서울 전역 토지거래허가구역 지정…국토부 "시장 과열 조기 차단" [일문일답]

(서울=뉴스1) 윤주현 황보준엽 기자 = 정부가 서울 전역과 수도권 주요 지역을 규제 지역으로 지정했다. 주택 시장 과열을 조기에 차단하기 위한 조치다.

김윤덕 국토교통부 장관은 15일 '주택시장 안정화 대책' 관계기관 합동 브리핑에서 "현재 주택시장은 한강 인접 지역을 중심으로 시장 불안이 확산하고 있다"며 "주택시장 불안을 조기에 차단하고 생산적인 부문에 자금이 투자될 수 있도록 대응하고자 한다"고 밝혔다.

우선 정부는 기존 강남 3구·용산을 넘어 서울 전 자치구와 경기도 12개 지역(광명·과천·분당 등)을 추가로 조정대상지역·투기과열지구로 즉시 지정한다. 해당 지역들은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 의무 및 담보인정비율(LTV) 40% 규제가 적용된다.

주택담보대출 한도 또한 아파트 가격에 따라 차등 조정한다. 수도권·규제 지역의 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원의 주택담보대출 한도가 적용된다. 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출한도를 차등 적용한다. 15억 원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억 원으로 유지된다.

수도권 및 규제 지역 내 주담대에 대한 스트레스 금리는 1.5%에서 3.0%로 상향된다. 1주택자가 전세대출을 받을 때도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다.

세제 인상 가능성도 열어뒀다. 정부는 부동산 시장의 불균형을 완화하면서도 조세 형평성을 높이기 위한 종합적인 검토에 착수한다는 구상이다.

부동산 불법행위와 투기성 자금 유입을 차단하기 위한 대응도 강조했다. 김 장관은 "가격 띄우기 행위에 대한 수사를 의뢰했다"며 "특별사법경찰을 도입해 적극 대응하고 있다"고 전했다.

9·7 공급대책과 관련해서도 "공급대책 점검 TF를 출범해 철저히 관리하고 국민들께 신속히 보고드려 공급에 대한 신뢰를 높여갈 것"이라고 전했다.

끝으로 김 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민의 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다"며 "관계부처가 총력 대응해 시장 과열을 조기에 차단하겠다"고 말했다.

다음은 김규철 국토부 주택토지실장, 신진창 금융위 금융정책국장, 김병철 기획재정부 재산소비세정책관과의 일문일답.

-정부 출범 이후 세 번째 대책이다. 보유세 추가 강화 예고가 단기간 집값을 끌어올릴 가능성도 있는데 어떻게 생각하나? 그리고 6·27 대책 때는 주택담보대출을 일괄 6억 원으로 제한했다. 이번처럼 가격별로 한도를 나눈 효과는?

▶(김규철) 수급 불균형 우려, 추가 금리 인하에 대한 기대감으로 불안 심리와 쏠림, 단기간 급등이 형성된 상황이다. 적기에 대응하지 않으면 시장이 관리 불능으로 갈 수 있다고 판단해, 규제 지역, 토지거래허가구역, 추가 대출 규제, 세제 개편 방향을 한 번에 발표했다. 핵심은 과거처럼 단계적 지정이 아닌, 서울 전역과 경기 일부 지역을 (규제 지역으로) 지정해 풍선효과를 차단한 점이다. 세제 개편 예고로 추가 수요 유입을 우려할 수 있는데, 토허구역까지 포괄 지정해 안정 효과가 있을 것이다. 세제가 시장에 부정적 영향을 줄 것으로 보지 않는다.

▶(신진창) 주택가격 상승 추이를 봐야 한다. 고가주택의 가격 상승이 계속되고 있고, 상승세가 서울 주변부로 확산하고 있다. 고가주택을 중심으로 상승하고 있는 만큼 이를 타깃으로 한 대출 규제가 필요했다.

-이번 규제가 서민이나 중산층을 겨냥하는 것이 아니냐는 하는 비판이 나온다. 선호 지역 과열을 대출로 잡는 게 실효적인가?

▶(신진창) 15억 원 이하 구간은 한도 6억 원 유지다. 서민·중산층의 실수요 금융 접근성은 해치지 않는다. 다만 주담대가 가격을 과도하게 끌어올리는 국면을 막아야 한다는 관점에서, 대출 수요 관리가 필요한 구간만 정밀하게 제어한다. 가격 안정은 결국 서민 주거안정에 기여한다.

-규제 지역 확대에 LTV 40%·DSR까지 적용되면 청년층의 내 집 마련이 어려워지지 않나. 또한 재건축 규제로 공급 위축 우려는?

