LH 매입임대 문턱 낮추자 업계 "리스크 줄었다"…원가법 실효성은 변수

(성남=뉴스1) 김종훈 기자 = 한국토지주택공사(LH)가 수도권 주택공급 차질을 해소하기 위해 민간 사업자의 매입임대사업 문턱을 낮춘다. 감정평가 과정에서 원가를 고려해 사업성을 높이고 토지비 지원을 확대해 민간 참여를 유도한다.

주택도시보증공사(HUG)는 초기 사업비 조달이 어려운 사업자를 위해 토지비의 30% 한도 내에서 지원하는 보증 상품을 내놓는다. 심사 과정도 대폭 간소화해 신청 뒤 일주일 안에 보증이 나갈 수 있도록 하는 것이 목표다.

현장에서 만난 건설업계 관계자들은 절차 간소화와 금융 지원을 대체로 환영했다. 다만 향후 제도 구체화 과정에서 실제 공사 원가가 제대로 반영될 수 있는 장치가 마련돼야 한다는 의견도 나왔다.

LH는 1일 경기 성남시 LH경기남부지역본부에서 2026년 하반기 주택매입사업설명회를 열고 건설사와 시행사 등을 상대로 8·13 공급 대책 이후 구체화한 사업 방향을 알렸다.

핵심은 민간 사업자의 부담 완화다. 서울과 수도권 규제지역에서 신축 주택을 매입할 때 현행 거래사례비교법을 원칙으로 하되 원가법을 병행한다.

거래사례비교법은 같은 지역 내 유사한 주택이 얼마에 팔렸는지를 중심으로 감정평가하는 방식이다. 반면 원가법은 같은 주택을 짓는 데 자재비나 인건비 등이 얼마나 들었는지를 토대로 가치를 산정한다.

LH는 주택 준공 후 2차 감정평가 때 거래사례비교법과 원가법을 병행하고 원가법 산정액이 더 높을 경우 이를 매입가격에 반영한다. 원가법 산정액 인정 한도는 접수·착공 시기에 따라 차등 적용한다. 2026년 접수분 가운데 2027년까지 착공하는 사업은 거래사례비교법 대비 최대 15%까지 인정한다. 조기 착공을 유도하면서 이른바 '고가매입' 논란도 차단하기 위한 장치다.

자금 조달 여건도 개선된다. 토지확보지원금 지급 비율이 기존 최대 70%에서 80%로 확대되고, 실제 착공 이후에는 3개월 단위로 공정률에 따라 매매대금이 분할 지급된다.

공정률 증빙은 감리자의 공정률 확인서와 자금집행내역 등을 토대로 이뤄진다. 다만 감리자가 LH 퇴직 직원인 경우에는 공정률 확인서를 인정하지 않는다.

HUG는 토지비의 30% 한도로 착공 전 초기 사업비를 신속하게 지원하는 전용 보증 상품을 신설한다. 비교적 금리가 높은 브릿지론에 의존해 온 사업자들의 금융 부담을 줄이려는 취지다.

향후 HUG는 현금흐름 심사 단계를 폐지해 신청 후 일주일 이내 보증 발급을 추진한다. LH 약정 심사와 별도로 보증 신청을 받아 두 절차가 동시에 진행될 수 있는 시스템 구축도 검토한다는 방침이다.

아울러 신축매입약정 접수를 위한 서류 절차도 간소화한다. 그동안 사업자는 보유 토지가 사업에 적합한지 불확실한 상황에서도 설계 도면을 마련해야 해 설계비 부담을 감수해야 했다.

LH는 이런 부담을 고려해 초기 접수 단계에서는 다섯 쪽 이내 사업계획서만 제출하도록 서류를 간소화했다. 필지가 여러 지역에 위치한 경우 각각 해당 지역본부에 개별 접수해야 했던 절차도 개선한다. 앞으로는 본사에 일괄 접수하면 된다.

설명회 현장에서는 8·13 공급 대책 이후 나온 LH의 후속 조치가 민간 참여 확대에 도움이 될 것이라는 평가가 나왔다.

강남구의 한 시공사 직원은 "매입임대사업 특성상 국가가 사준다고 보장해 주는 사업이라 소규모 회사에선 관심이 많다"며 "작은 회사일수록 자금 사정이 좋지 않다 보니 정부 조치로 사업 리스크가 크게 줄었다고 본다"고 말했다.

LH가 도입하기로 한 원가법의 실효성이 중요하다는 의견도 제시됐다. 원가를 기준으로 하더라도 평가 과정에서 자재비와 인건비 등을 제대로 반영하지 못하면 제도 개선 효과가 제한적일 수 있다는 것이다.

설명회 참석자 A 씨는 "원가법 도입을 진심으로 환영한다"면서도 "실제 공사비뿐만 아니라 부대비용과 적정한 수준의 원가가 반영돼야 할 텐데 어떻게 산정될지 모르겠다"고 전했다.

LH는 원가가 객관적으로 반영될 수 있도록 제도를 설계한다는 방침이다. LH 관계자는 "정부와 LH, 그리고 감정평가협회 등과 협의를 이어가고 있다"며 "원가가 충분히 반영될 수 있도록 노력하겠다"고 설명했다.

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