[르포] 강남재건축 한달새 수천만원씩↑…"매도자 우위로 재편"

(서울=뉴스1) 임해중 기자 = <figure class="image mb-30 m-auto text-center border-radius-10"> <img alt="강남구 개포동 개포주공3단지 모습/사진=임해중 기자© News1 strong/strong

" src="https://image.news1.kr/system/photos/2014/1/29/743479/article.jpg" width="720" height="100%" data-nimg="fill" layout = "responsive" quality = "80" sizes="(max-width: 768px) 50vw,(min-width: 1024px) 680px,100vw" class="rounded-3 rounded-m-3" objectFit="contain" /> 강남구 개포동 개포주공3단지 모습/사진=임해중 기자© News1

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설 연휴 이후 부동산 투자자들의 관심이 개포주공 아파트, 대치 은마아파트, 잠실 주공5단지 등 '강남 재건축 삼총사'에 쏠리고 있다. 이유는 다주택자 양도세 중과 폐지, 취득세율 영구 인하 등 정부의 규제완화 이후 이들 단지의 시세변화가 주택시장 회복 여부를 가늠할 수 있는 바로미터 역할을 하고 있어서다.

이같은 기대에 부응하듯 이들 재건축 단지의 몸값이 최근 5000만원 이상씩 오른 상태에서 거래가 이뤄지는 등 강남권 재건축이 수도권 주택시장을 견인하고 있는 모습이다. 새해 들어 오른 호가에 부담을 느낀 수요자들의 관망세가 잠시 이어지고 있지만 설 연휴가 지나면 강남권 재건축 아파트로 투자수요가 몰려 집값 상승폭이 확대될 것이라는 게 현지 중개업소의 낙관적인 목소리가 나오고 있다.

◇강남 재건축 블루칩 은마아파트, 사업추진 '잰걸음'강남권 중층 재건축 아파트의 맏형인 '은마 아파트'가 들썩이고 있다. 용적률 300% 상향이라는 호재를 등에 업고 은마 재건축이 사업추진에 가속페달을 밟기 시작하자 가장 먼저 반응한 것은 집값이다.

이 아파트 전용77㎡의 현재 시세는 8억1000만원을 오가고 있는데 지난해 말 7억5000만원에 비해 집값이 6000만원 가량 뛰었다. 지난해 초 7억1000만원에 비해서는 1년 사이 가격이 1억원이 상승했다.

재건축 추진도 잰걸음을 보이고 있다. 2010년 안전진단 통과 이후 조합원 간의 갈등으로 사업이 답보상태를 거듭하며 명성에 금이 가는 듯 보였지만 지난해 말 조합원 총회를 통해 새로운 추진위원회 구성을 위한 재정비에 나서며 사업이 본궤도에 올랐다. 내달 중순에 열리는 2차 주민총회를 통해 추진위원장과 위원들이 구성되면 곧바로 정비업체를 선정하고 용적률을 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 상한선인 300%까지 높이는 작업이 진행될 예정이다.

다만 지난해 말과 이달 초 들어 가격이 급등하며 이에 부담을 느낀 수요자들이 매매를 문의하는데 그치고 있어 거래자체는 뚜렷하게 늘어나지는 않고 있다. 대치동 A공인중개업소는 "은마 아파트가 강남 재건축의 상징이기는 하지만 아직 추진위 단계에 머물러 있고 사업이 가시화되려면 시간이 필요하기 때문에 집을 사려는 사람들의 희망가격이 오른 호가를 따라잡지는 못하고 있다"면서 "내년 부활하는 초과이익환수제도 걸림돌이라 거래회복 여부는 추진위가 구성되고 난 이후에 가늠해볼 수 있을 것"으로 내다봤다.

◇강남권 최대 규모 재건축 '개포주공', 가격·거래 동반 '상승'1만2000가구에 달하는 개포주공은 강남 최대 규모의 사업장이라는 점에서 투자자들의 관심이 높다. 개포동에서 재건축이 추진 중인 아파트는 개포주공 1·2·3·4단지와 개포시영 아파트 등으로 이중 개포 주공3단지가 지난해 10월 서울시 건축심의를 가장 먼저 통과하며 사업추진에 박차를 가하고 있다.

개포주공은 서울에 몇 남지 않은 저층 단지로 상대적으로 대지 지분율이 높아 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있다. 여기에 사업진행 속도도 다른 강남권 재건축 단지에 비해 빠른 편이라 지난해 말 이후 투자수요가 몰리면서 집값과 거래량이 동반 상승하는 모습이다.

내달 사업시행인가가 떨어질 것으로 예상되는 개포주공3단지에서 이같은 현상이 두드러졌다. 이 아파트 전용42㎡의 현재 시세는 7억3000만원으로 지난해 12월 거래됐던 가격에서 3000만원 가량 집값이 올랐다. 11월 중순 6억7000만원에 비해서는 6000만원 오른 수준으로 실제 계약된 금액을 기준으로 한 것이라 호가는 이보다 더 높은 7억5000만원선에 형성된 상태다.

