토허구역 전세 재계약도 실거주 의무 유예…2월12일 이전 계약 인정

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 토지거래허가구역 내 주택의 실거주 의무를 둘러싼 혼선이 일부 해소됐다. 정부가 2026년 2월 12일 이전에 체결되거나 계약갱신청구권 등으로 연장된 임대차 계약도 실거주 의무 유예 대상에 포함된다고 명확히 밝히면서다.

다만 임대차 계약은 2028년 2월 12일까지 종료돼야 하며, 이후 추가 갱신 계약에는 유예가 적용되지 않는다.

국토교통부는 3일 보도참고자료를 통해 "다주택자 양도소득세 중과 종료와 관련해 2026년 2월 12일 이전 임대차(전세) 계약을 계약갱신청구권 등으로 연장한 경우에도 해당 계약 종료 시점까지는 실거주 의무를 유예한다"고 밝혔다. 유예가 적용되기 위해서는 임대차 계약이 2028년 2월 12일까지 종료돼야 한다는 조건이 붙는다.

국토부가 밝힌 "2026년 2월 12일 현재 임대 중(전세권 포함)인 주택에 대해 최초 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예한다"는 규정은 해당 시점 이전에 체결된 임대차 계약이라면 갱신 여부와 관계없이 현재 유효한 계약이 종료되는 시점까지만 유예가 적용된다는 의미다.

이에 따라 2026년 2월 12일 이후 임대차 계약을 다시 갱신하거나 새로 연장한 경우에는 실거주 의무가 추가로 유예되지 않는다.

예를 들어 서울 용산구에서 임차인이 계약갱신청구권 행사 또는 변경 계약을 통해 2025년 9월 10일 재계약을 체결하고, 임대 기간이 2025년 9월 11일부터 2027년 9월 10일까지인 경우 해당 주택의 실거주 의무는 최초 종료일인 2027년 9월 10일까지 유예된다.

국토부는 이러한 해석을 허가 관청에 공문으로 통보했으며, 앞으로 토지거래허가 심사 과정에서 해당 기준이 적용될 예정이라고 설명했다.

앞서 정부는 양도세 중과가 적용되는 조정대상지역이 토지거래허가구역으로도 지정되면서 2년 실거주 의무가 중첩 적용되는 문제가 발생하자, 지난달 12일 보완책을 발표했다. 임차인이 거주 중인 주택은 사실상 거래가 어렵다는 지적이 이어졌기 때문이다.

보완책의 핵심은 매도하려는 주택에 임차인이 거주 중이더라도, 매수자가 무주택자인 경우에 한해 최장 2년까지 실거주 의무를 유예하는 것이다.

그러나 기존 국토부 지침에는 "개정안 발표일(2026년 2월 12일) 현재 체결된 임대차 계약상의 최초 종료일까지 유예한다"고만 명시돼 있어, 계약갱신청구권을 행사해 재계약한 다주택자의 경우 매매가 허용되는지 여부를 두고 현장에서 혼선이 발생했다.

이번 유권해석으로 계약갱신청구권 행사분도 유예 대상에 포함된다는 점이 명확해지면서 관련 혼란은 상당 부분 해소될 것으로 보인다.

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