프로젝트 리츠, 분양 중심 개발 한계 극복…"제도 보완 필요"

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 프로젝트 리츠(REITs·부동산투자회사)는 개발과 임대·운영을 한 번에 수행할 수 있어 기존 분양 중심 도시개발의 한계를 보완할 수 있는 안정적인 대안으로 주목받고 있다. 그러나 업계는 제도적 보완이 없으면 활성화가 어렵다며 합병 제도와 배당 제한, 유상증자 규정 개선을 요구하고 있다.

법무법인 세종은 3일 한국리츠협회, 한국부동산개발협회와 '프로젝트 리츠 사업화 방안 및 활용전략' 세미나를 개최하고, 사업화 전략과 세무, 제도 개선 방향을 논의했다.

이날 세미나에서 김승범 국토교통부 부동산투자제도과 과장은 "그동안 개발 방식은 모든 걸 분양에 초점을 맞춰 왔다"며 "규제가 없는 프로젝트금융투자회사(PFV)로 개발하고 리츠로 운영하는 방안이 필요해 프로젝트 리츠를 도입하게 됐다"고 말했다.

프로젝트 리츠는 부동산 개발부터 임대·운영까지 가능한 사업 구조다. 평균 자기자본비율이 PF 방식 개발보다 높아 안정적인 부동산 개발 방안으로 꼽힌다. 특히 '분양 이익 실현'이라는 기존의 도시개발 사업의 문제점도 보완이 가능하다. 해당 리츠는 11월 28일 시행될 예정이다.

이진 한국부동산개발협회 정책연구실 실장은 "프로젝트 리츠를 통하면 분양률 등 사업성 구조에 기반한 리스크가 극복 가능하다"며 "시장 상황에 따른 유동적 대응을 할 수 있다"고 설명했다.

다만 그는 장기적인 임대 운영 환경 조성의 중요성도 강조했다. 임대차3법으로 인한 임대료 제한 부담 완화와 지식산업센터 용도 전환 허용 등이 필요하다는 지적이다.

현행 리츠 합병 제도 개선도 업계가 요구하는 사안 중 하나다. 부동산개발협회 조사에 따르면 40개 사업장에서 25조 원 규모의 프로젝트 전환을 원했다. 그러나 현재 공모형 리츠와 공모 예외형 리츠 간 합병은 제한돼 있다.

이진 실장은 "프로젝트리츠 운영단계에서 공모의 어려움이 있는 현행리츠 합병제도 개선이 필요하다"며 "흡수 신설 합병과 이종리츠 간 합병, 공모와 무관하도록 개선해야 하며, 이는 기존 프로젝트 리츠의 영속성을 확보하고 상장리츠 대형화에 기여할 것"이라고 강조했다.

또 배당 대한 제약도 현장에서 체감되는 문제다. 프로젝트 리츠의 경우 공시가긴 중 발생하는 누적손실을 초과하는 이익이 발생하기 전까지 배당이 불가능하다.

이남주 법무법인 세종 선임공인회계사는 "지금은 배당가능이익 확보를 위해 특정차입금 또는 일반차입금을 이자비용을 자본화하는 방안을 고려해 볼 수 있다"고 했다.

유상증자 범위가 불명확하다는 점도 문제로 꼽힌다. 입법예고된 부동산투자회사법 시행령에서 '대통령령으로 정하는 방법과 범위' 내에서 신주 발행을 할 수 있도록 했지만, 구체적인 범위 등은 규정되지 않은 상태다.

황인용 세종 파트너변호사는 "입법예고된 부동산투자회사법 시행령에서 제삼자 배정 방식 유상증자가 허용되는 방법과 범위를 규정하지 않고 있다"며 "결국 기존 해석으로 돌아가게 되는 문제가 생겼다"고 설명했다.

wns8308@news1.kr