개포주공 2단지도 3단지와 분위기가 비슷하다. 이 아파트 전용54㎡의 현재 거래가격은 8억9000만원선으로 지난해 말의 8억5000만원에서 가격이 4000만원 상승했다. 개포주공3단지의 L공인 대표는 "최근 두 달 동안 가격이 최소 4000만원에서 6000만원까지 상승했지만 거래가 꾸준히 이어지고 있다"며 "지난 한 달간 1단지와 3단지를 합해 총 20건이 넘는 거래가 성사됐는데 지난해 11월 이전 한 달에 10건도 거래가 되지 않았던 것과는 대조적"이라고 말했다.

재건축 사업이 속도를 내면서 이 아파트의 빈집이 늘어나는 현상도 벌어지고 있다. 개포3단지의 경우 8월 관리처분총회 이후 9월 이주 및 철거가 계획됐는데 집주인들이 곧 이주가 시작될 것으로 예상하고 더 이상 세입자를 받지 않고 있어서다. L공인 대표는 "개포3단지의 경우 9월에 접어들면 공가 비율이 40%까지 늘어날 것으로 보인다"며 "재건축의 막바지 단계인 관리처분인가 등이 올해 안에 이뤄질 예정이라 사업에 대한 기대감이 높아 오른 호가에도 불구하고 매수를 문의하는 수요자들이 늘어나고 있다"고 설명했다.

◇잠실 주공5단지, 올들어 매매가만 5000만원↑지난해 말 조합설립 인가를 받은 잠실주공 5단지의 가격 상승세도 두드러진다. 이 아파트 전용 82㎡의 시세는 현재 11억3000만원 정도로 한 달 사이 가격이 5000만원 올랐다. 지난해 말 10억1000만원선에 시세가 형성됐던 이 아파트 전용76㎡ 역시 같은 기간 4000만원 가량 값이 오르며 현재는 10억5000만원선에 거래되고 있다.

잠실주공 5단지는 제2롯데월드 공사가 본격화된 이후 한강변에 위치한 입지적 강점으로 강남권 재건축의 신흥강자로 떠올랐다. 특히 용적률 299.92%가 적용되고 최고 50층 높이로 지어지는 초고층 재건축 아파트라는 점에서 투자자들의 이목을 끌고 있다.

무엇보다 시장 관계자들은 잠실주공 5단지의 사업추진 속도가 조합설립인가 이후 눈에 띄게 빨라지고 있다는 점에 주목하고 있다. 2012년 공공건축가제도가 도입된 이후 서울시 공공건축가 자문단과 단지 설계, 디자인 등에 관한 충분한 논의가 진행된 상황이라 조합설립 이후 진행되는 사업시행인가와 관리처분인가 등 행정절차가 별 탈 없이 이뤄질 것으로 예상되고 있다.

◇"매도자 우위로 거래시장 재편, 설 연휴 이후 추격매수 살아날 것"설 연휴를 앞두고 거래가 잠시 주춤해졌지만 강남권 공인중개업소들은 "주택거래 시장이 집을 파는 사람 즉 매도자 우위로 재편되면서 발생하는 과도기적 현상"이라고 입을 모았다. 다주택자 양도세 중과세 폐지, 재개발·재건축 용적률 완화 등의 규제완화 정책이 복합적으로 작용한 결과 재건축 아파트값이 가파르게 상승하고 있고 집주인들이 급매물을 거둬들이며 생겨난 '일시적인 거래 공백'이라는 것이다.

이 때문에 이들은 설 연휴가 지나면 주택 거래시장이 저점을 지나 본격적인 회복세로 돌아설 것으로 기대했다. 개포동 B공인중개업소는 "지난해의 경우 주택경기 침체로 집을 사려는 사람인 매수자 우위 시장에서 발생했던 거래 공백과는 근본적으로 차이가 있다"면서 "이때는 집주인이 가격을 낮춰 집을 내놔도 사려는 사람이 없었는데 지금은 집값 회복에 대한 기대감에 집주인들이 매물을 거둬들이면서 물량이 부족해 생긴 일시적인 거래 공백"이라고 설명했다.

특히 다주택자 양도세 중과 폐지로 강남권 재건축 아파트의 거래환경이 크게 개선된 만큼 이들 지역을 중심으로 거래시장 회복이 본격화될 것으로 기대된다. 은마 아파트와 개포주공 등 강남 재건축 아파트를 사려는 투자수요자 대부분은 다주택자들인데 양도세 세금폭탄이 부활할 것이라는 우려가 사라지면서 이들이 적극적으로 거래에 나설 것으로 예상되고 있어서다.

잠실5단지 C공인 대표는 "급매물이 소진된 이후 집주인들이 호가를 높인 결과 수요자들이 잠시 관망세를 유지하고 있지만 강남권 재건축을 중심으로 집값이 오를 것이라는 기대감이 급속히 퍼지고 있다"며 "다주택자 양도세 중과 폐지로 투자수요자들이 강남권 재건축 시장에 진입할 수 있는 환경도 나아졌기 때문에 설 연휴가 지나면 적극적인 추격매수세가 예상된다"고 말했다.

haezung2212@news1.kr