수도권 공공분양 2.9만 가구 시동, 비규제·나눔형·선택형 '셈법'은

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 내년 수도권 공공택지에서 총 2만9000가구 규모의 공공분양을 순차적으로 공급한다. 3기·2기 신도시와 중소 공공택지, 규제·비규제지역을 아우르는 맞춤형 청약 전략이 실수요자들의 최대 관심사로 떠올랐다.

특히 전체 물량의 약 4분의 1을 차지하는 나눔형·선택형은 낮은 분양가와 금융 지원이 가능하지만, 복잡한 소유권·환매 구조가 얽혀 있어 단지별 조건과 유형별 장단점을 세밀히 비교해야 한다.

29일 국토교통부에 따르면, 내년 공공분양 물량의 85% 이상은 비규제지역에 배치된다. 서울 1300가구, 인천 3600가구, 경기 2만 3800가구가 수도권 전역에서 공급된다.

지구별로는 3기 신도시 7500가구, 2기 신도시 7900가구, 중소 공공택지 1만 3200가구가 공공분양으로 나온다. 남양주왕숙·고양창릉·인천계양 등 3기 신도시는 주요 규제를 비켜가면서 서울과 경기 주요 업무지구 접근성이 좋아 청년·신혼부부 수요가 몰릴 전망이다.

3기 신도시별 공급 물량은 고양창릉 3881가구, 남양주왕숙 1868가구, 인천계양 1290가구다. 2기 신도시는 수원광교 A-17 600가구, 평택고덕 5134가구, 화성동탄2 473가구가 분양될 예정이다. 중소 공공택지에서는 강동권 고덕강일 3블록 1305가구, 구리갈매역세권 287가구, 인천 검암역세권 1190가구가 공급된다.

내년도 본청약에 앞서 LH는 다음 달 8일부터 남양주왕숙 A-24(390가구, 전용 55㎡)와 B-17(491가구, 전용 74·84㎡) 블록 총 881가구의 청약을 접수한다. 이 가운데 629가구는 사전청약, 나머지 252가구는 특별공급·일반공급으로 배정된다.

분양가는 3.3㎡당 1880만 원 수준으로, A-24 55㎡는 평균 4억 6000만 원, B-17 74㎡는 5억 6000만 원, 84㎡는 6억 4000만 원대로 책정됐다. 청년은 '청년주택드림통장'을 활용해 2%대 주담대를, 신혼부부는 1%대 고정금리로 최대 4억 원까지 장기 자금을 마련할 수 있어 초기 부담을 낮출 수 있다.

규제지역 공급은 전체의 약 13%로, 성남복정2·성남낙생·고덕강일3·광교·안양관양 등 인기 단지가 포함돼 현금 여력이 큰 수요층이 몰릴 가능성이 높다. 서울 내 유일 공급지인 고덕강일 3블록 전용 84㎡는 예상 분양가 11억 원 수준이며, 한강공원과 대규모 녹지 인접으로 수만 명 단위 청약도 점쳐진다.

비규제지역은 전용 85㎡ 이하 물량의 60% 이상을 추첨제로 공급해 가점이 낮은 청년·신혼부부에 유리하다. 반면 규제지역은 전용 60~85㎡의 추첨 비중이 30%로 낮고, 1순위 자격도 청약통장 가입 2년 이상 가구주 및 최근 5년 내 당첨 이력이 없는 구성원으로 제한된다. 전매제한 3년, 재당첨 제한 최대 10년, LTV는 무주택자 40%(생애최초 70%), 유주택자 0%로 설정된다.

나눔형은 주변 시세의 약 70% 수준으로 분양가를 낮추는 대신, 공공과 시세 차익을 나누는 구조다. 5년 의무거주 기간 동안 매매가 제한되고, 환매는 LH 등 공공기관을 통해 이뤄진다. 매각 차익과 손실은 수분양자 70%, 공공 30%로 배분된다.

청년 특별공급은 19~39세 무주택자로, 전년도 도시근로자 월평균 소득 140% 이하, 순자산 2억 6000만 원 이하가 청약 가능하다. 신혼부부·생애최초 특별공급은 소득 130%(맞벌이 140%) 이하, 순자산 3억 4000만 원 이하 기준이 적용된다.

선택형은 6년간 저렴한 임대로 거주한 뒤 분양 여부를 선택하는 구조다. 분양전환가격은 입주 시점과 분양 시점 감정가 평균으로 정해지며, 시세 급등·급락에 따른 위험을 완화할 수 있다.

이번 2만 8654가구 중 나눔형은 5436가구, 선택형은 1667가구로 총 7103가구(24.8%)가 편성됐다. 주요 단지별 배치는 고양창릉, 수원당수, 부천대장, 평택고덕, 안양연양, 남양주왕숙, 군포대야미, 오산세교2, 구리갈매역세권, 고덕강일3 등이다. 대부분 GTX·광역도로망과 연계된 역세권이거나 한강·수변공원 인접지에 자리해 직주근접성과 정주 여건이 우수하다.

joyonghun@news1.kr