2만 9000가구 공급에도 25% 제약…실수요자 '내 집 마련' 고민

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 정부가 내년 수도권에 2만 9000가구 규모의 공공분양 주택을 공급할 계획을 발표했지만, 전체 물량의 약 25%가 나눔형과 선택형으로 배정돼 실수요자의 내 집 마련 선택폭을 충분히 보장하지 못한다는 지적이 나온다.

특히 서울 공급은 고덕강일 단지 1305가구에 불과해, 내 집 마련을 희망하는 대기 수요를 충족하기 어렵다는 분석이다.

26일 국토교통부에 따르면, 전체 공급 2만 8654가구 중 나눔형은 5436가구, 선택형은 1667가구로 총 7103가구, 전체의 24.8%를 차지한다.

나눔형 주요 배정된 물량은 △고양창릉 1057가구(S-02), 1036가구(S-03) △수원당수 347가구(B2) △부천대장 498가구(A2) △평택고덕국제화계획 603가구(Ab37) △안양연양 544가구(S3) △남양주왕숙 379가구(A-17) △의정부법조타운 544가구(S3) △고덕강일 1305가구(3) 등이다. 선택형으로는 군포대야미 378가구(A-1)를 포함해 △평택고덕국제화계획 603가구(Ab37) △오산세교2 399가구(A-11) △구리갈매역세권 287가구(A-3) 등이다.

서울에서는 고덕강일 1305가구가 유일하며, 나머지 공급은 경기와 인천에 집중돼 있어 서울 내 수요를 충족하기에는 물량이 부족하다. 함영진 우리은행 리서치랩장은 "집값 불안의 진앙인 서울은 공급이 약 1300가구에 그친 점이 아쉽다"고 평가했다.

나눔형은 저렴한 임대료와 분양전환 기회를 제공하지만 5년 의무거주 후에만 매매가 가능하며, 환매는 공공에만 허용된다. 처분 차익과 손실은 각각 수분양자 70%, 공공 30%로 나뉘며, 임대 기간 동안 소유권·자산 형성에 제약이 있고 분양전환 시점이나 가격도 불확실해 실수요자 선호도가 낮다.

선택형은 6년 임대 후 분양 여부를 선택할 수 있으며, 분양가는 입주·분양 시점의 감정가를 더해 2로 나눈 가격이다. 감정가를 초과할 수는 없지만, 분양까지의 불확실성과 복잡한 자격 요건 등으로 일반분양에 비해 수요는 적다.

정책의 핵심은 주거 안정망 확대에 있지만, 세부조건과 공급 물량 배분 때문에 내 집 마련을 원하는 실수요자 선택폭은 제한적이라는 의견이 많다. 30대 직장인 이모 씨는 "평생 한 번 마련할 수도 있는 집인데, 임대 조건이나 소유권 제한 때문에 기대했던 분양 기회와는 거리가 먼 것 같다"고 말했다.

이번 공공분양의 성공 여부는 합리적인 분양가 산정에 달려 있다는 평가가 많다. 최근 공사비 상승으로 실수요자의 경제적 부담이 더욱 커지고 있기 때문이다. 실제로 전국 민간아파트의 평당 분양가는 2000만 원을 넘어섰고, 서울은 이미 평당 4700만 원을 상회한다. 수도권 평균도 지난해보다 크게 올라 가격 부담이 한층 더 늘어난 상황이다.

김배성 국토부 공공주택추진단장은 "분양가는 분양가심의위원회 심의를 거쳐 결정되기 때문에, 현 단계에서는 구체적인 수치나 예측치를 공개하기 어렵다"며 "분양가상한제 범위 내에서 최종 확정될 것"이라고 말했다.

joyonghun@news1.kr