대구 상업용부동산 불균형…매매시장 '호조'·임대차시장 '부진'

(대구=뉴스1) 김종엽 기자 = 대구지역의 상업용부동산 매매시장이 호조를 보이는 반면 임대차시장은 공실률 상승, 임대수익 악화로 부진이 계속되는 등 불균형이 커지는 것으로 나타났다.

8일 한국은행 대구경북본부가 발표한 '대구지역 상업용부동산 시장 현황과 리스크 요인 점검' 결과에 따르면 매매시장은 시중 유동성 확대, 주택대출 규제 강화에 따른 여유자금 유입으로 수요가 공급보다 우위를 나타내며 호조세다.

매매시장 호조세는 2013년 15.4%에 머물렀던 역외 거주자 매입 비중이 지난해 31.9%로 16.5%p 확대되는 등 매매 차익 획득을 위한 투자수요가 늘어난데 따른 것이다. 같은 기간 다른 광역시의 역외거주자 매매 비중은 28.3%에서 39.4%로 11.1%p 증가하는데 그쳤다.

특히 2020년 이후 매매가격 상승률이 급등하는 등 매매시장이 사이클상 정점에 도달했다는 분석이다. 오피스는 코로나19가 확산한 2020년 이후 가격과 거래량이 오히려 확대됐으며, 상가는 올해 들어 거래와 가격이 축소됐다.

반면 임대차시장은 오피스의 공급 과잉과 코로나19에 따른 임차 수요 감소 등으로 부진을 면치 못하고 있다.

대구지역 오피스 연면적은 2021년 776만7000㎡로 2013년 243만8000㎡에 비해 218.5%p 증가했다. 여기에다 코로나19 확산에 따른 유동인구 급감으로 점포별 신용카드 지출액이 감소하면서 상업용부동산 공실률 증가로 이어져 임대 수익성에 악영향을 끼쳤다.

오피스 공실률은 올해 1분기 현재 18.9%로 20%를 위협하고 있으며, 소득수익률 역시 2021년 기준 광역시 평균을 밑도는 3% 수준이다.

상업용부동산 시장 리스크 요인으로는 취약한 자영업 여건, 대출금리 상승, 가격 밸류에이션(가치평가) 부담 증대, 부동산 투자심리 위축 등이 꼽히고 있다.

코로나19로 서비스업 경기에 대한 불확실성과 소비위축 등으로 임차 수요자인 자영업자 수가 2017년 30만1000명에서 올해 3월 현재 24만3000명으로 5만8000명 줄었다.

현재 사업을 유지하고 있는 자영업자도 2020년 이후 부채상환 부담이 크게 증가하면서 앞으로 사업 지속 능력이 낮아질 우려를 낳고 있다. 임대료 등의 고정비용 지출을 위한 개인사업자(부동산업 제외)의 운전자금 대출은 2019년 4조1000억원에서 2021년 5조1000억원으로 26.4% 증가했다.

건설경기 침체에 따른 미분양 아파트 증가가 상가 활성화 지연으로 이어져 부동산 투자 심리가 전반적으로 위축된 것을 감안하면 상업용부동산 가격도 조정받을 가능성이 높다.

황지영 한국은행 대경본부 조사역은 "앞으로 임차수요 예측에 기반해 상업용지 공급을 조절해야 할 것"이라며 "매매와 임차시장 등의 상업용부동산 통계가 미흡한 만큼 관련 동향을 파악할 수 있는 대안이 필요하다"고 말했다.

kimjy@news1.kr