전문가들 "재건축 '첫단추' 안전진단 기준 강화, 시장 조정 불가피"

(서울=뉴스1) 이동희 기자 = 정부의 재건축 핀셋 규제가 이어지면서 재건축 시장의 조정이 불가피할 것이라는 분석이 제기됐다. 안전진단 기준 강화 등 규제 직격탄을 맞는 단지는 물론 규제를 피한 재건축 아파트 역시 상승폭이 제한적일 것이라는 전망이다. 특히 재건축 열기가 식으면서 전체 부동산 시장이 전반적인 조정 국면에 진입할 수 있다는 예상도 제기된다.

앞서 국토교통부는 구조안전성의 평가 비중을 종전 20%에서 50%로 늘리고 주거환경 비중은 40%에서 15%로 낮췄다. 이에 따라 30년 이상된 아파트라도 안전에 문제가 없는 경우 재건축이 사실상 어려워졌다.

안전진단 기준 강화는 정부의 재건축 핀셋 규제의 연장선상이다. 앞서 국토부는 올해 재건축 초과이익환수제를 부활시켰고 서울시 역시 재건축 조합의 이주시기를 연기했다. 세금에서부터 재건축 사업의 첫 단추 그리고 마지막 단계까지 틀어막겠다는 복안이다.

전문가들은 6일 정부의 재건축 핀셋 규제가 단기적으로 효과가 있을 것으로 내다봤다. 양지영 R&C연구소장은 "재건축 규제에 해당되는 단지들의 집값이 하락할 수밖에 없을 것"이라고 전망했다.

규제를 피한 단지와 그렇지 않은 단지의 차별화가 나타날 것이지만 그 폭은 제한적일 것이라는 분석도 나온다. 안전진단과 관련해 양천구 목동신시가지, 송파구 아시아선수촌 등은 새 기준을 적용받고 강동구의 명일동 현대아파트와 상일동 상일우성타운아파트, 영등포구 신길동 신길우성2차 등은 지난 2일 안전진단 용역 업체와 계약을 완료해 이전 기준을 적용받게 됐다.

양 소장은 "규제를 피한 단지와 적용되는 단지의 양극화가 나타날 수 있다"면서도 "규제를 피한 단지들도 상승폭이 크게 지속되기는 어려울 것"이라고 설명했다.

재건축을 시작으로 부동산 시장이 전반적인 조정 국면에 진입할 것이란 우려도 커지고 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "재건축 사업의 시작부터 끝까지 사실상 길이 막혔다"면서 "정부의 재건축 규제에 금리인상, 대출 규제까지 더해지면 시장 조정은 불가피할 것"이라고 말했다. 이어 "지난해 8·2대책 이후 보였던 시장 하락이 재현될 수도 있을 것"이라고 덧붙였다.

안전진단 기준 강화로 재건축 시장의 거품이 해소될 수 있다는 분석도 있다. 박원갑 KB국민은행 수석위원은 "앞으로 재건축 연한(준공 후 30년)만 채우면 재건축이 될 것이라는 과도한 기대감이 해소되고 초기 단계 재건축은 실망감에 거품이 해소될 가능성이 있다"고 전망했다.

재건축 규제에 따른 반사이익으로 일반아파트의 '반짝' 상승 효과는 나타날 수 있으나 단기간에 그칠 것으로 예상됐다. 부동산114에 따르면 실제 최근 통계에서 서울 일반아파트의 상승률(0.45%)이 재건축(0.15%)을 앞질렀다.

박원갑 수석위원은 "도심 재개발과 뉴타운으로 투자수요가 이동할 가능성이 있다"면서도 "강남 일반아파트에 대한 관심은 늘겠으나 단기급등으로 반사이익이 크지는 않을 것"이라고 말했다.

이어 그는 "안전진단 기준 강화 조치는 매수세 둔화로 작용할 것으로 보이나 (시장에 공급되는) 매물 역시 많지 않아 매수자와 매도자의 힘겨루기 양상이 나타나 시장은 급등 뒤 횡보하는 '고원현상'이 나타날 것"이라고 덧붙였다.

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