▶(신진창) 외곽지역에는 15억 원을 넘는 주택이 많지 않기 때문에 직접적 규제 대상에서는 포함되지 않는다는 점을 감안해달라. 청년과 신혼부부들에 대해선 국토부와 금융위가 운영 중인 정책 주택담보대출, 디딤돌 대출 등이 여전히 있다. 청년에 대해서 배려가 필요한 금융은 차질 없이 공급하겠다는 입장이다.

▶(김규철) 정비사업 관련 조합원 지위양도 규제는 투기수요 유입 방지를 위한 것이기에 공급과 직접 연관된다고 보긴 어렵다. 향후 후속 조치를 해서 도심 내 공급을 차질 없이 수행할 예정이다.

-총리 직속 '부동산 불법행위 감독기구' 권한·규모는?

▶(김규철) 규모나 조직 인원에 대해선 논의가 진행 중이다. 향후 감독을 넘어 수사 연계가 가능한 권한을 부여하는 방향으로 협의 중이다.

-토지거래하구역 추가 지정과 관련해 서울시와 협의가 된 것인지? 또한 분양가상한제·투기지역은 왜 현행 유지인가.

▶(김규철) 서울시·경기도와 사전 협의했고 인식을 공유했다. 지금 과열은 매매 단계의 가격 급등이 핵심이다. 이번엔 토허제·규제 지역을 우선 적용했다. 분상제·투기지역은 현 단계에선 포함하지 않았고, 향후 시장 상황에 따라 별도 검토할 수 있다.

-내년 연말까지 토지거래허가구역 기한을 설정한 이유가 무엇인가? LTV 40% 적용에 따른 이중규제 지적도 있어

▶(김규철) 기존 강남3구 기한과 보폭을 맞췄다. 필요시 연장을 검토한다.

▶(신진창) 규제 지역이 돼 LTV 40%가 적용돼도 한도가 6억으로 현행과 같다. 외곽의 15억 초과 비중이 작아 한도 축소 영향은 제한적이다.

-가격대별로 대출·주택 물량을 공개해 달라. 토지거래허가제는 원래 대규모 개발지 투기 방지용인데, 아파트에 적용하는 건 과도하다는 비판도 있다.

▶(신진창) 가격·대출 구간별 물량은 수시로 변동한다. 수치 공개가 시장 불안 심리를 자극할 수 있어 적절치 않다.

▶(김규철) 토지거래허가제는 합리적 토지 이용·투기 거래 억제가 취지다. 이번 확대 지정은 주거 안정을 최우선으로 한 적용이며, 실거주 의무로 갭투자 차단 효과를 기대한다.

-규제 지역 지정 시 '아파트+한 단지 내 연립·다세대 1개 동 이상' 포함 사례는? 경기 12개 외 지역은 왜 제외됐는지?

▶(김규철) 요건을 충족한 지역만 지정했다. 투기과열지구는 법정 기준을 충족했다. 단지 내 연립·다세대 포함 현황은 추가 확인하겠다. 관련 가구 수는 약 750가구 내외로 파악 중이다.

-정부가 말하는 '주거 안정'은 가격 하락인가, 상승 둔화인가.

▶(김규철) 주거 안정은 단순한 상·하락의 문제가 아니라 불안 심리 억제와 거주 여건 안정이다. 강남 3구·마포·용산·성동구에서 시작된 상승이 한강 인접 지역, 서울 전역, 그리고 경기로 확산 중이라, 불안 차단이 핵심 목표다.

-'세제 합리화' 방향은 어떻게 되나? 부총리는 세제를 '최후의 수단'이라 했는데, 지금 세제 검토를 시작하는 이유는?

▶(김병철) 세제는 신중히 접근하되 필요하면 사용할 수 있다. 이번엔 정책 방향만 제시했고, 시장 영향·과세 형평을 고려해 보유세·거래세 조정 등 구체안은 TF에서 마련한다.

-서울 전역이 토허구역으로 지정되면 전세 매물 감소 우려가 나온다. 정비사업 추가 완화나 분상제 개선 계획은?

▶(김규철) 토지거래허가제의 2년 실거주로 전세가 줄 것이란 우려가 있지만, 실거주 전환 시 기존 주택이 매물로 출회되는 효과가 있어 영향은 크지 않을 것으로 본다. 9·7 공급대책은 시간이 필요한 사안이므로, 공급대책 점검 TF로 이행 실적을 철저히 관리하고, 연내 노후 청사 등 구체 입지까지 제시하는 후속 공급 대책을 속도감 있게 발표하겠다.

gerrad@news1.kr