[클릭 세무상식]부활한 '6년 단기임대주택', 세제혜택 요건은?

황성원 국세청 정부혁신 국세조사관 = 정부는 민간 임대주택 활성화를 위해 당초 2020년 7월에 폐지한 4년 단기임대주택을 올해 6월 '6년 단기임대주택'(아파트 제외)으로 다시 도입했다.

이번 단기임대주택은 다세대, 다가구, 오피스텔, 단독주택 등 비(非)아파트만 등록할 수 있다.

단기임대주택은 혜택이 많다. 올해 6월 4일 이후 개인이 등록해 일정 요건을 충족할 경우 장기임대주택 보유자의 2년 이상 거주주택 특례, 다주택자 중과배제, 종합부동산세 합산배제가 적용된다.

'매입형 단기임대주택'에서 다주택자 중과 배제 혜택을 받기 위해선 소유자가 임대사업자등록을 하고 임대하는 주택이어야 한다.

또 임대개시일 당시 주택의 기준시가가 4억 원(비수도권은 2억 원) 이하여야 한다.

임대보증금 또는 임대료의 증가율은 5%를 초과하지 않아야 한다. 또 임대료 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하게 돼 있다 있다.

아울러 6년 이상 계속해 임대해야 하고, 1세대가 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로 취득한 조정대상지역에 있는 단기민간임대주택은 제외된다.

다만 조정대상지역 공고일(이미 공고된 지역의 경우 2018년 9월 13일) 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함)을 취득하거나 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 주택은 조정대상지역에 있는 주택으로 보지 않는다.

'건설형 단기민간임대주택'도 사업자 등록, 임대보증금·임대료 증가율 조건은 매입형과 같다.

다만 임대개시일 당시 주택의 기준시가가 매입형은 4억 원인 반면, 건설형은 6억 원 이하면 된다.

또 대지면적이 298㎡ 이하, 주택의 연면적이 149㎡ 이하여야 하고 2가구 이상 임대해야 한다.

단기임대주택의 예를 들어보자. A씨는 올해 8월 1일 서울 용산구의 기준시가 3억 5000만 원의 다세대 주택 1호를 신규 취득한 후 관할구청과 세무서에 임대사업자 등록을 했다. A씨는 추후 6년간 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 예정이다.

그러나 A씨의 경우 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에 해당하는 서울 용산구의 매입형 단기임대주택을 취득한 경우에 해당하므로, 세제 혜택을 받을 수 없다.

반면 똑같은 상황에서 2018년 9월 13일 이전에 임대주택을 이미 취득한 후 현재 단기임대주택으로 신규로 등록하면서 임대개시일 현재 기준시가가 3억 5000만 원인 경우라면 세제 혜택을 모두 받을 수 있다. 조정대상지역의 예외 요건에 해당하는 셈이다.

현행 세법상 10년 장기임대주택의 경우 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 임대주택을 취득·등록해도 장기임대주택 보유자의 2년 이상 거주주택 특례 규정은 적용된다. 그러나 6년 매입형 단기임대주택의 경우에는 해당 특례가 적용되지 않는다.

상당수의 사람이 6년 단기임대주택을 두고 장기보유 특별공제액 50%의 적용여부를 문의한다.

하지만 해당 규정은 장기임대주택으로 8년 이상 임대하는 경우에 한해 적용하므로 단기임대주택으로 등록한 경우에는 적용받을 수 없다.

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