다. 반면 50세·2년 실거주자는 190만 1000원을 내야 한다.

다만 고가주택일수록 공제율을 적용해 계산한 금액이 공제 한도를 넘을 가능성이 크다. 고령자·거주기간 공제의 합계액은 내년 800만 원, 2028년부터 600만 원으로 제한된다.

▶집을 팔아 생긴 양도차익 가운데 장기보유·거주에 따라 세금 계산에서 빼주는 금액을 최대 10억 원으로 제한한다는 뜻이다. 집값이나 양도차익 자체를 10억 원으로 제한하는 것은 아니다.

예를 들어 장기보유특별공제율을 적용한 공제액이 16억 원으로 계산돼도 실제로는 10억 원까지만 공제받고, 나머지 6억 원은 과세 대상에 포함된다.

한도는 2028년 20억 원으로 도입된 뒤 2029년부터 10억 원으로 낮아진다.

▶장기보유특별공제는 집을 취득한 시점이 아니라 양도하는 시점의 제도를 적용한다. 내년까지는 현행 공제율이 유지된다. 2028년에는 보유기간에 따라 연 2%, 거주기간에 따라 연 6%를 공제한다. 2029년부터는 보유기간 공제가 없어지고 거주기간에 대해서만 연 8%를 인정한다.

따라서 이미 장기보유에 따른 공제율 40%를 채웠더라도 2029년 이후 집을 팔 때 실제로 거주하지 않았다면 기존의 보유기간 공제를 받을 수 없다.

▶양도세 중과세율만 보면 적어도 내후년까지 파는 것이 유리하다. 조정대상지역 2주택자의 가산세율은 현행 20%포인트(p)에서 내년 5%p, 2028년 10%p로 낮아진다. 3주택 이상 보유자는 현행 30%p에서 내년 10%p, 2028년 15%p로 완화된다.

그러나 2029년부터는 2주택자 20%포인트, 3주택 이상 보유자 30%포인트의 현행 중과세율로 돌아간다. 중과세율만 따지면 내년의 부담이 가장 낮다.

정부는 지난 5월 10일 이후 이미 중과세율을 적용받아 집을 판 다주택자도 내년 5월 확정신고를 통해 차액을 환급받을 수 있도록 할 예정이다.

▶해당 주택에서 1년 이상 계속 거주한 뒤 불가피하게 이사했다면 비거주 기간 가운데 최장 3년을 거주기간으로 인정한다.

인정 사유는 직장 변경이나 전근, 취학, 질병 치료, 해외 체류, 부모 봉양 등이다. 다만 해당 주택에 한 번도 거주하지 않았거나 같은 시·군 안에서 옮긴 경우에는 원칙적으로 적용되지 않는다.

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