오피스텔 활용 행복주택 가능하다고?…현실은 '글쎄'

(세종=뉴스1) 진희정 기자 = 무주택 대학생·신혼부부 등에게 큰 인기를 끌고 있는 행복주택 사업을 확대하기 위해 정부가 오피스텔을 활용하기로 했지만 정작 현실에선 어렵다는 분석이 나온다. 오피스텔 건설에 들어가는 재원 확보가 쉽지 않은데다 지으면 지을수록 적자구조를 보여서다.

20일 국토교통부에 따르면 지난해말 공공주택특별법과 시행령·규칙을 개정해 오피스텔 등의 준주택도 공공임대주택으로 공급할 수 있도록 했지만 실제 사업으로 연결되지는 않았다.

행복주택은 대학생·신혼부부·사회초년생을 위해 직장과 학교가 가까운 곳에 도심형 소형 아파트(전용면적 46㎡ 이하)를 지어 젊은층에 시세의 60~80% 수준에 공급한다. 과거 도시 외곽이나 개발제한구역(그린벨트)에 지어졌던 공공주택과 달리 도시 내부에 지어져 교통이 편리하고 접근성이 좋은 것이 특징이다.

정부는 행복주택 입주자 모집물량을 지난해 847가구에서 1만824가구로 늘리기로 했다. 대상지역도 서울 4곳에서 전국 23곳으로 대폭 확대했으며 올해 공급(사업승인)물량도 지난해 공급물량과 동일한 3만8000가구로 결정했다. 내년까지 14만가구를 공급한다는게 정부의 계획이다.

공급물량이 늘어나면서 유형도 다양해졌다. 오피스텔이나 기숙사 등의 준주택도 활용해 공급할 길을 열어둔 것. 도심 내 공급을 확대하기 위해서다. 하지만 실현 가능성은 크지 않다.

부동산114에 따르면 지난해 오피스텔 평균 분양가는 3.3㎡당 784만원이다. 행복주택 3.3㎡당 투입되는 비용은 정부 재정 210만원과 290만원의 주택도시기금 융자다. 오피스텔 분양가에는 땅값도 포함돼 있지만 행복주택 단가보다 약 280만원 비싸다.

LH(한국토지주택공사)가 국·공유지에 행복주택을 짓는 비용은 평균 1억2100만원이다. 재정과 주택도시기금 융자가 50%, LH가 30%, 나머지 20%는 입주자가 각각 부담한다. 입주자 부담을 제외하면 한 채당 1억원 정도 공공에서 부담하는데 14만가구를 지으려면 공적자금 14조원이 든다.

LH 관계자는 "입주자가 보증금 외에 월 임대료 10만~20만원을 내더라도 행복주택 1채를 지을 때마다 1330만원씩 손해를 본다"면서 "하지만 젊은층 주거 문제가 심각해 LH에서도 행복주택 공급에 앞장서고 있다"고 말했다.

이에 대해 전문가들은 정부 재정을 늘릴 필요가 있다고 조언한다. 정부 재정을 늘리지 못한다면 상업·준주거지역의 오피스텔은 행복주택 뿐만 아니라 저층에 쇼핑몰 등의 복합개발을 허용하는게 필요하다는 입장이다.

이를테면 국토부가 지지부진한 재개발 사업의 활성화를 위해 건축 용도제한을 전면 폐지한 것처럼 규제 완화가 필요하다는 의미다.

국토부는 지난 1월 말 '도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)'을 개정할 계획임을 밝혔다. 재개발 사업의 건축 용도제한을 폐지하고 용도지역상 허용하는 모든 건축물을 지을 수 있도록 관련 법을 6월 국회에 제출한다는 방침이다.

그동안은 재개발구역 안에 상업·공업·준주거지역이 포함돼 있어도 주택과 근린상가 등 '주택과 생활편의를 제공하는 시설'만 지을 수 있었다. 상업시설 비율을 늘린다고 하더라도 대규모 쇼핑몰이 아닌 식당과 편의점이 들어서는 단지 상가에 가까웠다. 하지만 앞으로 건축 용도제한이 전면 폐지되면 재개발 사업 지역의 용도에 맞는 모든 건축물을 지을 수 있게 된다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "134조원의 부채를 짊어지고 있는 LH 입장에선 오피스텔 행복주택은 감당하기 어렵다"면서 "주변에 필요한 커뮤니티시설이나 대규모 상업시설 등의 복합용도를 허용하는 것이 하나의 방법"이라고 말했다.

이어 "복합시설이 들어올 경우 기존의 임대주택 이미지에서 벗어나 주변 지가에 긍정적인 요소까지 줄 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

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