1주택자 전세대출 평균 6500만원 줄여야…'DSR 적용' 다음 수단으로(종합)

(서울=뉴스1) 김도엽 전준우 기자 = 정부가 그간 보증기관별로 상이한 1주택자 전세대출한도를 '2억 원'으로 일괄 조정하면, 규제 대상 차주는 기존 대출금에서 평균 6500만 원의 대출을 줄여야 하는 것으로 나타났다.

전세·정책대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용은 정부의 '확고한 방침'이라며, 추후 가계대출 증가 상황 등을 감안해 시행을 적극 검토할 것이라고 했다.

금융위원회는 7일 관계부처 합동 '주택공급 확대방안' 일환으로 긴급 가계부채 점검회의를 열고 이같이 밝혔다.

정부는 투기 수요 유입이나 과도한 가계대출 증가로 주택시장 변동성이 확대되지 않도록 대출 관리를 강화하기로 했다. 6·27 부동산 대출 규제 기조를 유지하면서도, 추가 대출 수요 관리 방안이다.

우선 보증 3사(SGI서울보증, 주택금융공사, 주택도시보증공사)의 1주택자 전세대출 한도를 '2억 원'으로 일괄 하향 조정한다. 현재 1주택자에 대한 한도는 수도권 기준 △SGI서울보증 3억 원 △주택금융공사(HF) 2억 2000만 원 △주택도시보증공사(HUG) 2억 원) 등 모두 다른데, 이를 수도권·규제지역에 한해 2억 원으로 통일하는 것이다. SGI서울보증의 경우 최대 1억 원이 줄어드는 셈이다.

이 경우 수도권 내에서 1주택자가 전세대출을 받은 사람의 약 30%가 한도를 축소해야 한다.

금융위에 따르면 현재 수도권에서 1주택자가 전세대출을 받은 차주는 총 5만 2000명 정도다. 이 중 2억 원 이상~3억 원 미만 차주는 약 1만 7000명 정도로, 전체의 약 30%다. 이들은 이번 규제 강화에 따라 기존 대출에서 평균 6500만 원 정도 대출금액을 줄여야 하는 것으로 집계됐다. 예를 들어 SGI서울보증을 통해 2억 5000만 원 대출을 받은 상태라면, 갱신 시 2억 원까지만 받을 수 있어 5000만 원은 다른 방법으로 융통해야 하는 것이다.

한도 감소 시 추가 대출을 받을 수 없을 경우, 기존 주택을 처분하는 방식으로 자금을 융통하는 등 다른 융통 방안을 강구하는 등 불편이 생길 수밖에 없다.

신진창 금융위 금융정책국장은 "한도 감소로 불편해질 수 있을 수 있으나, 보유 주택을 통해서 자금을 융통할 방법도 있으며 생활안정자금, 신용대출 혹은 다른 대출을 이용할 방법도 있다"고 전했다.

이번 대책에서 그간 검토된 전세·정책대출에 대한 DSR 적용, 보증비율 추가 축소 등은 빠졌다.

다만 금융당국은 두 정책 모두 시장 상황에 따라 꺼낼 수 있는 '카드'라는 점은 분명히 했다.

신 국장은 "정책모기지와 전세대출에 대해 DSR을 적용할 생각은 확고하게 가지고 있다"면서도 "DSR은 전반적인 규제로, 대출받는 모든 사람에게 영향이 있다. 상황을 보겠다는 것이며, 상황이 좋지 않으면 어쩔 수 없이 시행을 적극 검토할 것"이라고 했다.

전세대출 보증비율 추가 축소도 시장 상황에 따라 검토하겠다고 했다. HUG의 경우 기존 100%에서 두 번의 규제 강화로 80%까지 인하해 현재 보강 대책에는 미포함했다는 설명이다.

신 국장은 "보증비율 축소는 이번 보강 대책에는 미포함됐으나, 이 또한 향후 시장 상황에 따라 적극 검토할 것"이라고 했다.

보증비율이 축소되면 은행 입장에선 '리스크'가 생기는 것이라, 그만큼 대출금리를 높이거나 한도를 축소할 수 있다.

규제지역(강남 3구, 용산구) 내 가계대출 LTV 상한을 현행 50%에서 40%로 강화한다. 6.27 부동산 대출 규제로 주담대 한도가 '6억 원'으로 일괄 제한한 데 이어 추가 규제다.

LTV가 40%로 강화되며 단순 계산으로, 규제지역 내 12억~15억 원대 아파트가 영향을 받는다. 예를 들어 강남구 내 12억 원 주택을 구입할 경우 현재는 최대 6억 원까지 받을 수 있었으나, 앞으로는 4억 8000만 원까지만 받을 수 있다.

다만 강남 3구와 용산구의 주택가격이 대부분 15억 원을 초과하는 점을 감안해 추가 대책이 실효성이 없을 것이란 지적도 있다.

