상가투자, "'MD구성 부터 확인하세요"…테마 따라 '흥망성쇠'

(세종=뉴스1) 진희정 기자 = 금리 상승 기미가 보이지 않자 수익형 부동산인 상가에 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다. 상가주변에 주거단지나 업무시설이 밀집돼 있어 고정고객을 확보한 상권은 안정적인 임대수익 창출이 가능해서다.

하지만 알짜배기 상가를 선점하기란 여간 쉬운 일이 아니다. 상가 관련자들은 상가 업종 구성(MD)이 잘 돼 있으면 집객 확보에 유리하고 높은 수익률을 보장할 수 있다고 조언한다.

예를 들어 서울 종로1가에 자리한 GS건설의 그랑서울은 지난해 1월 개장한 이후 오피스족이 몰리고 있다. 지하 1층부터 지상 2층까지 40여개 점포에 이르는 식객촌을 방문하기 위해서다. 실제로 식객촌이 입소문을 타면서 그랑서울 내의 아케이드는 각 음식점 하루 평균 매출이 3000만원 수준을 웃도는 것으로 나타났다.

그랑서울 식객촌은 아케이드 내의 다른 매장의 시너지 효과는 물론 광화문 종각 일대의 임대료까지 견인하고 있다. 부동산 114에 따르면 2013년 12월 3.3㎡당 보증금 233만원에 월 임대료 14만이던 것이 2014년 9월 조사 기준 316만원에 18만원으로 상승했다.

◇최근 트렌드는 테마형 MD구성, 집객 확보 유리호반건설이 판교 알파돔 맞은편에 선보인 주상복합 단지내 상가 '판교 아브뉴프랑'도 프랑스를 테마로 해 유럽의 거리를 본 땄다. 특히 강남에 매장을 둔 패션브랜드와 유기농 베이커리 매장 및 식음료점 등을 키 테넌트로 확보해 지역 명소로 자리잡았다. 키 테넌트란 상가나 쇼핑몰 등에 고객들을 흡수시키는 역할을 하는 주요 점포를 뜻한다.

부동산114 조사 결과 지난해 아브뉴프랑이 위치한 판교 삼평동의 1층 기준 상가 평균가격은 2009년보다 2.3배 오른 5391만원을 기록했다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "특히 상가의 경우 차별화 전략이 가장 중요하다"면서 "상가 구성단계부터 테마를 부여한 MD업종구성과 동선 배열을 통해 상권이 빠르게 자리잡을 수 있고 높은 수익률까지 기대해 볼 수 있다"고 말했다.

대표적으로 우미건설이 청약접수중인 충남 천안시 불당동 아산탕정지구 단지 내 상가 '천안 불당 우미린 오스트애비뉴'를 약 300m 길이의 스트리트형 상가로 설계할 계획이다. 층별 MD구성은 1층엔 기업형수퍼마켓(SSM)·키즈카페·대형공원과 연계된 유럽풍 카페거리 등으로 2층은 패밀리 레스토랑·식음료 및 의료업종 중심의 상업시설로 꾸며진다.

아이에스동서가 위례신도시 일반상업 11-1-2블록에 분양중인 '위례중앙역 아이에스 센트럴타워'는 백화점을 연상케 하는 동선설계와 층별 MD로 데드스페이스(이용 가치가 없는 공간)를 최대한 없앴다. 층별 MD구성은 지하 1층에는 대형마트·음식점·프랜차이즈 식당·지상 1층은 커피전문점·패스트푸드점·이동통신점·2층은 금융권, 3층~4층은 전문음식점, 5~6층 메디컬존, 7층~9층 학원시설, 10층 피트니스 및 골프연습장, 11층, 스카이 라운지, 고급레스토랑 등으로 구성됐다.

세종시 세종 1-5생활권 C53·C54 블록에서 선보인 '세종 에비뉴힐'은 세종시 최초 유로피안 스트리트 몰을 콘셉트로 인기몰이 중이다. 특히 어린 자녀를 둔 30~40대 공무원이 많은 세종시 입주민 특징을 살려 지하 1층에 뽀로로파크를 세종시 최초로 입점시켜 이례적으로 지하 1층부터 점포부터 계약이 완료되는 성적을 거뒀다. 세종 에비뉴힐 지하 1층은 뽀로로파크와 연계해 시너지 효과가 있는 유아 완구·아동의류 매장 등 판매시설 19개 점포를 계획했는데 최고 경쟁률 26대 1을 기록하며 모두 계약이 완료됐다.

◇분양 전, 키 테넌트 미리 확보해 분양성 '업(Up)''키 테넌트(핵심점포)'를 확보한 상가도 유망투자처다. 상가의 경우 초기 투자비용이 높고 리스크도 커 얼마만큼의 '키 테넌트'가 포진돼 안정적 고정수요층을 확보하느냐가 성패를 가르기 마련이다. '키 테넌트'는 해당 상가의 정체성을 형성하는데 중요한 역할을 하는데다 상권 경합지역일 경우 쇼핑객을 유인하는 등 경쟁력을 갖춘다.

한화건설이 위례신도시 업무24블록에 분양중인 '위례 오벨리스크 센트럴스퀘어' 지하 1층에 위례신도시 최대 규모인 7개관 1000석 규모의 롯데시네마 영화관 입점이 확정됐다. 이 상가는 지하 1층~지상 2층으로 구성되며 이 중 지상 1층 132점포와 2층 61점포 총 193점포가 일반에 공급한다.

마곡지구 C7블록 2·3·4 필지에선 문영종합개발이 공급중인 '퀸즈파크나인'에도 지상 5층부터 8층까지는 대형 멀티플렉스 영화관인 메가박스가 예정된 상태다. 현재 마곡지구에는 멀티플렉스 영화관 등 인근에 문화시설이 전무하다.

박 소장은 "상가에 키 테넌트입점 여부가 확인되면 키 테넌트의 규모와 어디에 위치하는지를 필히 체크해야 한다"며 "예컨대 키 테넌트가 건물 상층부에 위치해야 위층을 찾았던 소비자가 아래층으로 내려가며 자연스럽게 상가로 유입되는 이른바 샤워효과를 누릴 수 있다"고 조언했다.

hj_jin@