헌재, 임대차 존속기간 20년 제한 민법 조항 '위헌'

(서울=뉴스1) 여태경 기자 = 헌법재판소는 26일 신촌역사(주)가 '임대차 기간을 예외없이 20년으로 제한한 것은 계약의 자유 및 재산권 침해'라며 낸 헌법소원심판 사건에서 재판관 6(위헌) 대 3(합헌) 의견으로 위헌결정을 내렸다.

민법 제651조 제1항은 석조 등 견고한 건물 등의 소유이나 식목 등을 목적으로 하는 토지임대차인 경우를 제외하고는 임대차 존속기간은 20년이 넘지 못하도록 규정하고 있다. 또 당사자간 20년이 넘게 임대차 기간을 약정했더라도 20년으로 단축하도록 하고 있다.

헌재는 "대법원은 이 사건 법률조항의 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀해지고 임차물의 개량이 잘 이뤄지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데 있다고 하고 있다"고 설명했다.

그러나 "임대차계약을 통해 합리적이고 효과적인 임차물 관리 및 개량방식의 설정이 가능함에도 불구하고 임대차 존속기간을 강제해 임차물 관리 및 개량의 목적을 이루고자 하는 것은 임차물의 관리소홀로 인한 가치하락 방지라는 목적 달성을 위한 필요한 최소한의 수단이라고 볼 수 없다"고 밝혔다.

또 "법률 제정 당시에 비해 현저히 변화된 현재의 사회경제적 현상을 제대로 반영하지 못하고 있고 당사자가 20년이 넘는 임대차를 원할 경우 우회적인 방법을 취할 수밖에 없도록 해 사적 자치에 의한 자율적 거래관계 형성을 왜곡하고 있다"고 판단했다.

아울러 "소유건물이 견고한 건물에 해당하는지 여부가 불분명한 경우도 있어 분쟁이 유발될 수 있고 건축기술이 발달된 오늘날 이러한 견고한 건물에 해당하는지 여부가 임대차 존속기간 제한의 적용 여부를 결정하는 기준이 되기에는 부적절하다"고 덧붙였다.

반면 박한철·이진성·강일원 재판관은 "당사자가 장기 임대차계약을 원하는 경우 우회적인 방법을 취해야 하는 불편함은 있지만 그러한 사정만으로 이 사건 조항이 위헌이라고 볼 수 없다"며 "10년의 범위 안에서 횟수 제한 없이 임대차계약을 갱신할 수 있으므로 침해의 최소성이나 법익균형성 원칙을 위반한 것이라고 보기도 어렵다"는 반대의견을 냈다.

신촌역사(주)는 2004년 2월 (주)대우건설과 신촌 민자역사 신축에 관해 공사도급계약을 체결하면서 신촌 민자역사에 대한 임대차계약을 체결할 권한을 대우건설에게 위임했다.

대우건설은 같은 해 7월 성창에프엔디와 역사 건물 중 일부 시설을 기간 30년, 임대료 750억원으로 하는 임대차계약을 체결했다.

하지만 성창에프엔디는 임대차계약 기간 중 20년이 넘는 부분은 민법에 위반돼 무효라며 부당이득반환 청구소송을 냈고 신촌역사(주)는 민법 제651조 제1항에 대해 위헌법률심판제청을 신청했지만 기각되자 헌법소원을 냈다.

haru@news1.kr