부동산 PF '대수술' 시작됐다…평가대상 확대하고 기준 4단계로 세분화

(서울=뉴스1) 공준호 기자 = 금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 '질서있는 연착륙'을 위해 PF 사업성 평가대상을 넓히고 기준을 세분화·구체화한다. 이를 통해 사업성이 충분한 정상 PF 사업장은 사업추진에 필요한 자금이 원활히 공급될 수 있도록 지원하고 사업성이 부족한 일부 PF 사업장은 시행사‧시공사‧금융회사 등 PF 시장참여자가 스스로 재구조화‧정리를 해나갈 수 있도록 유도한다는 방침이다.

13일 금융위원회와 금융감독원은 사업성 평가의 객관성‧합리성 제고를 위해 제도를 개선하고 개선된 평가기준을 모범규준 등에 반영해 오는 6월부터 적용한다고 밝혔다. 최초 평가시에는 연체 등 부실이 진행되고 있는 사업장에 대해 우선 적용하고, 이후 만기 등에 따라 단계적으로 평가에 나선다는 설명이다.

현재 금융업권은 모범규준 등 자율기준에 따라 분기별로 부동산PF 사업성 평가를 실시하고 있다. 그러나 현행 기준은 PF의 특성과 위험요인을 충분히 반영하지 못하고 구체적이지 않아 실효성이 미흡하다는 지적을 받아왔다. 이에 금감원은 지난 1월부터 '부동산PF 평가 개선반'을 구성해 부동산PF 사업성 평가의 객관성‧합리성 제고를 위한 제도개선 방안을 준비해왔다.

이번 제도개선에 따라 현재 규준에 따라 관리중인 부동산 PF대출(본PF, 브리지론) 외에 '토지담보대출' 및 '채무보증 약정'을 평가대상에 추가하고, 대상기관에 '새마을금고'가 취급중인 PF 관련 여신도 포함될 예정이다.

토지담보대출은 중소금융업권이 부동산 개발 사업 목적의 토지 매입자금 대출 중 유효담보가액(130% 초과) 조건을 충족해 일반대출로 취급한 여신이다. 현재 관리중인 PF대출과 위험 특성이 유사해 평가대상에 편입하게 됐다는 설명이다. 금융회사가 PF 대출채권을 담보로 발행한 유동화증권에 대해 제공한 채무보증 약정이나 새마을금고가 취급한 관리형 토지신탁, 공동대출 등도 평가대상에 새로 추가된다. 금융위에 따르면 이에 따른 2023년말 기준 부동산 PF 사업성 평가 규모는 약 230조원 수준이다.

기존 '양호', '보통', '악화우려' 등 3단계로 구분해왔던 사업성 평가등급도 '양호', '보통', '유의', '부실우려' 등 4단계로 세분화하기로 했다. 기존 '악화우려' 사업장 중 사업성 저하로 사업추진이 곤란한 사업장을 '부실우려' 등급으로 분류하고 건전성 분류상 '회수의문' 수준으로 적립하도록 해 적극적인 사후관리를 유도한다는 방침이다.

기존 본PF 중심의 평가기준도 사업장 성격에 따라 브리지론 및 본PF로 구별해 브리지론에 대한 평가체계를 강화한다. 각 평가등급별 기준(평가예시)을 PF 사업진행 단계별 핵심 위험요인을 반영하도록 구체화했다는 설명이다. 또한 최종 평가등급은 한 개 지표가 아닌 다양한 위험요인을 종합적으로 고려하도록 해 평가기준의 경직성을 완화했다.

또한 당국은 평가시 금융회사가 융통성을 가지고 여러 요인을 종합적으로 고려하여 평가하고, 사업의 특수성이 있는 경우(대규모 도시개발사업 등)에는 예외를 적용하는 등 평가기준이 과도하게 경직적으로 적용되지 않도록 할 계획이다.

아울러 당국은 '유의' 및 '부실우려' 사업장에 대한 사후관리도 강화할 방침이다. 상각 및 경‧공매 추진(유의), 재구조화 및 자율매각(부실우려) 등 사업장에 대한 사후관리 기준을 명시하고, 금감원이 이행사항을 점검하게 된다.

금융위 관계자는 "제도개선으로 PF사업장에 대한 객관적이고 합리적인 사업성 평가가 이루어질 경우 PF시장 신뢰 회복 및 정상화 기대가 형성될 것"이라며 "정상 사업장에 대한 신규자금 공급 확대, 사업성 부족 사업장의 재구조화를 통한 PF시장 재진입 등 자금의 선순환 구조가 재가동될 것으로 전망된다"고 말했다.

zero@news1.kr