소규모 정비방식·민간투자 활용, 노후건축물 '활성화'…年 2.2兆 창출

(세종=뉴스1) 진희정 기자 = 대지를 합치지 않아도 소유자간 건축협정 체결로 용적률을 이동할 수 있도록 허용된다. 30년 이상된 낡은 건축물의 재건축 활성화를 위해 물꼬를 터준 것이다. 또 구시가진 기존 건축물에 대한 건축기준을 완화하고 흉측하게 방치된 건축물에 대한 사업도 재개하기로 했다.

국토교통부는 제8차 무역투자진흥회의에서 이 같은 내용 등이 담긴 '건축투자활성화 대책'을 9일 밝혔다.

정병윤 국토도시실장은 "이번 대책은 건축물 노후도가 급속히 증가하고 있으나 인구정체와 부동산 가격상승 기대감 약화로 노후 건축물 리뉴얼 사업이 부진한 문제를 해소하기 위한 것"이라고 말했다.

특히 "이번 대책은 사업성 제고를 위한 건축규제개선과 과감한 인센티브, 리뉴얼 자금융자 및 컨설팅 지원, 새로운 건축시장 발굴 등이 포함돼 있다"고 강조했다.

◇대지 합필하지 않고도 용적률 이동 가능현재 국토부 추산 30년 이상된 건축물의 총면적은 4억㎡, 전체 건축물의 39%인 248만동에 달한다.

이번 대책에서는 먼저 노후건축물의 재건축 사업성을 높이기 위해 대지별로 적용되는 용적률 기준을 건축주간 자율협의를 통해 서로 사고 팔 수 있는 '결합건축제도'가 도입된다.

결합건축제도란 2개 이상의 대지에 대해 토지 및 건축물 소유자간에 건축협정을 체결하게 되면 다수의 대지들은 합필하지 않고도 하나의 대지로 간주하는 것을 뜻한다.

용적률이 400%까지 가능한 서울 준주거지역의 경우 A대지의 용적률 50%를 B대지에 줘서 용적률을 각각 350%, 450%로 조정하는 식이다. 다만 기반시설 부족문제와 경관문제 등이 없도록 주고받는 용적률이 법정 기준의 20% 이상인 경우에는 건축ㆍ도시위원회 공동심의를 거쳐야 한다.

용적률 조정은 두 대지간의 거리가 100m 이내이며 건축물이 동시에 리뉴얼하는 경우에만 가능하고 용적률 거래는 단 1회로 제한된다. 예컨대 인접한 AㆍBㆍC 대지의 경우 A와 B가 용적율을 이미 결합한 경우 C는 AㆍB와는 용적률 거래를 할 수 없다.

용적률 조정 내용은 승계되며 누구나 알 수 있도록 대상 소유자들은 건축협정을 체결해야한다. 다만 용적률 가격은 시장 자율에 맡길 방침이다.이같은 용적률 조정 내용은 건축물 대장에 남게 된다.

국토부는 노후건축물의 총연면적 4억㎡ 중 1%인 400만㎡가 전체 용적률 20% 이내의 조정에 따른 리뉴얼 있을 경우 연간 9000억 원의 투자효과를 볼 수 있을 것으로 예상하고 있다.

정병윤 실장은 "두 필지 간의 계약에 의해서 용적률이 이동되면 더 많은 투자로 유인될 것"이라며 "서울 잠시과 송파 등을 대상으로 시뮬레이션 한 결과 사업성이 20% 나아진 것으로 나왔다"고 말했다.

◇특별가로구역으로 지정, 구시가지 기존건축물 건축기준 완화

서울 인사동이나 명동 등을 특별가로구역으로 지정하는 방안도 마련된다.

1962년 건축법 시행 전 조성된 명동·인사동거리 등은 건폐율이 100%에 근접해 현행 기준에 따라 재건축할 경우 건물규모가 대폭 축소돼 재건축이 사실상 곤란하다.

이에 따라 건축기준을 현실적으로 지키기 어려운 거리는 특별가로구역으로 지정해 전면도로폭의 기준과 인접대지로부터의 거리 등 건축기준을 완화하기로 했다.

다만 원활한 소방안전 활동 등을 고려해 특별가로구역 중 건축기준 완화 범위 등은 선별하여 적용하게 할 계획이다.

