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[2022 부동산]②"수도권 집값 최대 7% 상승" vs "하반기에 하락 변곡점"

"내년 2~7% 상승"…"전반적 상승보다 양극화" 의견도
"전세 상승률은 매매가 상회…공급부족·임대차법 영향"

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 | 2021-12-28 06:05 송고
편집자주 2022년 대통령 선거를 앞두고 부동산 시장은 갈림길에 섰다. 문재인 정부 내내 끊임없이 오른 수도권 아파트값은 대출 규제와 금리 인상 등 여파에 최근 상승세가 주춤하다. 일각에서는 집값이 변곡점을 맞았다고 주장한다. 반면 일시적인 조정이라며 아직 시장 안정은 요원하다는 의견도 상당하다. 올해 부동산 시장을 결산하고, 내년 부동산 시장을 전망해본다.
© News1 김초희 디자이너

내년도 부동산 시장에 대해 전문가들은 큰 폭으로 하락하지 않는다는 데에는 의견이 일치했으나 구체적인 동향에 대해서는 의견이 엇갈렸다. 내년에도 상승세를 이어갈 것이란 전망이 나오는 반면 보합세를 보이거나 변곡점을 맞이하는 시점이 될 것이란 예측도 제기된다.

다만 전세 시장에 대해서는 전문가 대부분이 매매가보다 상승률이 높을 것으로 내다봤다. 임대차 3법으로 인한 갱신계약이 끝나는 시점이 다가오는 데다 당장의 주택 공급이 부족하다는 이유에서다.

◇"수도권 집값 최대 7% 상승"…'보합·변곡점' 의견도

윤지해 부동산R114 수석연구원은 내년도 집값이 서울과 수도권은 5~7%, 5대 광역시는 3~5%, 지방은 2~3% 내외로 상승할 것으로 답했다. 또 부동산 시장이 '상저하고' 현상을 보일 것이라고 했다.

윤 연구원은 "1분기에는 대선을 앞두고 관망세와 거래절벽 현상이 심화돼 약세가 예상된다"면서도 "불확실성이 개선된 2분기 이후에는 (장기적인) 대규모 공급 이슈와 (단기적으로) 적은 분양 물량, 물가상승 이슈 등에 따라 상승세가 재차 확대될 것"이라고 진단했다.

부동산R114에 따르면 올해 집값은 수도권과 5대 광역시, 지방에서 각각 18%, 15%, 11% 상승했으며 전국 평균은 17% 수준이다. 내년도 전망치는 올해보다 낮은 셈인데 이에 대해서는 "2019년도부터 집값이 너무 올랐고 총부채원리금상환비율(DSR) 등 대출 규제 상황에서는 유동성 효과도 제한적일 수밖에 없다"며 이유를 설명했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 대선이 끝난 하반기에 집값이 상승할 것이라고 전망했다. 상승률은 2~3% 정도로 예측했다. 그는 "대출 규제나 국내 금리 인상, 미국 테이퍼링 등의 영향으로 우상향의 기울기가 낮아질 것"이라면서 "상반기에는 일부 조정이 이뤄지겠으나 하반기에는 상승 기조를 이어갈 것"이라고 말했다.

반면 함영진 직방 빅데이터랩장은 보합세를 언급했다. 그는 "금융당국의 대출 규제나 금리 인상으로 부동산 시장의 매수 심리가 위축되고 거래량도 줄고 있다"며 "내년에는 전국의 가격상승 둔화와 거래량 감소가 지속할 것"이라고 했다.

이어 "다만 급락보다는 숨 고르기 장세나 양극화 장세로 봐야 한다"고 덧붙였다. 평균적으로는 둔화세를 보여도 지역별로는 상승세나 하락세가 나타날 수 있다는 뜻으로 해석된다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원도 양극화 현상에 동의했다. 그는 "수도권광역급행철도(GTX) 호재나 비규제 지역이라는 이유 만으로 급등했던 지역은 가격이 하락할 수 있다"며 "반면 강남3구 주요 재건축 단지나 용산 재개발 지역 등 입지가 좋고 정비사업 이슈가 있는 곳은 신고가 거래가 이어질 수 있어 지역별 편차가 심할 것"이라고 했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 집값 상승률은 2~3% 정도로 전망했으나 시간적으로는 '상고하저'를 예상했다. 하반기부터는 상승 압력이 낮아질 수 있다는 것이다. 그는 "양당 대선 후보가 모두 공급 확대와 세제 완화를 공약하고 있다"며 "다음 정부가 새 정부가 출범하는 5월이 지나고 하반기에는 본격적으로 시장이 전환할 수 있다"고 내다봤다.

