안전진단 규제 풀린다…"목동·상계 등 초기 재건축 단지 사업 속도"

(서울=뉴스1) 이동희 금준혁 기자 = "2018년 규제 강화 이전 수준으로 안전진단 통과 단지가 늘어날 것으로 보입니다."

정부가 재건축 사업의 첫 관문인 '안전진단' 규제를 완화했다. 안전진단 통과 걸림돌로 작용한 구조안전성 비중을 기존 50%에서 30%로 대폭 낮췄고, 조건부 재건축으로 불리는 공공기관의 적정성 검토 의무도 폐지했다.

전문가들은 안전진단 규제 완화로 목동과 노원 등 초기 재건축 단지의 재건축 사업이 속도를 낼 것으로 봤다. 또 서울시의 '35층 룰' 폐지와도 시너지를 낼 것으로 기대했다.

◇안전진단, 구조안전성 비중 50%→30%…추가 적정성 검토 의무화 사실상 폐지

8일 부동산업계와 국토교통부 등에 따르면 정부는 이날 '재건축 안전진단 합리화 방안'을 발표했다. 안전진단은 재건축 사업의 첫 관문으로 현재 준공 30년 이상이면 안전진단을 신청해 재건축 사업을 추진할 수 있다.

발표에 따르면 현재 전체의 50%를 차지하는 구조안전성 평가 비중은 30%로 낮췄고, 주거환경(기존 15%)과 설비 노후도(25%)는 30%로 높였다. 나머지 10%는 비용편익이다.

또 조건부 재건축 범위를 현행 30~55점에서 45~55점으로 조정했다. 기존 조건부 재건축인 45점 이하는 즉시 재건축이 가능하게 했다. 조건부 재건축 시 의무적으로 추진해야 하는 공공기관의 적정성 검토도 지자체 요청으로 변경했다.

국토부는 안전진단 개선안은 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 시행할 계획이다. 국토부 관계자는 "안전진단 개선 방안은 주거 수준 향상에 대응하기 위해 '주거 환경 중심 평가 안전진단' 제도 취지에 맞는 기준을 마련했다"며 "안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제 수단으로 활용하지 않도록 하는 데 중점을 뒀다"고 설명했다.

◇'초기 단계' 목동·상계재건축 안전진단 봇물…"고금리에 재건축 집값 상승세 없을 것"

업계는 안전진단 규제 완화로 초기 단계 재건축 아파트가 속도를 낼 것으로 봤다. 특히 공공기관의 적정성 검토가 사실상 유명무실해짐에 따라 안전진단을 통과하는 노후 아파트가 대거 늘어날 것으로 전망했다.

국토부에 따르면 2018년 3월 이후 현재까지 기존 기준으로 안전진단을 마친 46개 단지 중 재건축 판정을 받은 곳은 한 곳도 없다. 21개 단지는 조건부 재건축으로 판정받았고, 나머지 25곳은 재건축할 수 없는 유지 보수 판정을 받았다. 하지만 이번 개선안을 적용하면 46곳 중 12곳이 즉시 재건축이 가능하며, 23개 단지는 조건부 재건축이 가능하다.

업계는 양천구 목동신시가지와 노원구 상계주공 등 안전진단 단계에서 발목이 잡힌 노후 단지의 안전진단 신청이 본격적으로 이뤄질 것으로 봤다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "현재 조건부 재건축 안전진단 진행 사업장도 기준 변경으로 통과 가능성이 커졌다"면서 "안전진단 통과 사례는 2018년 제도 강화 이전 수준으로 돌아갈 것"이라고 말했다.

재건축 시장에 호재로 작용해 매물을 거둬들이는 집주인도 늘 것으로 보이나, 규제 완화에 따른 매수세가 붙기는 어렵다는 전망도 나왔다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "집주인들의 기대감으로 일부 호가 인상이나 급매물 회수가 있을 수 있다"면서도 "고금리에 집값 추가 하락 우려로 매수 심리가 바닥 수준이라 거래는 어려울 것"이라고 말했다.

서울시가 올해 발표한 '35층 룰' 폐지와 맞물려 도심 주택 공급도 활발해질 전망이다. 서울시는 기존 2030 서울플랜에서 재건축 시 주거용도지역의 높이를 최고 35층으로 묶었으나, 2040 서울플랜 발표를 통해 이를 삭제했다.

김규정 소장은 "안전진단 완화로 재건축 활성화가 기대되며 서울시의 경우 35층 규제 해제 및 신속통합기획 본격 추진과 맞물려 재건축 사업이 속도를 내고 도심 아파트 공급을 촉진할 것"이라고 말했다.

안전진단 규제 완화에도 초과이익환수제 등 재건축 사업의 걸림돌은 여전해 시장 활성화를 위해서는 추가적인 규제 완화가 필요하다는 목소리도 나왔다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "재건축은 사업 완료까지 소요되는 시간이 길다"면서 "안전진단 요건이 변경돼도 초과이익환수제 같은 재건축 저해 요인은 여전해 추후 정책 변화를 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

yagoojoa@news1.kr