특별가로구역은 국토부장관과 허가권자가 지정할 수 있으며 국토부는 민간제안을 받아 지자체의 적극적인 구역선정을 유도할 것이며, 필요한 경우 직접 지정도 추진할 계획이다.

정병윤 실장은 "특별가로구역 건폐율이 100% 근접하고 있는데 보전가치도 있고 소방도로도 내야 하니깐 건축주들이 재건축을 하라고 하면 하지 않고 있다"면서 "앞으로 지자체가 지정하도록 돼 있는 특별가로구역을 국토부도 지정할 수 있도록 바꾸는 방안도 검토중"이라고 설명했다.

◇방치건축물 사업 지원, 당분간 LH를 통해 재투자

이와 함께 전국에 공사가 중단돼 방치된 건축물이 지난해 말 기준 949동에 달하나 사업성 부족과 권리관계가 복자해 사업재개가 어려워 경관문제와 안전문제가 해결되지 않고 있다.

국토부는 남원주 IC 출구에 있는 건축물을 대표적인 사례로 들면서 사업성을 높여 용도변경 등을 허용해주는 방안을 마련하길 했다.

공사중단 건축물 해소를 위해 LH(한국토지주택공사)를 사업대행자로 투입해 사업성 제고를 위해 용적률 인센티브 및 용도변경 허용과 사업기간 동안 취득세와 재산세 감면 등 인센티브를 부여하기로 했다. 예를 들어 준주거일때는 400%로 취득세와 재산세는 각각 35%, 25% 감면하기로 했다.

방치건축물 정비사업을 통해 발생하는 수익금은 방치건축물 정비사업의 용도로만 이용할 수 있다.

국토부 관계자는 "사업이 굴러갈 수 있도록 혜택을 주었으며 당분간은 LH를 통해 하도록 할 것"이라며 "LH가 자체 조직도 만들고 실태조사도 해 올해 4개소를 지정할 예정"이라고 말했다. 이어 "LH를 통해서 재투자를 하게 될 경우 연간 7000억 원의 투자효과가 예상된다"고 덧붙였다.

◇공공건축물 리뉴얼, 민간투자 활용 '복합개발'로

공공건축이 노후화되고 있지만 재원부족으로 리뉴얼이 지연되는 문제와 공공건축물내 민간 편의시설이 부족한 문제를 해소하기 위해 민간투자를 활용한 복합개발을 적극 활용하기로 했다.

현재 준공후 30년 이상 된 국유재산 건축물은 총8789동에 달한다. 특히 노후 공공청사 등도 민간참여개발 대상으로 포함될 수 있도록 개선하기로 했다. 기존에 캠코만 위탁개발이 가능했지만 앞으로는 LH 등의 공기업도 추가하기로 했다.

국토부는 대표적인 성공사례로 남대문 세무서를 예를 들었다. 남대문 세무서의 경우 용적률을 10배씩 올려주면서 민간 기업에게 임대를 해 사업성을 높였다. 다만 종전부동산은 해당사항에서 제외된다.

아울러 노후공동주택 정비 및 안전취약 건축물 점검과 건축관련 안전산업 활성화 기반을 마련하기로 했다.

국토부 관계자는 "민간 기업이 안전진단 등에 들어갈 길이 막혀 있다"면서 "안전설비투자펀드에서 5000억 원을 떼어 리뉴얼 자금으로 투자하고 위법 강제금 수익 1500억 원 정도도 합쳐 리뉴얼 컨설팅 체계를 만들겠다"고 밝혔다.

이밖에 한강 세빛섬 처럼 지면에 기반하지 않고 수면위에 고정된 부체위에 건설되는 건축물인 '부유식 건축물'을 제도화하고 건축주가 복수용도를 신청할때는 안전기준이나 입지기준 등을 모두 만족할 때는 건축물 대장에 복수용도 기재를 허용키로 했다.

정병윤 실장은 "이번 건축투자 활성화 대책을 통해 연간 2조2000억 원 신규투자 창출 등 경제적 효과 외에도 국민안전이 제고되고 건축행정 서비스의 질도 크게 향상될 것"이라며 "민관 의견 수렴을 거쳐 구체적 실행방안을 마련해 최대한 속도감 있게 추진하겠다"고 말했다.

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