[르포]강남 재건축 자존심 '격돌' 역삼 자이 vs 논현 아크로힐스

(서울=뉴스1) 임해중 기자 = "강남 논현동 일대에선 10년만에 처음 공급되는 새 아파트에요. 분양가상한제 적용으로 분양가가 저렴한데다 중소형 아파트가 일반분양에 포함돼 '역삼 자이'보다는 청약경쟁률이 높을 겁니다."(에이플러스 공인중개업소 관계자)

"논현동에 비해 학군이나 교통여건 등 입지가 우수해요. 개나리 재건축 단지 중에서 처음이자 마지막으로 들어서는 '자이' 아파트라는 점도 희소성이 있죠."(삼성 공인중개업소 관계자)

대림산업과 GS건설이 강남의 핵심입지로 손꼽히는 언주로 일대에서 강남 재건축 단지의 자존심을 걸고 진검승부를 펼친다. 대림산업이 공급하는 '논현 아크로힐스'와 GS건설의 '역삼 자이'는 올해 강남권에서 처음 공급되는 재건축 아파라는 점에서 분양 일정이 확정되기 전부터 예비청약자들의 주목을 받았다.

이같은 기대감을 반영하듯 4일 경복아파트와 개나리6차 재건축 사업지에서는 주변 아파트 시세와 청약전략을 알아보기 위해 공인중개업소를 돌아다니는 예비청약자들을 어렵지 않게 찾아볼 수 있었다.

특히 아파트 건설이 끝나고 마감재 작업이 진행 중인 '논현 아크로힐스'는 사실상 후분양이어서 공사현장을 직접 찾아 건축 상태를 꼼꼼히 살피는 모습이 눈길을 끌었다.

언주로를 끼고 불과 한 블록 떨어진 두 단지는 모두 강남의 금싸라기 땅에 들어서는 재건축 아파트인데다, 일반분양 가구수가 워낙 적어 청약 경쟁은 치열할 것이라는 게 이 지역 공인중개업소 관계자들의 예측이다. 다만 입지와 가격, 주택형 등 부문에서 각 단지마다 장단점이 있어 청약경쟁률이나 수요층은 다소 차이가 날 것이란 예상이다.

◇'역삼 자이'는 입지와 학군, '논현 아크로힐스' 가격·평형 강점입지에서는 개나리6차 아파트를 재건축한 '역삼 자이'가 한발 앞서는 모습이다. 70년대 강남 택지개발 당시 지어진 이 아파트는 역삼동 일대에서 사실상 마지막으로 추진되는 재건축 단지로 뒤편으로는 현대건설의 까르띠에, 좌측으로는 역삼 래미안과 푸르지오, e-편한세상이 나란히 들어서 있다.

개나리·진달래를 재건축한 신축 아파트들이 '역삼 자이'를 둘러싼 형태를 이루고 있고 2호선 역삼역이 단지 우측에 인접해 역삼동 재건축 아파트 중에서도 입지가 가장 우수하다는 평가를 받는다. 개나리SK뷰 맞은편으로는 이마트가 이미 입주했고 강남8학군에 속하는 진선여고와 도성초, 역삼초, 휘문고 등 명문학교도 가깝다. 이들 학교는 모두 지난해 서울시 학업성취도 평가에서 10위권에 이름을 올린 학교들이다.

역삼역 인근의 삼성 공인중개업소 관계자는 "학군과 교통만 따져 봐도 역삼 자이의 입지가 논현 아크로힐스보다 객관적으로 우세하다"면서 "대치동 학원가를 걸어서 이동할 수 있기 때문에 교육환경을 중요시하는 고객들이 주로 청약을 문의하고 있다"고 설명했다.

GS건설 역시 이같은 장점을 살리기 위해 모델하우스 오픈과 함께 고객들을 대상으로 입시설명회를 개최하기로 결정했다. 청약을 문의하는 고객들 상당수가 교육환경에 높은 관심을 가지고 있다는 점을 감안해 '역삼 자이'의 우수한 학군을 분양 승부수로 띄운 것.

장석봉 GS건설 분양소장은 "교육 프리미엄이 강점으로 손꼽히며 실수요자는 물론 투자자들 문의도 이어지고 있어 입시설명회가 끝나는 6일까지는 사전예약이 200건 이상 접수될 것"으로 내다봤다.

이에 반해 분양가상한제가 적용된 '논현 아크로힐스'는 '역삼 자이'보다 저렴한 분양가와 다양한 주택형 구성이 강점으로 꼽힌다. 전용면적 기준 59~114㎡ 408가구로 구성된 '역삼 자이'의 일반분양 아파트는 114㎡ 86가구의 단일 평면으로 공급되는 반면 '논현 아크로힐스'는 전체 368가구 중 84㎡ 29가구와 113㎡ 28가구 등 57가구가 일반에 분양된다.

이 때문에 논현동 일대 공인중개업소 관계자들은 실수요자들이 많이 찾는 84㎡ 아파트가 포함된 '논현 아크로힐스'의 청약 경쟁률이 단일 주택형으로 구성된 '역삼 자이'보다는 더 높을 것으로 내다봤다.

