'환수제 부활' 거품빠진 강남재건축…보유세 개편에 긴장

(서울=뉴스1) 김종윤 기자 = 올해 부활한 초과이익환수제 첫 적용 대상이 된 반포현대 아파트의 재건축 부담금 예상액이 발표되자 재건축 시장이 얼어붙고 있다. 천정부지로 치솟던 서울 강남 3구(강남·서초·송파)의 재건축 아파트 가격이 낙폭을 거듭하고 있고, 부담금을 줄이기 위해 사업 시기를 늦추는 등 재건축 사업에 브레이크가 걸리는 분위기다. 앞으로 보유세 개편안까지 등장한다면 집값 향방은 예측불허의 상황으로 빠질 수 있다.

◇환수제 부활에…매도·매수자 눈치보기

27일 국토교통부에 따르면 지난해 12월 서울 강남구 압구정 현대아파트2차 전용면적 198㎡는 43억9900만원에 최고가로 실거래됐다.

이는 같은해 3월 33억4000만원 실거래가에 비해 10억원 이상 상승한 셈이다. 선호도 차이가 발생하는 동호수를 감안해도 단기간에 수억원 올랐다고 판단할 수 있는 대목이다.

이후 정부의 규제가 계속되면서 승승장구하던 압구정은 조정기를 거치고 있다. 앞서 서초구가 반포현대 재건축 조합의 초과이익환수제 부담금 예상액을 조합원 1인당 평균 1억3569만원으로 발표한 탓이 크다. 예상보다 높은 금액이 발표되면서 긴장하는 분위기가 역력하다. 일선 중개사들은 집주인들이 시세보다 수억원 올려 호가를 외치던 분위기는 사라졌다고 입을 모은다.

압구정 소재 공인중개업소 대표는 "가장 최근 실거래가보다 3억원 높은 경우 사실상 허위 매물에 가깝다"며 "다시 실거래가를 기준으로 매물이 나오고 있다"고 전했다.

대치동 은마아파트도 비슷한 흐름이다. 지난 3월 전용면적 76㎡는 15억2000만∼15억5500만원에 실거래됐다. 올 들어 최고가는 16억1000만원(1월)이다. 이 단지는 다주택자 양도세 중과 방침이 등장한 지난달 단 한건의 매매도 진행되지 않았다. 4424가구의 대단지라는 점을 감안하면 이례적이다.

단지 인근 공인중개업소 대표는 "1층은 14억원대에서 거래가 가능한 상황"이라며 "일반적으로 15억원 안팎으로 진성매물을 확보하고 있다"고 설명했다.

◇보유세 개편안 '촉각'…"일단은 기다리겠다"

특히 보유세 개편이라는 문턱이 여전히 남아 있다. 보유세는 종합부동산세(종부세)와 재산세로 나뉘는데 부동산 소유자라면 납부해야 하는 세금이다. 즉 고가 주택의 경우 단순 보유만으로도 높은 세금 의무가 추가될 가능성이 있는 셈이다.

지난 22일 한국주택금융공사 주택금융연구원은 '주택시장 2018년 1분기 분석 - 최후의 카드 보유세 개편의 전망과 과제'라는 보고서를 통해 "보유세는 재산세와 종합부동산세 중 종합부동산세의 과세를 현실화하는 방향으로 개편될 듯 하다"며 "보유세 개편에 관한 여러 가지 방안 중 공정시장가액비율 조정이 가장 간편하고 유력한 방안으로 꼽힌다"는 의견을 내기도 했다.

현재까진 고가의 상품이 대다수인 강남에선 급매물은 아직 나타나지 않고 있다. 강남권 재건축 투자는 최소 5년에서 10년 이상을 바라보고 장기적으로 접근한다. 정부의 규제에도 급매물을 내놓기보단 관망세를 유지하는 분위기가 강하다. 이달 서울 아파트 매매 거래량(22일 기준)은 3797건(신고일 기준)으로 집계돼 전년동기(1만194건)와 비교해 절반에도 미치지 못하고 있다는 사실로 입증됐다. 앞으로 보유세 개편 수준에 따라 매물 등장과 가격 하방을 예상할 수 있는 요소다.

업계에서도 공개를 앞둔 보유세 개편안은 매수심리를 더욱 움츠러들게 할 수 있다고 내다보고 있다. 거래시장 분위기를 반전시킬만한 요인이 없는 시기와 맞물려 서울 등 수도권 아파트 매매가격은 하향 안정 기조는 계속될 것이란 견해다.

이미 강남 재건축은 조정기에 돌입했다. 부동산114에 따르면 서울 재건축 아파트는 4주째 하락세를 이어갔다. 압구정 현대 아파트의 경우 지난달 42억9000만원에 거래되며 최고가에서 1억원 가량 떨어졌다.

◇집값 조정기 돌입…장기적 판단은 일러

전문가들은 한동안 계속된 집값 상승에 대한 피로감과 입주물량 증가로 가격 조정은 불가피하다고 보고 있다. 우선 1만가구에 가까운 송파구 헬리오시티(2018년 12월 입주)에서 시작된 전세난 여파가 집값에 영향을 줄 수 있어서다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "매도시기를 놓친 다주택자들이 현재 시점에서 매물을 내놓을 이유는 없다"며 "일단 보유세 인상에 대한 구체적인 발표가 나오기 전까지 거래절벽 분위기는 유지될 것"이라고 예상했다.

다만 조정기가 끝나면 다시 상승세를 탈 수 있다는 전망도 조심스럽게 나온다. 정부의 재건축을 향한 칼날이 매서워지면서 서울에선 공급부족이란 부메랑에 직면할 수 있어서다.

반포동 한 공인중개업소 대표는 "역대급 규제라는 평가를 들었던 8·2대책 이후에도 집값은 예상을 깨고 치솟았다"며 "앞으로 향방을 예단하기는 쉽지 않다"고 귀띔했다.

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