'분양 허용' 연계형 정비사업 숨통…고금리 속 활성화는 제한적

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 정부가 공공지원 민간임대 연계형 정비사업의 사업성을 높이기 위해 임대주택 매입가격 산정 기준을 합리화하고, 일반분양을 일부 허용하는 방향으로 제도를 개선한다. 공사비 급등으로 연계형 정비사업이 장기간 표류하는 사례가 늘자, 정비사업 지연과 주택 공급 차질을 해소하기 위한 조치다.

다만 핵심 변수인 금리 인하가 지연되고 있어, 제도 개선에도 불구하고 당장 사업이 탄력을 받기는 어려울 것이라는 분석도 나온다.

9일 부동산 업계에 따르면, 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 공공지원 민간임대 연계형 정비사업 제도 개선안을 8일 발표했다.

공공지원 민간임대 연계형 정비사업은 2015년 도입된 제도로, 재개발·재건축 과정에서 발생하는 일반분양 물량을 임대사업자(리츠 등)가 전량 매입해 민간임대주택으로 공급하는 방식이다. 일반분양 미분양 위험을 차단할 수 있어, 도심 노후 주거지 정비를 촉진하는 수단으로 활용돼 왔다.

그러나 기존 제도는 임대주택 매입가격이 사업시행인가 이후 6개월 시점을 기준으로 확정되는 구조라, 이후 공사비나 원자재 가격이 급등해도 매각가격을 조정할 수 없었다. 이로 인해 공사비 상승 국면에서 조합원 분담금이 급증하며 사업이 장기간 지연되는 사례가 잇따랐다.

실제로 인천 도화1구역은 공공지원 민간임대 방식을 포기하고 다른 사업 방식으로 전환했으며, 인천 동구 송림동 금송구역 재개발사업 역시 연계형 정비사업에서 이탈했다.

국토부가 제도 손질에 나선 것도 이러한 현장 문제를 반영한 조치다. 개편안에 따라, 건설공사비지수가 일정 수준 이상 상승하면 최초 관리처분계획인가 시점을 기준으로 시세를 재조사할 수 있도록 개선된다. 공사비 증가분을 매입가격에 현실적으로 반영할 수 있는 길이 열린 셈이다.

아울러 기존에는 일반분양 물량을 전량 임대리츠에 매각해야 했지만, 앞으로 일부 물량에 대해 일반분양을 허용하기로 했다. 수익 구조를 다변화해 사업성을 보완해 달라는 조합 요구를 수용한 조치다.

국토부는 이번 제도 개선으로 사업성 부족으로 멈춰 있던 재건축·재개발 구역들이 다시 속도를 낼 경우, 수도권 약 2만 4000가구를 포함해 전국적으로 약 4만 가구의 공급 효과가 있을 것으로 보고 있다.

정비업계 관계자는 "그동안 조합 입장에서는 저렴하게 매각하는 구조라 사업 지연이 잦았다"며 "이번 조치로 사업성이 개선돼 속도를 낼 수 있을 전망"이라고 말했다.

그러나 사업이 당장 속도를 내기는 어렵다는 분석도 있다. 연계형 정비사업은 구조적으로 금융비용 비중이 큰 사업 방식이어서, 고금리 기조가 이어지는 상황에서는 제도 개선 효과가 제한적일 수 있다는 우려다.

특히 공공지원 민간임대를 선택하는 사업장은 상대적으로 사업성이 낮은 곳이 많아, 시장 전반이 위축된 상황에서 후속 사업장이 빠르게 늘어나기는 쉽지 않을 것으로 예상된다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 "결국 정비사업인 만큼 금리 수준이 중요하다"며 "현재 금리 인하가 지연되며 부담이 있고, 시장 상황이 위축된 상황에서는 후속 사업장이 나오기 어려울 것"이라고 분석했다.

wns8308@news1.kr