경복아파트 인근의 에이플러스 공인중개소 대표는 "경복사거리 일대는 논현 파라곤 등 고급빌라와 단독주택이 들어서 있어 강남의 전통적인 주거지역으로 손꼽혔지만 최근 공급된 새 아파트라고는 2003년 입주가 끝난 동부센트레빌이 전부"라며 "강남 입성을 원하는 대기 수요가 상당하기 때문에 평균 청약경쟁률 3대 1은 무난하게 넘을 것"이라고 예측했다.

이처럼 논현동 일대 부동산 관계자들이 '논현 아크로힐스'의 청약경쟁률이 '역삼 자이'를 웃돌 것으로 예상하는 또 다른 근거는 바로 분양가다. '역삼 자이'의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3150만으로 층과 향에 따라 3200만원이 넘는 경우도 있다. 이에 반해 분양가상한제가 적용된 '논현 아크로힐스'의 일반분양가는 3.3㎡당 평균 3080만원으로 '역삼 자이'보다 3.3㎡당 100만원 가량 더 저렴하다.

최상헌 대림산업 분양소장은 "대신 전매제한이 1년간 금지되기 때문에 청약을 문의하는 고객들도 역삼 자이와는 다소 차이가 있다"면서 "사전예약 접수가 150건이 넘었는데 고객들 대부분은 투자 목적이 아닌 실수요를 원하고 있어 계약률이 높을 것"이라고 기대했다.

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◇'브랜드' 자존심 걸고 GS·대림 총력전…3100만원대 분양가 '다소 부담'강남의 노른자 재건축 단지를 두고 GS건설과 대림산업의 경쟁 구도가 형성됐다는 점도 눈길을 끌고 있다. 조합사업으로 진행되는 재건축 아파트는 건설기업이 자체사업보다 공을 덜 들이기 마련인데 이들 아파트에 각 기업의 자존심이 걸려있는 만큼 설계와 상품구성은 좀 더 차별화될 것으로 예상된다.

특히 논현동 지역 주민들은 대림산업이 경복아파트를 재건축하면서 '아크로' 브랜드를 적용했다는 점에 기대감을 드러냈다. '경복아파트'는 80년대 초반만 해도 소유했다는 자체로도 '강남부자'로 여겨지던 시절이 있었다.

언주로 사거리를 '경복아파트 사거리'라는 공식명칭이 붙은 것도 이 같은 이유에서다. 하지만 강남 택지개발이 진행된 이후 압구정동과 강남구청, 역삼역 인근이 중점 개발되면서 80년대 후반부터는 '강남 부촌'이라는 명함을 이들 지역에 내줘야만 했다.

논현동 지역 주민들이 '아크로'라는 브랜드에 강한 기대를 걸고 있는 이유도 이 때문이다. '아크로'는 '도곡 아크로빌', '반포 아크로리버파크' 등 대림산업이 강남권에 짓는 고급 아파트에 붙이는 브랜드이어서 랜드마크 아파트로 자리매김할 가능성이 높고 역삼과 강남구청 인근에 비해 상대적으로 저평가됐던 지역의 위상을 드높이는데도 도움이 될 것이라는 게 인근 지역주민들의 기대다.

이날 경복아파트 재건축 현장을 찾아 입지를 살피던 한 예비청약자는 "사당에서 이사하려고 현장을 찾아봤다"면서 "84㎡ 아파트 분양가격이 10억원 정도이지만 '아크로'라는 이름값과 입지를 감안하면 프리미엄이 1억원 이상은 붙을 것"이라며 나름대로 분석을 내놓았다.

GS건설의 '역삼 자이' 역시 브랜드 가치에서는 뒤쳐지지 않는다는 평가다. 3500가구가 밀집된 개나리·진달래 재건축 단지에 처음이자 마지막으로 들어서는 '자이' 아파트라는 희소성이 강하다.

장석봉 분양소장은 "역삼동에서 마지막으로 짓는 자이 아파트인 만큼 천연석 마감재를 활용해 고급스러움을 더할 것"이라면서 "층간 소음을 줄인 층상 이중 배관 시스템을 적용하는 등의 특화설계를 통해 '자이'라는 이름에 걸맞은 아파트로 지을 계획"이라고 말했다.

다만 3000만원이 넘는 분양가는 다소 부담이라는 지적이다. 재건축 아파트는 조합원이 층과 동, 향을 우선적으로 선택하기 때문에 일반분양 아파트는 대부분 6층 이하 저층에 배치되는 경향이 있다. 이같은 단점을 감안하면 3.3㎡당 평균 3100만원을 오가는 분양가가 먹힐지 여부는 좀 더 지켜봐야 한다는 게 업계 관계자들의 의견이다.

실제 개나리아파트를 재건축한 A단지의 경우 일반분양가가 3.3㎡당 평균 3200만원 선에서 결정되자 계약률이 저조했던 사례도 있었다. 업계의 한 관계자는 "A단지의 경우 청약이야 순위 내 마감했지만 계약으로 이어지지 못해 결과적으로 일부 저층 아파트가 미분양으로 남은 경우가 있었다"며 "청약에 앞서 일반분양 아파트의 층이나 위치 등을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다"고 조언했다.

haezung2212@news1.kr