종로구, 조계사·운현궁·익선·이화동 일대 '높이·용적률' 재정비

(서울=뉴스1) 한지명 기자 = 서울 종로구가 조계사 인근을 포함한 도심 상업지역의 건축물 높이와 용적률 기준 재정비에 나선다. 서울시가 도시계획 조례를 개정해 도심부 상업지역의 용적률은 기준을 상향하고, 건축물 높이는 '최고높이'에서 '기준높이+조건부 완화' 방식으로 운영 체계를 바꾼 데 따른 것이다

다만 사찰·궁궐 인접 지역이라는 특성상 향후 지구단위계획 변경이나 개별 건축 단계에서는 문화재보호법에 따른 별도의 심의가 병행될 가능성이 있다. 이 과정에서 종묘-세운상가 일대 사례처럼 문화유산 보호와 개발 기준을 둘러싼 조정 필요성이 제기될 여지도 남아 있다.

29일 종로구에 따르면 구는 최근 조계사·운현궁·익선동·이화동 일대 등 4개 지구단위계획구역을 대상으로 '지구단위계획 용적률 체계 개편 용역'에 착수했다.

지구단위계획은 일정 구역을 대상으로 건축물의 용도·규모·배치·높이·용적률 등을 종합적으로 정해 관리하는 도시관리계획 중 하나로, 개별 건축 허가 이전 단계에서 지역 여건에 맞는 개발·보존 기준을 설정하는 제도다.

이번 용역은 서울도심기본계획(2023년) 이후 마련된 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안(2024년)을 토대로, 해당 구역의 용적률과 높이계획을 종합적으로 재정비하는 것이 목적이다.

종로구는 그동안 지구단위계획구역이 도심부 상업지역임에도 불구하고, 기준용적률과 높이 기준이 상대적으로 낮게 설정돼 개발 여건과 정책 변화가 충분히 반영되지 못해 일부 지역에서는 민원이 이어져 왔다고 설명했다.

현재 서울시에 400곳이 넘는 지구단위계획구역이 있는 가운데 일부 지역은 이미 개편된 기준이 반영됐지만 종로구의 경우 26개 지구단위계획 중 일부만 정비가 이뤄진 상태다. 구는 이 가운데 주민 요구가 많고 규제 개선 필요성이 상대적으로 컸던 4개 구역(조계사·운현궁·익선동·이화동)을 우선 선정해 용역을 추진하기로 했다.

용역에는 구역별 특성을 반영한 용적률 인센티브 기준을 정비하고, 서울시 도시계획조례 및 지구단위계획 기준 개정 사항을 반영하는 방안도 함께 거론된다.

높이계획 체계 재정비도 포함된다. 서울시는 기존에 도심부 상업지역의 건축물 높이를 30·50·70·90m 등 '최고높이'로 관리해 왔으나, 이를 '기준높이'로 전환하고 공공공간 확보나 저층부 활성화 등 조건을 충족할 경우 완화를 검토하는 방향으로 관련 계획과 조례를 개정했다.

종로구는 용적률 기준만 조정할 경우 실제 건축과 사업 추진 과정에서 한계가 있을 수 있다고 보고, 높이계획 역시 상위계획 변화에 맞춰 함께 검토할 필요가 있다는 입장이다. 이번 용역에서는 구역별 현황을 조사한 뒤 경관관리지역으로서의 성격과 기반시설 여건 등을 종합적으로 고려해 높이 기준과 적용 범위를 검토하게 된다.

구는 종묘 인접 지역과의 비교에 대해 성격이 다르다는 입장이다. 종묘 일대는 재개발·재건축 등 정비사업이 적용되는 '경관유도지역'으로 별도의 높이 완화 인센티브 체계가 적용되는 반면, 이번 용역은 일반 지구단위계획 구역을 대상으로 한 기준 정비라는 이유에서다.

구 관계자는 "종로구는 도심임에도 불구하고 오랫동안 낙후되고 개발이 정체된 지역이 많다"며 "도심 활력 유도 차원에서 상위계획이 바뀌고 조례가 개정되면서 용적률 체계가 달라진 만큼, 재조정할 필요가 있어 이번 용역을 추진하게 됐다"고 말했다.

이어 "지구단위계획을 통해 높이 기준의 상한선을 조정하더라도, 문화재보호법 등 상위 법령에 해당할 경우 최종 건축 단계에서는 다시 제한이 적용될 수 있다"고 설명했다.

hjm@news1.kr