"내년 오피스텔, 규제 반사효과 제한적…전월세 수요 중대형 집중"

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 내년 국내 오피스텔 매매 시장은 정부의 10·15 부동산 대책 영향에도 큰 반사이익을 기대하기 어렵다는 전망이 나왔다. 1년 전매제한과 다주택자 세제 중과 적용으로 수도권 오피스텔 투자 수요가 제한되는 가운데, 전월세 시장에서는 중대형 오피스텔 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상된다.

정부의 10·15 대책 시행으로 수도권 오피스텔에는 1년 전매제한과 다주택자 세제 중과가 적용됐다. 이에 따라 오피스텔은 아파트 규제의 대체 투자처로 기능하기 어렵다는 분석이다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 2일 오후 서울 플라자 호텔에서 열린 알스퀘어 간담회에서 "과거 아파트 규제 강화로 실수요가 오피스텔로 이동하면 매매가격이 상승했지만 10·15 대책 이후 오피스텔 시장의 반사효과는 제한적일 것"이라고 말했다.

이어 "오피스텔에도 전매제한(1년)과 다주택자에 대한 세제 중과가 적용됐기 때문"이라고 덧붙였다.

전월세 시장에서는 전용 85㎡ 이상 중대형 오피스텔을 중심으로 임대료 상승세가 예상된다. 임대차 물량이 줄어든 상황에서 수요가 집중될 것으로 보인다.

류 센터장은 "2017년부터 아파트 중심 규제 강화로 2인 이상 가구의 실수요가 중대형 오피스텔로 이동한 건 맞다"며 "매매 시장의 반사이익은 제한되지만, 전월세 수요는 여전히 중대형 오피스텔로 이동할 가능성이 있다"고 설명했다.

국내 주택시장의 매매가격은 불안정 속에서 전월세 비용이 상승할 전망이다. 그는 "금리 하락이나 공급 확대 등 긍정 요인이 없다면 내년 주택 매매가격은 제한적인 등락을, 전세·월세값은 다소 상승압력을 받을 것"이라고 말했다.

그러면서 "정부의 10·15 대책 이후 일부 전월세 매물이 감소해 수도권을 중심으로 전셋값·월세값이 다시 상승 압력을 받고 있다"며 "토지거래허가제 등이 전월세 공급을 줄이는 방향으로 작용하면서 월세 전환 가속, 저소득층·무주택자 주거 불안 확대가 나타날 수 있다"고 전했다.

등록민간임대주택 시장에는 해외 자본이 유입되고 있지만, 기업형 임대사업 활성화는 단기간 내 어렵다는 전망이다. 류 센터장은 "등록 임대사업자 제도 개선이 지연되고 있는 점이 문제"라며 "임대주택 공급 주체 다변화가 주택시장 안정의 핵심 과제"라고 강조했다.

오피스 시장은 공실률이 전년 대비 약 6.5% 상승할 것으로 예상된다. 류 센터장은 "신규 공급이 집중된 CBD(중심업무권역)에서는 실질 임대료 인하 없이 현 조건을 유지할 경우 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 오를 수 있다"며 "이는 CBD가 복합 업무지구로 재정비되는 과정에서 불가피한 구조 조정 단계"라고 설명했다.

물류센터는 공급과잉 시기를 지나 조정기에 접어들 것으로 전망된다. 수도권 기준 2025~2027년 예상 신규 공급량은 연평균 약 37만 평으로, 지난해 공급(120만 평)의 3분의 1 수준이다. 류 센터장은 "연간 120만 평 수준의 물류 면적을 흡수할 수 있다면 기존 공실 약 80만 평이 해소될 것"이라며 "상온 물류센터 공실률은 내년 약 12%, 2027년 9% 수준으로 낮아질 전망"이라고 말했다.

데이터센터 시장은 단기적으로 공급 속도가 수요를 앞설 가능성이 있으나, 중장기적으로는 안정적인 성장세가 이어질 것으로 보인다. 류 센터장은 "2018년 건축법 시행령 개정 이후 데이터센터는 방송통신시설 용도로만 건축 가능하며, 인허가 지연이나 주민 반대로 개발이 중단된 사례도 있다"고 말했다.

woobi123@news1.kr