'금리인상 예고' 집값 변수로 부상…영끌 지역부터 흔들린다

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 한국은행이 연내 기준금리 인상 가능성을 시사하면서 부동산 시장도 금리 변수에 주목하고 있다. 금리 상승은 대출 부담을 키워 실수요자의 매수 여력을 낮추는 요인으로 꼽힌다. 특히 차입 비중이 높은 지역일수록 영향을 크게 받을 수 있다는 분석이다.

최근에는 지역별 자금 조달 구조가 달라지면서 외곽·중저가 지역과 현금 거래 비중이 높은 강남권의 시장 반응이 엇갈릴 것이란 전망이 나온다.

1일 금융권에 따르면 한국은행 금융통화위원회는 지난달 28일 기준금리를 연 2.50%로 동결했다. 다만 통화정책방향 의결문에 '기준금리 인상' 가능성을 담으면서 시장에서는 추가 인상 전망에 힘이 실리고 있다.

금리는 주택시장 흐름에 영향을 미치는 핵심 변수다. 대출을 활용해 집을 매입하는 수요가 많은 만큼 금리가 오르면 이자 부담이 늘고 매수 심리가 위축되는 것이 일반적이다. 기존 차주 역시 원리금 상환 부담이 커지면서 매물을 내놓을 가능성이 높아져 시장에 하방 압력으로 작용할 수 있다.

과거 금리 상승기에는 부동산 시장은 영향을 받았다. 금융위기 이후 경기 회복세가 나타났던 2010년 7월부터 2011년 6월까지 한국은행은 다섯 차례에 걸쳐 기준금리를 인상했다. 당시 서울 아파트 시장은 거래가 둔화되면서 가격 약세를 보인 바 있다.

최근 시장은 과거 금리 인상기와 다른 흐름을 보일 것이란 분석이 나온다. 대출 규제가 강화되면서 지역별 자금 조달 구조에 차이가 나타나고 있기 때문이다.

전문가들은 금리 인상의 영향이 대출 활용 비중이 높은 지역에 집중될 가능성이 크다고 보고 있다.

노원·도봉·강북구 등 서울 외곽의 중저가 주택 밀집 지역과 수도권 외곽은 상대적으로 부담이 커질 수 있다는 평가다. 실수요자들의 대출 의존도가 높은 만큼 금리 상승이 매수 여력 감소로 직결될 수 있어서다.

지방 미분양 시장 역시 부담이 가중될 것으로 예상된다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "금리 상승은 결국 실수요자의 자금 부담을 키우는 요인"이라며 "대출 비중이 높은 지역일수록 시장 위축 가능성이 크고, 미분양 문제 해결도 더욱 어려워질 수 있다"고 말했다.

반면 강남권은 상대적으로 충격이 크지 않을 것이란 전망이 우세하다. 최근 수년간 대출 규제가 강화되면서 고가 주택 거래에서 현금 비중이 크게 높아졌기 때문이다.

현재 15억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도는 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 제한돼 있다.

법원 등기정보광장에 따르면 올해 강남·서초·송파구의 거래가 대비 채권최고액 비율은 모두 30% 밑돌았다. 지난해 40~50%대를 기록했던 것과 비교하면 대출 의존도가 크게 낮아진 셈이다.

심형석 법무법인 조율 수석위원은 "최근 시장은 지역별 자금 조달 구조가 크게 달라 금리 효과도 차별적으로 나타날 수밖에 없다"며 "현금 거래 비중이 높은 강남권은 금리 인상에 따른 직접적인 영향이 크지 않을 것"이라고 말했다.

wns8308@news1.kr