3중 규제 뚫은 강남 집값…정부, 추가 규제 '신중 모드'

(세종=뉴스1) 조용훈 기자 = 서울 집값이 급등하면서 시장 과열 우려가 커지고 있다. 정부는 '가용한 정책수단 총동원'을 내세우고 있지만, 구체적인 대응책은 내놓지 않은 채 신중한 태도를 유지하고 있어 시장 불안이 확산되고 있다.

15일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째 주(9일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.26% 상승해 9개월 만에 가장 높은 상승률을 기록했다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구 등 핵심 지역은 이미 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 등 3중 규제에 묶여 있음에도 불구하고 집값 상승세는 좀처럼 꺾이지 않고 있다.

이런 가운데 정부 내부에서는 7월 시행 예정인 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 등 추가 대출 규제의 시장 반응과 향후 집값 흐름을 좀 더 지켜보자는 '신중론'이 확산되고 있다.

정부는 집값이 올랐다고 즉각적인 대책을 내놓는 것이 오히려 시장 혼란을 초래할 수 있다는 점을 의식해 당분간 관망 기조를 이어갈 전망이다.

실제로 지난 12일 열린 부동산 시장 점검 TF에 참석한 정부 관계자는 "공급과 규제를 포함한 모든 정책수단을 검토 중이나, 시기와 내용에 대해서는 지속적인 협의가 필요하다"며 "지금 단계에서 구체적으로 말할 수 있는 것은 없다"고 전했다.

과거 서울 집값 급등기마다 정부는 핀셋 규제와 대출 제한 등 강도 높은 조치를 반복적으로 시행해 왔다. 단기적으로는 집값 상승세를 억제하는 효과가 있었으나, 규제의 풍선효과로 수요가 비규제지역으로 이동하고, 공급 부족과 시장 심리 변화에 따라 집값이 다시 반등하는 한계가 반복됐다.

2002년, 2017년, 2020년 등 주요 부동산 규제 시행 이후에는 서울 외곽이나 수도권, 지방 광역시 등 비규제지역 집값이 급등하며 자산 불평등 심화와 실수요자 피해 등 부작용으로 이어졌다.

노무현 정부 시기에는 투기과열지구 확대, 종합부동산세 강화, 다주택자 양도세 중과 등 강력한 규제책이 시행됐으나, 정책 효과가 나타나기까지 상당한 시간이 걸렸다.

또 지역별·상품별로 시장이 세분화되면서 일부 지역의 집값이 오히려 더 가파르게 오르는 등 통제하기 어려운 현상도 발생했다. 문재인 정부 역시 20차례가 넘는 대책을 내놨지만, 반복되는 핀셋 규제와 풍선효과, 공급 위축, 시장 불안 등 구조적 한계를 드러냈다.

결국 현재 정부가 즉각적인 규제에 나서지 못하는 데에는 과거 규제의 한계와 부작용에 대한 학습효과, 그리고 시장 충격 최소화에 대한 부담이 크게 작용하는 것으로 풀이된다.

더욱이 이미 강남 3구와 용산구는 3중 규제에 묶여 있음에도 집값이 오르고 있어, 추가 규제의 실효성에 대한 회의론이 커진 상황이다. 단기적 규제만으로는 시장 불안 심리를 잠재우기 어렵고, 실수요자 피해와 공급 위축 등 부작용이 반복된다는 점도 정부의 고민을 키우고 있다.

이 때문에 정부는 시장의 추가 과열 여부, 7월 DSR 등 대출 규제 효과, 공급 확대 방안 등 다양한 변수를 종합적으로 고려해 신중하게 대응할 것으로 보인다.

정부 관계자는 "집값이 올랐다고 바로 강한 대책을 발표하고, 또 안 되면 또 발표하는 식으로는 시장에 불필요한 혼란만 키울 수 있다"며 "시장 추이를 좀 더 관찰하고, 여러 의견을 종합해 신중하게 대응할 필요가 있다"고 강조했다.

joyonghun@news1.kr