하루라도 살았다면 '비거주 1주택' 아니다… Q&A로 풀어본 8·13 대책

(서울=뉴스1) 김도엽 기자 = 정부가 내년부터 수도권·규제지역에서 주택을 보유하고도 한 번도 직접 거주하지 않은 '비거주 1주택자'의 전세대출을 원칙적으로 차단한다. 단 본인 혹은 배우자가 단 하루라도 보유 주택에 실거주했다면 규제 대상에서 제외한다.

금융위원회는 13일 이런 내용을 담은 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다.

대책의 핵심은 '투기 수요는 더 조이고, 공급·실수요에는 돈줄을 푼다'라는 데 초점이 맞춰졌다. 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 40%와 총부채원리금상환비율(DSR) 40%, 주택가격에 따른 주택담보대출 6억·4억·2억원 한도 등 핵심 수요 규제는 그대로 유지한다.

우선 수도권·규제지역 내 주택을 소유하면서도 본인과 배우자 모두 한 번도 살지 않은 비거주 1주택자를 '투기적 목적'으로 판단, 규제를 강화한다.

수도권·규제지역 내 아파트를 봉한 1주택자(부부 합산 기준) △해당 주택을 임대차 중인 경우(단 가족에게 임대차하는 경우는 제외) △본인이 해당 주택에 실거주한 적이 없고 배우자 또한 해당 주택에 실거주한 적이 없을 경우 등을 모두 해당하는 자다.

이들은 내년 1월 1일부터 전세대출 신규 취급·만기 연장이 원칙적으로 금지된다.

금융위원회가 공개한 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책 FAQ

-직장 이전, 부모봉양 등으로 인해 불가피하게 실거주하지 못하는 경우에도 규제가 적용되는지

▶이번 금융대책의 비거주 1주택자 정의상 본인이나 배우자가 보유 주택에 하루라도 실거주한 경우는 규제 대상에서 제외된다. 이에 보유 주택에 실거주하다가 직장 이전, 부모봉양 등 사정으로 비거주하게 되는 경우에는 규제가 적용되지 않는다.

또 다양한 비거주 사유를 최대한 인정하고 있어, 예외 없이 실거주를 강제하려는 취지가 아니다. 특히 금융회사 여신심사위원회를 통해 불가피한 비거주 사유를 탄력적으로 인정하는 등 선의의 피해자가 발생하지 않도록 세심하게 배려할 예정이다.

예를 들어 주택매매계약 체결 후 실거주 예정이었으나 갑작스러운 근무지 변경 등 예기치 못한 사정 변화로 인해 실거주하지 못하게 된 경우 등이 해당한다.

-수도권·규제지역 아파트 중에서 규제 예외로 인정되는 주택은

▶다주택자·임대사업자 주택담보대출 만기 연장 제한 시 적용한 예외 사유와 동일하다. △매도계약이 이미 체결된 주택 △어린이집 △준공 후 미분양 주택을 최초로 매입한 경우 △민간건설임대주택 △상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 주택 취득 △행안부장관이 고시하는 인구감소(관심)지역 소재 주택 △문화재 △그 밖에 이에 준하는 경우 등이다.

전세대출 보증기관 내규에 따라 주택보유 수 산정 제외 대상으로 이미 인정 중인 주택도 규제를 적용하지 않는다. 20㎡ 이하 주택 등이 해당한다.

-2~3년 전 육아 휴직 등으로 소득이 일시적으로 감소한 차주는 대출 가능 금액이 감소하는지

▶육아휴직 등으로 소득이 일시적으로 감소한 경우 예기치 않은 대출한도 축소 등이 발생하지 않도록 세심하게 배려해 나갈 예정이다. 구체적인 심사 기준은 금융권 세부 가이드라인 등을 통해 마련할 계획이다.

-기존 대출에 대해서도 고위험 주담대의 강화된 RW가 적용되는 것인지

▶고위험 주담대의 강화된 RW는 신규 대출뿐 아니라 기존 대출 잔액에도 부과할 예정이다. 유형별 세부적인 적용 범위 등은 영향 분석 등을 거쳐 4분기 중 확정할 예정이다.

-청년 주거 금융지원(청년미래보금자리론) 관련 비아파트를 대상으로 우선 출시하는 이유는

▶청년미래보금자리론 상품은 전월세 비용이 부담스러운 1인 가구, 사회초년생 등 청년들의 주거 안정을 위해 '월세 수준의 원리금' 부담으로 합리적 가격의 주택을 구매할 수 있는 기회를 주려는 것이다. 청년층의 주거 수요, 자산·소득 수준, 주택 유형별 가격분포 등을 종합적으로 고려해 1인 가구, 사회초년생 등 일반적인 청년층이 부담할 수 있는 수준 내에서 구입할 수 있는 주택을 우선 지원한다.

특히 청년층이 청년미래보금자리론 상품 이용 후 결혼‧출산 등 생애주기에 따라 새로운 보금자리를 마련할 때 생애최초 LTV 우대혜택을 그대로 유지해 각자의 선호에 맞는 주택 구입을 적극 지원할 예정이다.

또 아파트 구입을 희망하는 청년은 기존 정책수단(보금자리론, 디딤돌대출 등)을 활용하여 구입할 수 있으며, 향후 운영 경과, 주택시장 상황 등을 살펴 지원 대상을 아파트 등으로 확대하는 방안도 검토해 나갈 계획이다.

-청년미래보금자리론의 세부금리는

▶'월세 수준의 원리금 상환'이라는 상품 취지에 맞게 상당한 수준의 우대금리를 적용할 계획이나, 세부금리는 2027년도 예산안 등이 확정된 후 발표할 계획이다.

-청약, 취득세 등에 대해서도 생애최초 자격이 유지되는지

▶LTV 우대 외 생애최초 자격에 대해서는 개별 법령이 정하는 바에 따른다. LTV 외 취득세 등 분야에서 생애최초 자격 유지를 위해 관계부처와 추가 협의를 거칠 계획이다.

-이번 대책을 마련하게 된 배경과 취지는

▶정부는 지난해 발표한 6.27 대책 이후 부동산 시장 안정을 위해 '투기적 대출수요 차단'이라는 일관된 관리 기조를 유지해 왔다.

다만 수도권을 중심으로 가격 상승 기대가 이어지는 등 불안 요인이 여전함에 따라 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 마련하게 됐다.

이번 대책은 크게, 공급과 수요 측면으로 나누어 볼 수 있다.

공급 측면에서는 PF사업자에 대한 공적보증 확대 등주택공급 촉진을 위한 금융지원을 과감히 추진하고 수요 측면에서는 투기적 수요를 엄격히 차단하는 등 가계부채 관리 기조는 일관되게 유지하되 청년 등 실수요자의 애로 해소를 위한 핀셋형 지원을 강화하고자 한다.

-주택공급 촉진을 위한 금융지원방안의 구체적인 내용은

▶부동산PF 보증 및 자금지원을 26조 3000억 원에서 47조 8000억 원+a로 대폭 확대해 신속한 착공 및 주택공급을 지원한다.

사업성이 양호한 사업장(정상사업장)에는 PF보증을 올해 23조 원, 내년 33조 원을 집중적으로 공급해 신속한 공사진행을 적극 뒷받침하고 공사가 중단된 사업장(부실사업장)에는 캠코 PF 정상화펀드 3조 원을 마중물로, 은행·보험권 신디케이트론 5조 원 및 금융권 자체펀드 10조 원과 함께 사업재개를 적극 지원한다.

doyeop@news1.kr