[클릭, 세무상식]5월 10일 다주택자 중과, 지역·공시가격 확인하세요

황성원 국세청 국세조사관 = 여러 해 동안 유예됐던 '다주택자 양도소득세 중과'가 5월 9일을 끝으로 다시 시작된다.

지난 2월 12일 소득세법 시행령 일부 개정으로 인해 추가적인 4개월 혹은 6개월의 잔금 유예기간이 부여됐다.

하지만 그 이후에는 정상적으로 양도세 중과가 적용될 예정이므로, 관련 내용 중 유의해야 할 사항들을 소개하고자 한다.

지난 2월 개정된 내용을 살펴보면, 양도 당시 조정대상지역 내 주택에 해당하고 토지거래허가 대상인 경우 토지거래허가를 받고, 5월 9일까지 매매계약을 체결해야 한다. 또 계약금을 지급받은 사실이 확인되고, 4개월 이내에 잔금을 수령한 경우만 양도세 중과가 적용되지 않는다.

다만 서울 21개 구(강남구, 서초구, 송파구, 용산구 제외)의 경우 잔금 6개월을 적용한다.

또 △수원시(장안구, 팔달구, 영통구) △성남시(수정구, 중원구, 분당구) △안양시(동안구) △과천시 △용인시(수지구) △광명시 △하남시 △의왕시 등 경기도 12개 지역에도 잔금 6개월을 적용한다.

양도 당시 조정대상지역 내 주택에 해당하고 토지거래허가 대상이 아닌 주택도 있다. 이 경우에도 5월 9일까지 매매계약을 체결해 계약금을 지급받은 사실이 확인되고, 4개월 이내에 잔금을 수령한 경우 양도세 중과는 적용받지 않는다. 앞서 언급한 지역은 6개월까지 가능하다.

참고로 토지거래허가제의 실거주 의무가 제한적으로 완화돼 최대 2년인 2028년 2월 11일까지 실거주를 위해 입주하면 된다. 다만 그렇다고 양도세 중과가 2년 유예되지는 않는다.

둘째로 일시적인 1세대 2주택자의 경우 기존에는 3년 이내에 종전 주택을 양도할 때 비과세 요건(조정대상지역 내 거주요건 등)을 충족하지 못하더라도 양도세 중과가 적용되지 않았다.

하지만 지난 2023년 2월 세법 개정으로 인해 일시적인 1세대 2주택 비과세 요건을 충족한 경우만 양도세 중과가 적용되지 않는 것을 유의해야 한다.

마지막으로 2018년 3월 31일 이전에 등록한 4년 단기임대주택과 아파트 장기임대주택의 경우 임대료 요건 등을 모두 충족한 후 자동 말소된다. 만약 양도하려면, 자진 말소한 후 1년 이내에 양도하는 경우에만 양도세 중과를 피할 수 있다.

다만 임대개시일 당시 공시가격 6억 원(수도권 외 지역 3억 원) 요건이나 2019년 2월 12일 이후 임대료 연 증가율 5% 등 중과배제 요건을 충족하지 못한 경우에는 양도세가 중과된다.

양도세가 중과되면, 1세대 2주택자의 경우 기존 일반세율에 20%포인트(p)를 더한 중과세율(3주택자 30%p)이 적용된다. 장기보유특별공제가 적용되지 않아 세 부담이 상당히 증가한다.

양도세 중과 대상에 해당할 것으로 판단되는 경우라면 중과 유예기간이 종료되기 이전에 양도하거나, 추후 중과될 경우의 세액을 꼭 비교해 부동산 양도 시기를 잘 판단해서 억울한 양도세가 발생하지 않기를 바란다.

세법에 관한 궁금증이 있다면 국세청 '국세상담센터'에서 해결할 수 있습니다. 포털사이트에서 '국세상담센터'를 검색하거나, 전화상담(국번 없이 126번)도 가능합니다.

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