중도금대출 보증규제에 非강남권 분양시장 풍선효과?

(서울=뉴스1) 최동순 기자 = 정부가 아파트 중도금대출 보증에 대한 규제 정책을 시행하면서 비강남권 아파트 분양시장은 오히려 반사이익을 볼 수 있다는 기대감이 커지고 있다.

저금리 상황에서 투자처를 찾는 수요자들이 비강남권 분양시장으로 이동하면서 '풍선효과'를 누릴 수 있다는 것이다.

다만 전문가들은 이같은 반사이익이 미미할 것이라고 내다봤다. 9억원 이상 분양주택이 전체 분양시장에서 차지하는 비중 자체가 워낙 적은 데다 수요층도 일반 분양시장과 차별화돼 있다는 설명이다.

5일 업계에 따르면 국토교통부는 최근 고가 아파트 분양시 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증을 제한하도록 하는 내용의 '2016년 하반기 경제정책방향'을 발표했다.

이달부터 공급되는 분양가격 9억원 이상의 주택은 HUG 중도금대출 보증을 받을 수 없게 된다. 보증한도액은 수도권·광역시 6억원, 지방 3억원으로 축소되며, 수요자 1인당 받을 수 있는 중도금대출 보증도 2건 이내로 제한된다.

중도금은 아파트 분양계약 이후 잔금을 치르기 전까지 수차례에 걸쳐 소비자가 지불하는 비용(분양가의 60~70%)이다. 통상 건설사는 회사 신용과 HUG·주택금융공사 보증을 통해 '집단대출'을 터뜨리는 형태로 중도금대출을 진행했다.

이를 두고 업계에서는 시중의 유동자금이 비강남권 분양시장으로 몰릴 수 있다고 기대했다. 하남지역 분양권 전문 K공인중개사사무소 대표는 "사실상 강남 재건축을 타깃으로 한 정부의 대출규제 정책이 시행되면서 오히려 수도권 신도시의 분양시장 분위기는 좋아질 것으로 보인다"며 "중도금 대출 가능여부를 묻는 투자수요자들도 많았다"고 말했다.

하지만 이같은 반사이익은 미미한 수준에 그칠 것이라는 게 전문가들의 의견이다. 강남권 분양을 포기하는 이들은 대부분 단기차익을 노린 투자수요자들이며, 분양 계약률을 좌우하는 실수요자나 장기투자자들에게 미치는 영향은 작을 것이라는 설명이다.

김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "강남권 분양시장은 다른 신도시 분양시장 물량과 가격대나 상품 특성 등이 워낙 차이가 크게 나기 때문에, 강남 진입을 노리는 실수요자들이 중도금 이자가 높다는 이유로 다른 지역으로 이동할 가능성은 없다"며 "일부 투자수요의 이동은 있을 수 있으나 이를 '풍선효과'라고 말하기엔 무리가 있다"고 말했다.

중도금대출 보증 제한이 고소득층 실수요자에게 미치는 영향도 제한적일 것으로 보인다. 건설업계 관계자는 "보증상품이 없더라도 건설사가 연대보증하는 방식으로 중도금 대출을 진행할 수 있어 금리 상승폭은 0.5% 수준일 것"이라며 "일부 수요자들은 개인 신용으로도 중도금 집단대출보다 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있는 것으로 파악했다"고 말했다.

여기에 정부가 부동산 투기를 막겠다는 시그널을 보내고 있는 것도 전체 분양시장에는 부정적인 영향을 끼칠 수 있다. 조선업계 불황 등 실물 경제 침체가 가속화되면서 부동산시장도 영향권에 들 수 있다는 우려다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "일부 자금이동은 있겠지만 전향적 변화는 아니어서 풍선효과로 단정짓기는 어려워 보인다"며 "오히려 중도금대출 건수 제한으로 단타성 투자수요나 그동안 활발했던 분양권 거래가 줄어드는 효과가 있을 것"이라고 말했다.

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