강남 꺾이자 한강벨트도 냉기…고강도 규제 예고에 서울 집값 하방 압력

(세종·서울=뉴스1) 조용훈 황보준엽 기자 = 서울 아파트 시장의 풍향계인 강남 3구(강남·서초·송파구)가 하락폭을 키우며 본격적인 가격 조정 국면에 들어섰다. 집값 조정은 한강벨트와 인접 주요 자치구로 번지면서 강동구가 하락 전환했고, 동작구도 보합을 기록했다. 정부가 비거주 1주택자 등을 대상으로 보유세 강화 등 고강도 규제를 예고하면서 향후 집값 하방 압력은 더 커질 전망이다.

13일 한국부동산원에 따르면 3월 2주(9일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주(0.09%)보다 0.01%p(포인트) 낮은 0.08% 상승을 기록하며 6주 연속 상승폭이 축소됐다.

서울 전체는 상승세를 이어갔지만, 한강 이남 11개구 평균 상승률은 0.03%에 그쳤다. 특히 강남구(0.07%→-0.13%) 송파구(-0.09%→-0.17%) 서초구(-0.01%→-0.07%) 등 강남3구는 일제히 낙폭을 키웠다.

강동구도 이번 주 -0.01%로 56주 만에 하락 전환했고, 용산구도 2월 3주 0.19%에서 -0.01%→-0.05%→-0.03%로 돌아서며 한강 남북을 잇는 고가 벨트 전반에 냉기가 도는 모습이다.

​

매물 측면에서도 조정 신호는 뚜렷하다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 매물은 이재명 대통령이 양도세 중과 유예 종료를 못 박은 1월 23일 5만 6219건에서 현재 7만 6638건으로 36.3% 늘었다.

같은 기간 강남 3구 매물은 5730건에서 1만 4866건으로 45.7% 증가했고, 성동(83.7%), 동작(60.9%), 마포(54.6%), 광진(52.5%) 등 주요 한강벨트 지역도 큰 폭의 매물 증가세를 기록했다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "강남 3구 중심 가격조정 장세가 이어지는 가운데 기존 매물이 가격조정 가능성을 열어둔 채 매수·매도자가 줄다리기하는 상황"이라며 "30억 원 이하 가격대에 매수 문의가 몰리면서 급매 위주로만 간헐적 거래가 이뤄지고 있다"고 덧붙였다.

한강벨트와 인접 자치구는 본격적인 조정 국면에 진입할 것으로 보인다. 동작구 매매가격 변동률은 0.01%에서 0.00%까지 내려와 하락 전환을 앞둔 보합 국면에 섰고 성동구는 0.29%→0.20%→0.18%→0.06%로, 마포구도 0.23%→0.19%→0.13%→0.07%로 상승폭이 빠르게 줄었다. 통계상으로는 여전히 플러스지만 강남권 대비 늦게 조정에 들어가는 '후행 조정' 지역이라는 분석이다.

성동구의 한 공인중개사는 "5월 9일 양도세 중과 시행이 다가올수록 강남에서 급매가 본격적으로 나오면 인접 자치구에도 뒤늦게 급매가 쌓이면서 추가 조정을 피하기 어려울 수 있다"고 말했다.

​

정책 환경도 고가 주택 조정을 압박하는 방향으로 움직이고 있다.

김윤덕 국토교통부 장관은 전날(12일) 한 라디오 방송에 출연해 "집을 가지고 있으면 이익이 되지 않는 정책을 만들겠다"고 밝히며 투기성 비거주 1주택과 이른바 똘똘한 한 채를 겨냥한 강력한 세제·금융 대책을 준비 중이라고 예고했다.

시장은 보유세 인상과 장기보유특별공제 축소 등 규제가 등장할 것으로 내다본다. 이와 관련, 국토부는 ""현재 투기적 목적의 주택 보유를 지양하고, 실거주 1주택자 중심의 주택시장을 조성하기 위해 세제 등을 포함한 다양한 방안을 검토 중"이라며 "관계부처는 주택시장 정상화를 위한 세제 합리화 방안 마련을 위해 연구용역을 추진하고, 전문가 의견 등을 수렴 중"이라고 설명했다.

시장에선 정부의 고강도 규제 움직임으로 집값 조정 강도가 한층 더 커질 수 있다는 관측이 나온다. 아직 강북과 비강남권 일부 지역의 집값 상승이 서울 상승세를 지탱하고 있지만, 급매와 매물 축적 그리고 정부의 규제 강화로 시장은 하락세로 접어들 수 있다는 전망이다.

심형석 법무법인 조율 수석위원(우대빵연구소 소장)은 "세제와 금융 등 고강도 대책이 나오면 시장이 위축될 것"이라며 "투자 성격의 수요는 줄어들게 될 가능성이 크다"고 말했다.

​

​

joyonghun@news1.kr