또 "집값이 앞으로도 계속해서 오른다는 주장은 새 정부가 아무런 정책도 내놓지 않는다는 전제로 나오는 것"이라며 "최근 부동산 경기가 6~7년째 장기 상승하고 있는 만큼 변곡점을 맞이할 수 있다"고 강조했다. 내년 하반기 이후 장기적으로는 집값이 하락할 수 있다는 얘기다.

서울 아파트 단지의 모습(자료사진) 2021.12.14/뉴스1 © News1 김진환 기자

◇"전세 상승률, 매매보다 높을 것…하반기 갱신계약 끝나"

전세시장에 대해서는 매매가보다 상승률이 높을 것이라는 게 전문가들의 전반적인 의견이었다.

윤지해 수석연구원은 내년 전세시장이 매매가와 동반 상승하는 동조화 현상을 보이겠으나 상승률은 매매보다 높을 것으로 내다봤다. 윤 연구원은 "매매시장에서 이탈한 수요자는 전월세 시장으로 갈 수밖에 없다"면서 "내년 8월 이후 임대차 3법으로 인한 갱신 계약이 끝나는 전세 매물들은 전셋값이 시세 수준으로 수렴할 수 있다"고 지적했다.

고종완 원장은 "내년에도 수도권의 경우 공급 부족이 여전하기 때문에 전셋값 상승률이 집값 상승률보다는 높을 것으로 예상한다"며 "갱신 계약이 만료된 임차인들이 시장 임대료대로 계약을 하는 것도 전셋값 상승 요인"이라고 짚었다. 그는 전셋값 상승률로 3~5% 정도를 제시했다.

함영진 랩장도 "내년 중반 갱신계약이 종료되면 임대료가 크게 인상될 수 있다"며 "정비사업 이주가 발생하는 곳이나 월세화 현상이 가속화된 지역에서 임대차 가격 불안이 지속할 수 있다"고 말했다.

김효선 수석위원도 "전셋값을 5% 이상 올릴 수 있는 매물이 쏟아져 나올 하반기에는 전셋값이 크게 상승할 것"이라며 "특히 가을 이사철에 전셋값이 고가로 맞춰지고 보증금 일부를 월세로 전환하는 비중도 높아질 수 있다"고 설명했다.

서진형 학회장은 내년도 전셋값 상승률을 집값 상승률과 비슷한 2~3% 수준으로 제시하며 동조화 현상이 일어날 것이라고 진단했다.

서울의 한 아파트 단지 공인중개소 모습(자료사진) 2021.9.5/뉴스1 © News1 김명섭 기자

◇"청약·분양 열기 계속"…"오피스텔 수요 감소" 예측도

전문가들은 내년도 부동산 수요가 이어질 곳으로는 주택 청약·분양 시장이나 개발예상지역을 꼽았다.

서진형 학회장은 "분양이나 신규 아파트의 경우 분양가와 시장가의 차이로 '로또 청약'이 되는 만큼 수요자가 지속적으로 몰릴 수밖에 없다"며 "재개발·재건축 규제 완화 기대감이 있는 서울 저층 주거지 등도 주목할 필요가 있다"고 조언했다.

함영진 랩장은 "무주택자는 3기 신도시 등 분양가 상한제가 적용되는 아파트 분양 시장이 유망해 보인다"며 "분양 시장은 당첨의 공정성도 높은 편이고 주변 시세에 비해 분양가격의 만족도가 높은 편"이라고 전했다.

김효선 수석위원은 "내년 주택시장 역시 청약이 가장 좋은 투자처가 될 것으로 보이고, 올해까진 신축의 인기가 높았지만 내년엔 재정비 대상의 아파트 가격의 상승률이 높을 것으로 전망된다"고 내다봤다. 그는 올해 청약 과열 현상을 보인 오피스텔에 대해서는 "대출 메리트가 사라지면서 수요가 크게 감소할 것"이라고 예상했다. 


1096pages@news1.kr

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