비거주 1주택 규제 속도…'실수요냐 투기냐' 구분 기준이 관건

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 '거주 1주택만 실수요' 원칙을 분명히 하며 비거주 1주택자 규제에 속도를 내고 있다. 일시적 비거주와 투기 목적을 어떻게 구분하느냐에 따라 정책 효과와 시장 충격이 갈릴 수 있다는 지적이 나온다.

14일 업계에 따르면 정부는 비거주 1주택자에 대한 대출 규제 등 관리 강화 방안을 구체화하고 있다. 이재명 대통령은 지난 12일 부동산 투기 근절과 관련해 "세제, 금융, 규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 반드시 해야 한다"고 엑스(X)에 밝히며 규제 의지를 드러냈다.

이어 비거주 1주택자의 전세대출 규제 강화를 다룬 언론 보도를 공유하며 "생산적 금융 강화는 피할 수 없는 길"이라고 강조했다.

앞서 이달 초 금융위원회도 올해 가계대출 관리 방안을 발표하며 투기적 목적의 비거주 1주택자에 대한 대출 규제 방안을 마련하기로 했다.

논란의 핵심은 어디까지를 투기와 실수요로 볼 것인가다. 정부는 전세보증금을 레버리지로 활용해 서울·수도권 핵심지에 투자용 1주택을 보유한 이른바 '집 있는 세입자'를 대표적인 투기성 비거주 1주택으로 보고 있다.

집값 상승기에 전세를 끼고 상급지로 이동하는 '갭투자형 1주택'이나, 본인은 다른 지역에 거주하면서 시세 차익과 임대수익을 노리는 구조를 더 이상 용인하지 않겠다는 취지다.

반면 시장과 전문가들 사이에서는 비거주 1주택을 일률적으로 투기 수요로 규정하는 것은 과도하다는 반론도 제기된다.

직장 전보, 부모 봉양, 치료·요양, 자녀 교육 등으로 당장 자기 집에 살지 못하는 '일시적 비거주' 사례가 존재하기 때문이다. 또 지방이나 고향에 상속받은 주택을 보유한 채 생활권과 직장은 수도권에 있는 경우, 현실적으로 전월세 거주 외에 선택지가 없는 1주택자도 적지 않다.

정부도 이 같은 불가피한 사유에 따른 일시적 비거주는 예외로 두겠다는 입장이지만, 이를 어떻게 정교하게 구분할지 여부가 핵심 쟁점으로 꼽힌다.

전문가들은 비거주 1주택 규제가 본격화될 경우 단기적으로 매물 증가가 나타날 가능성이 있다고 본다. 다만 투기와 실수요를 가르는 기준이 명확하지 않을 경우 시장 혼란이 커질 수 있다는 우려도 나온다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "비거주 1주택자가 수도권과 서울에 상대적으로 많은 것으로 알려져 있다"며 "일시적 비거주에 대한 예외 기준이 마련되더라도 단기적으로 매물 총량은 증가할 수 있다"고 말했다.

그러면서 "특정 물건, 지역, 보유 기간 등 다양한 기준을 통해 투기와 실수요를 구분해야 하는데 이 과정이 매우 복잡할 것"이라며 "구분 기준이 충분히 정교하지 않으면 형평성 논란이 불거질 수 있어 신중한 접근이 필요하다"고 덧붙였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "비거주 1주택자의 투기 여부를 명확히 판단할 수 있는 기준 마련이 선행돼야 한다"며 "규제가 시행되면 일시적으로 매매 물량은 늘 수 있지만 전월세 시장 불안으로 이어질 가능성도 있다"고 봤다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "국내 비거주 1주택자 비중은 약 5% 수준으로 추산되며, 서울은 이보다 더 높은 것으로 보인다"며 "이 상황에서 대출 규제나 장기보유특별공제 축소 등이 병행되면 전세 물건 감소로 이어질 수 있다"고 설명했다.

dkim@news1.kr