해외 자본 "한국 민간임대 최악" 평가…규제 완화로 재도약 시동

(서울=뉴스1) 오현주 기자 = 서울시가 침체된 민간 임대주택 시장 활성화에 나섰다. 잦은 정책 변화와 과도한 규제로 위축된 시장에 규제 완화와 금융 지원을 병행해 공급 기반을 되살린다는 목표다. 업계는 이번 조치가 공급 부족 해소와 함께 해외 자본 유입의 기회로 이어질 것으로 기대하고 있다.

2일 관련 업계에 따르면 2018년 약 3만 명에 달했던 민간임대사업자는 지난해 2000명 수준으로 줄어들며, 6년만에 93% 감소했다. 2015년 민간임대특별법 도입 당시 세제 혜택에 힘입어 사업자가 크게 늘었지만, 2018년 세제 지원이 축소되고 2022년 전세사기 여파가 더해지면서 신규 진입은 사실상 막혔다.

여기에 정부가 9·7 공급 대책을 통해 민간임대사업자 대출의 LTV를 0%로 제한하면서 신규 사업자 유입은 사실상 불가능해졌다.

이에 서울시는 민간임대사업 활성화를 위해 먼저 건축 규제를 완화했다. 내년 1월부터 2차로변에도 소규모 오피스텔 건축이 가능해지고, 심의 대상은 기존 30가구 이상에서 50가구 이상으로 완화된다.

기업형 민간임대사업자의 참여 확대를 위해 금융 지원책도 가동한다. 정부가 민간임대주택 주택도시기금 출자 비율을 14%에서 11%로 낮추자, 서울시는 줄어든 3%를 서울주택진흥기금의 민간임대리츠에 지원해 초기 부담을 덜어줬다.

또 서울시는 정부에 제도 개선도 건의하고 있다. 지난 9월에는 HUG(주택도시보증공사)에 보증보험 가입 기준 완화를 요청했고, 현재는 임대사업자 대출 규제 완화와 장기임대 종부세·양도세 혜택 확대 등을 제안 중이다.

업계는 이번 대책을 시장 회복의 신호로 받아들이고 있다. 한 임대주택 관계자는 "양질의 주택 공급이 이뤄진다면 기업형 임대사업 등 시장 자체가 커질 것"이라고 말했다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "주택공급 부족이 이어지는 상황에서 민간임대 활성화는 가뭄의 단비와 같다"며 "한국도 일본처럼 기업형 민간임대주택 시장을 키워야 임대차 시장 안정이 가능하다"고 강조했다.

시장 확대는 해외 자본 유입으로 이어질 전망이다. 박 교수는 "여건이 개선되면 해외 자본도 국내 시장에 적극 투자할 것"이라고 내다봤다.

실제로 지난해부터 글로벌 투자은행 모건스탠리, 미국 사모펀드 KKR, 부동산 기업 하인즈 등이 속속 국내 임대주택 시장에 진출하고 있다. 1인 가구 증가와 월세 선호 확산에 주목한 이들은 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기로 매각된 오피스텔을 통매입한 뒤 SK디앤디·맹그로브(MGRV) 같은 운영업체와 협업 중이다.

다만 국내 시장은 여전히 외국 자본이 진출하기에는 불리하다는 평가가 적지 않다. 오세훈 서울시장은 전날인 1일 간담회에서 "정부가 임대사업자에게 인센티브를 제공해 공급을 늘려야 하는데 오히려 막고 있다"며 "외국 자본이 한국 투자를 꺼리고 다른 나라를 찾는 상황"이라고 지적했다.

업계 관계자 역시 "해외 자본은 현재 한국 임대주택 여건을 최악으로 본다"며 "PEF는 임대주택을 일정 기간 보유했다가 자금을 회수하는 방식을 선호하는데, LTV 0% 규제로 매수자의 자금줄이 막히면서 엑시트가 어려워졌다"고 설명했다. 이어 "규제 개선과 인센티브가 뒤따른다면 투자 환경은 크게 나아질 것"이라고 덧붙였다.

woobi123@news1.kr