지난달 24일 오후 서울시내 한 부동산에 붙어있는 매물 전단. 2021.9.24/뉴스1 © News1 노선웅 기자

지난 8개월 사이 자기 자본은 하나도 들이지 않고 대출과 전세를 끼고 주택을 매입한 수가 최소 2만건이 넘는 것으로 나타났다. 소위 '갭투자'를 통해 매입한 이런 주택들은 부동산 경기 하락 시 대출금과 보증금의 합이 집값보다 높아지는 '깡통전세'로 전락할 우려가 있어 피해를 막기 위한 대책이 필요하다는 목소리가 나온다.

4일 장경태 더불어민주당 의원이 한국부동산원으로부터 제출받은 부동산 거래 관련 자료에 따르면 지난해 자금조달계획서상 주택담보대출과 임대보증금을 합산한 금액이 집값의 100%가 넘는 신고서가 2020년(3월~12월) 7571건에서 2021년(8월까지) 1만9429건으로 두배 이상 늘어난 것으로 확인됐다. 더불어 같은 기간 주택담보대출과 임대보증금을 합산한 금액이 집값의 80% 이상인 신고도 2020년 3만6067건에서 2021년 8만511건으로 급증한 것으로 나타났다.

자금조달계획서는 주택 구입 자금을 어떻게 마련했는지 그 출처를 적어 제출하는 문서로 지난 2017년 주택 투기에 대한 조사 체계를 강화하기 위해 도입됐다. 지난해 3월부터 조정대상지역에서는 3억이상 주택 구입 시, 투기과열 지구에서는 9억 초과 구입시 자금조달계획서 제출이 의무화됐으며 같은 해 10월에는 투기과열·조정대상 지역의 모든 주택을 구입할 때 자금조달계획서를 제출하도록 규제가 강화됐다.

주택담보대출과 임대보증금의 합이 집값보다 높다는 것은 결국 집주인이 현금 한푼 없이 대출과 세입자의 보증금만으로 집을 매입했다는 것을 의미한다. 이런 주택의 경우 부동산 시장이 침체할 경우 주인이 집을 팔게 되더라도 세입자의 보증금을 보장할 수 없다는 것이 문제다. 흔히 주택담보대출 금액과 임대차보증금의 합계가 집값과 비슷하거나 집값을 넘어서 부동산 시장 침체 시 전세금을 떼일 우려가 있는 주택들을 '깡통전세'라고 부른다.

장 의원은 깡통전세 증가하고 있는 배경에는 부동산 갭 투자가 늘어나고 있는 현실이 있다고 봤다. 특히 장 의원은 아파트보다 빌라(연립다세대주택)의 깡통전세 거래 증가 폭이 더 크다며 "부동산 대출 규제 등으로 적은 돈으로 보다 손쉽게 매매할 수 있는 빌라로 투기성 자본이 모여들고 있다는 것으로 해석된다"고 분석했다.

실제 1년 사이 대출금과 보증금의 합이 집값의 80% 이상인 거래는 아파트의 경우 1.8배 늘었지만 빌라는 3.3배 증가했다. 같은 기간 대출금과 보증금의 합이 100% 넘는 거래도 아파트의 경우 1.8배 증가했지만 빌라의 경우 3.3배 늘어난 것으로 나타났다.

깡통전세의 가장 큰 문제는 앞서 이야기했던 것처럼 세입자가 보증금을 떼일 수 있다는 데 있다. 세입자가 계속해 구해지면 문제가 없겠지만 그렇지 않는다면 건물을 판다고 하더라도 전세금을 돌려받기 어려울 수 있다.

더불어 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가는 경우에는 대출금과 전세금의 합이 건물값보다 높기 때문에 전세금을 다 돌려받지 못할 수 있다. 보통 세입자들의 경우 은행보다 변제 순서에서 후순위로 밀리기 때문이다.

실제 지난 2017년부터 올해 7월까지 주택이 경매로 넘겨져 세입자가 보증금을 반환받지 못한 사례는 1만2745건으로 금액으로는 4614억 3409만원으로 집계됐다.(관련기사: 경매로 떼인 전세보증금 6년간 4614억원…깡통전세 주의보)

더불어 이런 전세금 사고는 그 피해가 부동산 관련 지식이 적고, 자산이 충분하지 못해 위험성을 안고 저렴한 주택을 찾아야 하는 20대·30대에게 집중된다는 특성이 있다. 

역시 장경태 의원이 주택도시보증공사로부터 제출받은 '전세보증금반환보증 사고금액 자료'를 살펴보면 올해(8월까지) 20·30대의 사고 금액은 2210억원으로 40대 이상의 1302억원을 훌쩍 뛰어 넘었다. 전체 사고금액 중 60%가 20·30대에서 발생하는 것이다.

장 의원은 깡통전세 급증이 우려되는 현상에 대해 "자칫 세입자에게는 깊은 절망을 안겨줄 수 있는 깡통전세는 반드시 근절되어야 한다"라며 "전셋값 안정을 위한 특단의 대책이 필요하다"고 밝혔다.


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