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최근 수도권을 비롯한 많은 지역에서 매물은 쌓이지만 매수세가 위축되는 모습이 나타난다. 특히 잇따른 기준금리 인상으로 관망세가 더 길어질 것이란 관측이다.집을 사기에도, 팔기에도 쉽지 않은 상황 속에서 부동산 전문가들은 내 집 마련에 뜻이 있는 무주택자들에게 신중할 것을 조언한다. 부동산 투자 시에도 공격적이고 무리한 투자는 지양해야 한다고 입을 모은다.

◇무주택 실수요자 전략은…다주택자는 집 팔아야 할까

19일 김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 "거시경제와 금리 등 대외변수가 좋지 않고 정책적으로도 변동성이 큰 시기"라며 "실수요자라면 급하게, 무리하게 주택을 구매하기보다는 신중하게 접근해야 할 필요가 있다"고 말했다.

특히 시세보다 높은 전세보증금을 끼고 빌라를 산다거나, 주변보다 눈에 띄게 높은 임대수익률을 나타내는 상업용 부동산을 매입하는 행위 등은 주의해야 한다고 경고했다.내 집 마련을 원한다면 청약 혹은 경매·공매에 도전할 것을 권하고 있다. 특히 '준비된' 무주택 실수요자들에겐 '급매물' 매수가 좋은 방법이 될 수 있다고 조언한다.

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윤지해 부동산R114 수석연구원은 "무주택 실수요자면서 자산이 어느 정도 있고, 소득수준도 괜찮다면 급매물을 생활권에서 찾아서 가치판단하는 것이 중요하다"며 "시세보다 10~20% 정도 싸게 나오면 사는 방향으로 고민해봐야 한다"고 밝혔다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 "전세보증금 등 자기 자본이 갖춰진 무주택 실수요자는 분양시장 청약과 급매물을 고려해봄 직하다"고 말했다.

1주택자에 대해서는 주로 '상급지 이동'이 언급됐다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "금리가 높아지면 부실채권·매물이 많이 나와 무주택자는 경매나 급매를 노려보는 게 좋다"며 "1주택자는 외곽에서 중심부로 성장 사다리를 타는 기회로 삼을 수 있다"고 강조했다.

다주택자의 경우 일부 주택 매각을 매각하라는 조언이 주를 이뤘다. 송승현 도시와경제 대표는 "다주택자는 자산 규모를 다이어트할 필요가 있다"며 "새 정부 정책 디자인도 1주택자 중심이고, 다주택자들이 장기적으로 주택을 끌고 갔을 때 자산 상승의 기대를 하기엔 제한적"이라고 밝혔다.

함영진 랩장은 "양도세 중과 한시적 유예 기간을 활용해 매도를 고려해보는 것이 좋다"고 말했고, 김효선 수석위원도 "정부가 보유세 완화 정책 방향성을 갖고 있지만 법령 개정이 필요한 부분이고, 장기적으론 부동산 보유세는 높아질 수밖에 없을 것으로 보인다"고 진단했다.

반면 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "다주택자는 정책이 어떤 방향으로 가더라도 버티기로 가는 경우가 많았고, 상황을 지켜보면서 다주택을 유지하는 것도 괜찮다"고 말했다.

서울의 한 공인중개사무소에 아파트 급매 상담 안내문이 붙어 있다. © News1 민경석 기자

◇부동산 투자는 어떻게…"똘똘한 한 채" "입지 중요도 더 커져"

'부동산 투자'와 관련해서는 여러 조언이 나왔다. 여전히 입지를 최우선으로 고려해야 한다는 의견, 재개발·재건축 대상 지역이 낫다는 의견 등이 나온 가운데 '주거용 부동산'에 대한 추천 빈도는 낮았다.

고종완 원장은 "부동산 가격은 주택, 상가, 토지 순으로 오르면서 전체 사이클이 마무리되는 경우가 많았다"며 "아파트만 고집하지 말고 상권이 발달하는 곳에 있는 꼬마빌딩, 상가건물 등에 투자하는 것도 괜찮을 것"이라고 조언했다.

송승현 대표도 "주택을 중심으로 한 부동산 시장은 어렵고 산업 중심으로 이뤄지는 시장이 낫다"며 "베드타운화된 지역보다는 고용확대나 투자 요인이 있는 곳, 서울에서는 강남 등이, 수도권에서는 평택 등이 괜찮을 것으로 판단한다"고 말했다.

'똘똘한 한 채' 선호 현상은 더 짙어질 것이란 관측도 나왔다. 함영진 랩장은 "공격적이고 무리한 투자보다는 교통망 확충예정지 등 장기적 개발호재가 풍부한 신축 위주의 똘똘한 한 채 전략이 유효할 것으로 판단된다"고 밝혔다.

김효선 수석위원은 "지난해까지는 모든 지역, 모든 유형의 주택이 상승했다면 올해부턴 겹겹이 쌓였던 규제가 조금씩 벗겨지면서 입지의 중요성이 더욱 강조될 것"이라고 했다.

서진형 대표는 "현 정부 정책의 초점이 재개발·재건축 규제완화에 맞춰진 만큼 재개발·재건축 대상지역을 가장 큰 투자처로 본다"고 말했다.


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