입주 가뭄에 전세·월세 동반 비상…내년 수도권 전월세난 심화

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 내년 서울과 수도권 전월세 시장은 신규 아파트 공급 공백과 각종 규제가 겹치며 전세난과 월세난이 동시에 심화될 가능성이 커지고 있다. 서민과 무주택 실수요자의 주거비 부담이 올해보다 크게 늘어날 것이란 우려도 나온다.

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29일 직방 등에 따르면 2026년 수도권 아파트 입주 예정 물량은 8만 1534가구로 올해보다 약 27% 줄어들 것으로 예상된다. 서울은 1만 6412가구에 그쳐 감소 폭이 48%에 이른다. 이 가운데 상당수는 재건축·재개발 등 정비사업 물량으로, 실거주 비중이 커 전세로 나올 수 있는 가구 수는 많지 않을 것으로 보인다.

주택산업연구원은 2026년을 '본격적인 입주 물량 가뭄의 시작점'으로 규정하며 구조적인 공급 공백이 전월세 시장을 압박하는 해가 될 것으로 진단했다. 주산연은 내년 전세가격 상승률을 수도권 3.8%, 서울 4.7%로 전망했다.

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공급 감소와 함께 다주택자에 대한 세제와 대출 규제가 강화되면서 임대용 매입 수요가 위축되고 있다. 갭투자 억제 정책으로 전세를 끼고 시장에 나왔던 매물까지 감소해 '임대 공급자 이탈' 현상이 두드러질 것이란 분석이다.

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토지거래허가구역 확대 역시 수급을 죄는 변수다. 서종대 주산연 원장은 "서울과 수도권 주요 지역에 토지거래허가구역이 늘어나 실거주 의무가 강화된 만큼 허가구역 내 신규 매입 주택은 집주인 실거주나 월세 위주로 소화되고 전세 물량은 한층 더 줄어들 것"이라고 설명했다.

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이 같은 공급 부족과 규제 강화는 이미 전세 시장 곳곳에서 신호로 나타나고 있다. 서울 아파트 전세가격은 46주 연속 오름세를 이어가고 있고 전세수급지수도 수요가 공급을 앞서는 구간에서 좀처럼 내려오지 않고 있다.

계약갱신청구권 사용이 늘면서 기존 계약 연장이 일반화되고, 기축 아파트에서 새로 나오는 전세 물량은 눈에 띄게 줄어드는 흐름이다. 매매가격 급등과 대출 규제 강화로 내 집 마련에 실패한 실수요가 전세와 월세로 이동하면서 전월세 시장은 '수요는 늘고 공급은 줄어드는' 구조가 고착되고 있다.

전국 월세지수와 월세 순환변동값은 2023년 하반기 이후 상승세로 돌아섰고 수도권 월세가격도 입주 가뭄과 전세의 월세 전환 가속화 속에 꾸준히 오르고 있다.

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정부가 전월세 안정을 위한 추가 공급 확대나 임대 지원 대책을 본격적으로 내놓지 못한 점도 불안 요인이다. 정책 공백이 길어질수록 시장은 전세난 장기화와 월세 부담 확대를 기정사실로 받아들이는 분위기다.

전문가들은 입주 물량 감소와 규제가 맞물리며 내년 전월세난이 더욱 심화될 가능성이 크다고 보고 있다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "수도권 전월세 시장은 이미 신규 계약보다 갱신 위주로 재편된 상태이고 전세 만기 때 보증부 월세나 월세로 전환하는 사례가 계속 늘고 있다"며 "입주 가뭄과 중금리 장기화, 전세대출 규제가 겹치면서 무주택 서민의 주거비 부담은 내년에 훨씬 더 크게 체감될 수밖에 없다"고 말했다.

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심형석 우대빵부동산 연구소장은 "내년은 전세를 구하기도 어렵고 월세 가격도 많이 올라 세입자 입장에서 전세 시장과 월세 시장 모두 버거운 한 해가 될 것"이라며 "입주 물량이 거의 없고 정부 규제가 실거주를 요구하다 보니 인기 지역에서는 매물이 나오지 않아 자연스럽게 가격이 오를 수밖에 없다"고 진단했다.

이어 "서울·수도권은 토지거래허가구역 확대와 다주택자 규제, 임대사업자 만료 물량 재편 등이 맞물리면서 내년 전월세 시장의 가격 변동성이 올해보다 더 커질 수 있다"며 "서민 주거 안정을 위한 별도의 임대 공급 확대와 세제·금융 보완이 뒤따르지 않으면 전세난과 월세난이 구조화될 위험이 크다"고 경고했다.

joyonghun@news1.kr