부동산 세제 '고차방정식' 됐다…"내 세금 얼마냐" 문의 쇄도

(서울=뉴스1) 김종윤 기자

지금 매도하면 세금이 얼마나 나올까요? 내년까지 기다리는 게 나을까요?"

정부의 부동산 세제개편안 발표 이후 공인중개업소와 세무사들에게 세금 관련 문의가 잇따르고 있다. 실거주 여부와 보유 기간, 양도 시점, 연도별 공제 한도 등에 따라 세금이 달라지는 데다 시행령도 남아 있어 집주인은 물론 공인중개사와 세무사들도 "개인별 계산이 쉽지 않다"고 입을 모은다.

10일 정부에 따르면 2026년 세제개편안은 실거주 1주택자의 혜택을 확대하는 대신 초고가 주택, 비거주 1주택자, 다주택자의 세 부담을 높이는 방향으로 설계됐다.

같은 주택이라도 실제 거주 기간과 주택 수, 취득·양도 시점, 임대 여부에 따라 세액이 달라진다. 다주택자는 양도세 중과 부담이 연도별로 달라질 수 있어 매도 시점에 따른 비교 계산도 필요하다.

정부 적용 예시에 따르면 공시가격 50억 원 주택에 10년 거주한 60세 이상 1주택자의 2028년 보유세는 4615만 원이다. 반면 같은 주택을 10년 보유했더라도 실거주하지 않았다면 보유세는 5799만 원으로 늘어난다.

집주인들이 가장 먼저 찾는 곳은 거래 현장의 공인중개업소다. 예상 양도세와 유리한 매도 시점 등을 묻는 상담이 이어지고 있지만 공인중개사는 세무 전문가가 아닌 만큼 구체적인 세액 계산에는 한계가 있다.

한 공인중개업소 관계자는 "과거 경험을 바탕으로 큰 틀에서 설명하는 수준"이라며 "개인별 상황이 모두 다른 만큼 구체적인 계산은 세무사에게 문의하도록 안내하고 있다"고 말했다.

한 부동산 전문 세무사는 "전문가들이 이해하지 못할 수준은 아니지만 제도 자체가 상당히 복잡하다"며 "적용 사례가 다양할 수 있는 만큼 시행령에서 용어와 적용 기준을 명확하게 정리할 필요가 있다"고 설명했다.

업계에서는 개편안이 아직 확정되지 않은 만큼 당장 개인별 세금을 정확하게 계산하기는 어렵다고 진단한다. 국회 심의와 입법예고, 시행령 개정 과정에서 일부 내용이 달라질 가능성이 있어 현재는 개편안의 큰 방향을 기준으로 세 부담을 가늠할 수밖에 없다.

실거주 인정 기준도 대표적인 변수다. 주민등록상 전입 여부가 기본 기준이지만 직장 이전, 취학, 부모 봉양, 질병 치료 등 예외 인정 범위와 입증 방식은 시행령에서 구체화될 예정이다. 이에 따라 주소 이전을 통한 절세 시도와 편법 여부를 둘러싼 논란도 예상된다.

또 다른 부동산 전문 세무사는 "이번 개편안은 연도별 공제 한도와 일시적 2주택, 정비사업 특례 등 여러 제도가 맞물려 있다"며 "일반 국민도 쉽게 이해할 수 있도록 기준을 보다 명확하게 정리해야 한다"고 말했다.

정부 발표 이후 다주택자의 셈법도 복잡해지고 있다. 매도와 증여, 보유 가운데 어떤 선택이 유리한지 판단해야 하지만 개편안이 아직 확정되지 않았고 실제 시행까지도 시간이 남아 있어 당장 움직이기보다 최종 법안과 시행령을 지켜보겠다는 분위기다.

부동산 컨설팅업계 관계자는 "증여와 매도, 보유에 따른 이해관계에 정책 불확실성까지 더해져 집주인들의 고민이 커지고 있다"며 "당분간은 국회 논의와 시행령, 시장 상황을 함께 지켜보며 관망하는 사례가 많을 것"이라고 전했다.

passionkjy@news1.kr