상장리츠 시장에 온기…자금조달 우려 해소에 신규상장 활발

(서울=뉴스1) 공준호 기자 = 국내 상장리츠(부동산투자회사) 시장에 다시 온기가 돌고 있다. 리츠 주가는 지난해 10월 바닥을 형성한 뒤 최근까지 상승세를 이어가고 있다. 조달금리가 정점을 지났다는 평가가 나오면서 상장에 나서는 리츠도 늘어날 것으로 전망되는 가운데 지금이 매수 '적기'라는 의견도 나온다.

29일 한국거래소에 따르면 KRX리츠 인프라 인덱스는 올해 들어 27일까지 6.3% 상승했다. 최근 3개월 상승폭은 13.6%에 이른다.

지난해 리츠 시장은 주식시장과 마찬가지로 어려운 한해를 보냈다. 2022년 KRX리츠 인프라 인덱스는 26.3% 하락하면서 코스피 수익률(-24.9%)을 하회했다. 특히 하반기 '레고랜드 사태'로 촉발된 자금경색으로 자본조달에 대한 우려가 최고조에 이르면서 상장을 준비하던 일부 리츠들이 상장을 연기했다. 그결과 지난해 상장한 리츠는 모두 3개(KB스타리츠, 마스턴프리미어리츠, 코람코더원리츠)로 2021년 5개, 2020년 6개와 비교해 규모가 줄었다.

박세라 대신증권 연구원은 지난해 상장리츠 부진에 대해 "국내 리츠 시장의 경우 성장 초입에 기초자산 대비 편입 자산 규모가 상대적으로 크고 이 과정에서 배당금의 변동성이 크게 확대될 수 있다"며 "여기에 급격한 금리인상이 더해지면서 불확실성이 더욱 확대되면서 안정적 배당금을 기대했던 투자자에게 외면받았다"고 평가했다.

올해는 지난해보다 변동성이 줄면서 상황이 개선될 것이라는 기대감이 나온다. 박 연구원은 "올해도 고금리 상황은 지속되나 금리인상 속도 조절로 급격한 변동은 제한적일 것"이라며 "조달비용은 평균 3~4%p 인상됐으나 채안펀드 가동 이후 리파이낸싱 원활하게 진행되고 있어 상환 리스크는 해소됐다"고 말했다.

실제로 지난 13일 자금 재조달(리파이낸싱)을 진행한 롯데리츠의 경우 공모 회사채 발행금리와 담보대출 금리를 5% 후반대에 결정했다. 급격한 금리인상으로 7%대 금리도 적용될 수 있다는 관측까지 나왔지만 양호한 금리에 재조달에 성공한 모습이다.

이경자 삼성증권 연구원은 "양호한 금리에 리파이낸싱이 순차적으로 진행되며 개별 리츠의 주가 회복은 물론 산업 전반의 센티멘트 회복이 진행될 전망"이라며 "1분기는 과도한 리스크가 걷히는 K-리츠의 비중확대 시점으로 판단한다"고 설명했다.

리츠시장이 회복세를 보이면서 신규 상장리츠도 늘어날 전망이다. 지난해 10월 KB스타리츠 이후 지금까지 국내 리츠는 신규상장 없이 21개로 유지돼왔다. 배상영 대신증권 연구원은 "자금시장 안정화와 주가 회복세로 올해는 신규상장하는 리츠들이 나타날 것으로 전망된다"고 분석했다.

우선 상반기에는 삼성FN리츠, 한화리츠, 하나글로벌리츠 등이 리츠상장에 나설 예정이다. 이 가운데 삼성FN리츠와 한화리츠는 보험사가 보유한 부동산을 기초자산으로 하는 리츠라는 공통점을 지닌다. 보험사의 우량자산을 기초로 삼는 만큼 안정성 측면에서 우수한 평가를 받을 것으로 예상된다.

삼성FN리츠는 서울 핵심권역에 위치한 강남 대치타워와 중구 에스원빌딩 등 프라임급 오피스를 초기 자산으로 편입하고 분기 배당 구조로 설계해 상품성을 높였다. 한화리츠는 한화손해보험 빌딩, 한화생명 노원 사옥, 한화생명 평촌 사옥, 한화생명 중동 사옥, 한화생명 구리 사옥 등 계열사 오피스를 기초자산으로 삼는다.

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