서울 전역·경기 12곳 토허제 지정…역대급 초강도 규제 가동

(서울=뉴스1) 김동규 기자 = 정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정하며 사실상 '전면 규제체제'를 가동했다. 이번 조치는 강남발 집값 급등과 풍선효과를 사전에 차단하기 위한 초강도 대응책으로, 분양권 전매 제한과 2년 실거주 의무, 주택담보대출과 전세대출(DSR) 규제까지 포함된다. 정부는 과거 단계적 규제에서 나타난 풍선효과를 되풀이하지 않겠다는 입장이다.

토지거래허가구역 제도는 1978년 처음 도입됐다. 대규모 신도시 개발 예정 지역에서 보상을 노린 투기 거래를 막기 위해서다. 1989~1991년에는 서울 전역을 대상으로 사실상 모든 토지 거래에 정부 허가를 요구하는 전면 지정이 이뤄지기도 했다.

1994년 이후 일부 해제됐으나, 1990년대 후반에는 강남 일부와 용산·마포 등 신흥 주거지 중심으로 지정이 확대됐다. 당시 목적은 투기성 토지 거래 억제와 실수요 중심 주거환경 보호였다.

2017년에는 서울 25개 자치구 전역이 투기과열지구로 지정되며 전면 규제가 시도됐다. 그러나 일부 풍선효과가 나타나며 투자자들이 경기 주변 지역으로 이동하는 등 새로운 과열 양상도 관측됐다. 이후 2020년대에는 일부 강남권과 마용성, 여의도·목동 등 지역만 제한적으로 지정됐다.

이번 10·15 부동산 대책으로 서울 25개 구 전체와 경기도 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구 및 토지거래허가구역으로 지정됐다. 대상 경기도 지역에는 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등이 포함된다. 지정 지역 전체에는 분양권 전매 제한과 2년 실거주 의무가 적용되며, 주택담보대출 한도(LTV)는 15억 이하 주택 6억 원, 15억~25억 4억 원, 25억 초과 2억 원으로 차등 조정됐다. 전세대출에는 DSR 규제가 적용되며, 주담대 스트레스 금리는 기존 1.5%에서 3.0%로 상향됐다.

김규철 국토교통부 주택토지실장은 "규제 지역, 토지거래허가구역, 추가 대출 규제, 세제 개편 방향을 한 번에 발표했다"며 "핵심은 단계적 지정이 아니라 서울 전역과 경기 일부 지역을 동시에 지정해 풍선효과를 차단한 점"이라고 말했다.

전문가들은 이번 조치가 단기적 집값 급등을 막고 투자 심리를 안정시키는 신호가 될 것으로 보면서도, 공급 확대와 실수요 보호가 병행돼야 지속적 효과를 거둘 수 있다고 분석한다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "이번 토지거래허가구역 확대 지정은 갭투자 수요를 막아 시장 가격 안정화를 노린 것"이라며 "9·7 공급 대책 등 기존 공급정책이 꾸준히 추진돼야 실수요자 보호와 규제 효과가 동시에 달성될 수 있다"고 말했다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "서울 전역 지정은 실수요 중심 시장으로 가야 한다는 메시지를 보여준다"며 "규제와 정책이 제대로 작동하려면 공급 부족에 대한 불안감을 없애는 정책의 일관성과 지속성이 중요하다"고 강조했다.

dkim@news1.kr