이에 대해 금융당국은 추가 규제지역 확대를 감안한 조치라고 설명했다. 마포구, 성동구, 강동구 등 추가 규제지역 확대 시 똑같은 규제가 적용된다는 것이다.

신 국장은 "향후 규제지역이 추가될 것인지에 대해 말할 수 있는 상황은 아니나, 개연성으로보면 당연히 규제지역이 확대되면 LTV 규제가 40%를 적용한다는 것"이라고 설명했다.

주택 매매·임대사업자 대출 주택담보대출비율(LTV) 규제도 강화한다. 사업자대출은 자격 제한, 자본금, 전문면허 요건 없이도 등록이 간단·용이해 6·27 부동산 대출 규제 '우회로'로 꼽혀왔다.

신 국장은 "임대사업자 등록이 간단해 투자 등 목적으로 사업하고자 하는 사람들이 임대사업자로 등록하고, 6.27 부동산 대출 규제 우회 통로로 활용될 수 있는데, 규제 취지는 여기에 있다"고 했다.

현재 LTV 규제는 규제지역의 경우 30%, 비규제지역은 60%다. 이를 수도권·규제지역에 한해 0%로 강화해, 대출을 중단한다.

수도권·규제지역 내 주택 취득 목적의 지방 소재 주택 담보 사업자대출도 모두 제한된다. 지방 지역의 LTV 규제는 60%로 유지한다.

다만 임대주택 공급 위축 등 부작용을 감안해 △주택을 신규 건설해 해당 주택을 담보로 최초로 취급하는 사업자대출 △'공익법인의 설립운영에 관한 법률'에 따라 설립된 공익법인이 주택매매업·임대업을 영위하는 경우 △주택임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환해야 하는 경우 등은 종전 규정을 적용한다. 감독규정 개정을 거쳐 오는 8일부터 곧바로 강화된 규정을 적용할 예정이다.

수도권·규제지역 내 주담대 대환대출은 다시 풀기로 했다.

6·27 부동산 대출 규제에 따라 생활안정자금 목적의 주담대는 1억 원으로 제한됐는데, 다른 은행으로의 대환대출도 '생활안정자금 목적'으로 묶여 그간 단위가 큰 주담대 대환이 막힌 상황이었다.

이에 온라인 대환대출 갈아타기 플랫폼을 통해 다른 은행 대출로 갈아타기 어렵다는 문제 제기가 끊임없이 이어졌고, 금융당국은 이런 의견을 반영해 허용해 주는 방향으로 개선할 방침이다.

금융위는 "6·27대책 이행 과정에서 건의된 대환대출 규제와 관련, 생활안정자금 목적 주담대 한도 1억 원 기준이 적용되는 차주의 증액없는 대환대출을 허용해 주는 방향으로 개선할 방침"이라고 했다.

금융사의 주택신용보증기금 출연요율은 앞으로 '대출금액'에 비례해 조정된다. 출연 대상 전체 금융기관의 평균 주담대 금액보다 대출금액이 큰 경우 출연요율을 인상, 작은 경우는 인하하는 방안이다.

현재 대출 유형(고정·변동금리 등)에 따라 출연요율은 0.05~0.30% 등이다.

개선 이후엔 평균 대출액 이하일 경우 0.05%, 평균 대출액 초과~2배 이내 0.25%, 평균 대출액의 2배 초과 0.30%가 적용될 전망이다. 다만 구체적인 출연요율은 확정 전이다.

예를 들어 평균 대출액이 2억 원인데, 대출금액이 1억 원일 경우 0.05%가 적용되고, 3억 원이면 0.25%가 적용되는 방식이다.

정부는 한국주택금융공사법 시행규칙 개정을 통해 내년 4월부터 차등안을 적용할 방침이다. 출연대상 금융기관의 전년도 평균 주담대 대출액을 매년 3월 산정하고, 당해 출연료 산출을 매년 4월에 반영할 계획이다.

한편 금융당국은 전 정부에서 추진된 '지분형 모기지'가 현 정부 들어 정책 동력을 잃었다고 설명했다.

지분형 모기지는 정부와 소비자가 주택 지분을 나눠 함께 매입하는 방식으로 '실수요자의 내 집 마련'을 돕겠다는 취지에서 도입이 추진되고 있다. 예를 들어 10억 원 아파트를 산다고 가정하면 개인이 6억 원을 부담하고, 나머지는 정책금융기관은 한국주택금융공사(HF)가 4억 원을 투자하는 식이다.

신 국장은 "지분형모기지를 추진하기에는 여건이 우호적이지 않고, 추진 동력을 잃은 상황이긴 하다"라면서도 "적은 비용으로 합리적인 주택을 구입할 수 있도록 정부가 고민해야 한다는 건 어느 때와 상관없이 같다"라고 전했다.

doyeop@news1.kr