강영구 이지스자산운용 리츠부문 대표이사(이지스자산운용 제공)© 뉴스1

강영구 이지스자산운용 리츠부문 대표는 국내 ‘대체투자 1세대’로 꼽힌다. 국민연금이 대체투자를 키워가던 2004년에 합류해 10여년 동안 국민연금 해외 대체투자 포트폴리오를 만들었다. 그는 2015년 이지스자산운용으로 자리를 옮겨 1위 부동산 운용사로 키우는데 톡톡히 기여했다. 현재 강 대표는 ‘리츠(REITs, 부동산투자신탁)’ 부문 대표를 맡고 있다. 또 한 번 성공 시나리오를 쓰고 있는 강 대표를 지난달 26일 <뉴스1>이 만났다.◇법학도에서 부동산투자가로

법학을 전공한 강 대표는 해외 연수에서 코넬대 부동산 투자석사 학위를 취득하면서 부동산 업계와 인연을 맺게 됐다. 마침 국민연금에서는 해외부동산투자 담당 운용역을 뽑고 있었다. 국내 대기업 법무팀에서 일하던 그는 국민연금 해외부동산팀에서 새로운 인생을 시작했다. 

강 대표는 “당시 국민연금은 해외부동산 투자를 준비 중이었다”면서 “국민연금에서 안정적인 코어(Core, 중심)자산을 구축하는 데 일조했다”고 말했다. 이어 그는 “시장에 잘 알려진 대로 당시 런던의 HSBC타워, 독일 베를린 소니센터 투자를 주도해 큰 성과를 거뒀다”고 덧붙였다. 

◇“기관투자자, 리츠 포트폴리오는 필수”‘해외 부동산 통(通)’으로 불리는 그에게 ‘해외 리츠 시장의 분위기’는 어떤지 물었다. 그는 해외 기관투자자들이 포트폴리오에 필수적으로 리츠를 담고 있으며 한국도 조만한 비슷한 환경이 될 것으로 예상했다. 리츠는 부동산에 투자하는 것과 비슷한 효과를 내면서도 주식이기 때문에 유동성이 뛰어나다는 강점이 있다.

강 대표는 “대체투자에서 가장 큰 위험의 원천은 비유동성인데, 유동성을 공급해줄 수 있는 수단이 리츠”라면서 “미국의 연기금과 기관투자자들은 부동산에 투자할 때 10~20%의 비중으로 리츠를 담는다”고 설명했다.

그는 “현재 국민연금도 리츠에 투자하고 있고, 공제회 등 다른 기관도 리츠 투자를 도입하고 있어 한국 리츠 시장도 커질 것”이라고 내다봤다. 

◇"리츠는 영속기업, 성장 플랜 제시해야"

리츠는 상장된 부동산 펀드로 해석할 수 있다. 일정한 시기마다 5% 내외 배당을 주는 고배당 부동산 간접투자 상품이다. 강 대표가 생각하는 리츠의 또 다른 정의는 ‘영속기업’이다. 일반 회사처럼 주주들에게 꾸준히 ‘성장 플랜’을 제시해야 한다는 것이다.

강 대표는 “리츠가 안정적으로 운영되기 위해서는 대형화돼야 하고, 리츠 운용 경영진은 성장 플랜을 주주에게 제시할 수 있어야 한다”면서 “안정적인 배당뿐만 아니라 보유자산을 잘 운용해서 매각 차익도 적절히 내주고 시장 내에서 경쟁력을 가질 수 있도록 좋은 투자도 많이 해야 한다”고 설명했다.

또 “리츠는 현재 자산 가치만 보고 투자하는 게 아니라 리츠를 운용하는 경영진이 얼마나 역량 있게 투자하는지도 중요하다”면서 “이런 점이 갖춰져야 리츠에 프리미엄이 붙을 수 있다”고 말했다.

◇“추가 리츠 상장보다 대형화 목표”

하반기들어 대형 리츠 운용사들이 하나둘 추가 리츠 상장 계획을 내놓고 있다. 이지스자산운용의 전략은 조금 다르다. 강 대표는 리츠 라인업 확대보다 기존 리츠의 몸집을 키우는 데 집중한다는 계획이다.

강 대표는 “현재 이지스자산운용의 리츠는 ‘이지스밸류리츠’와 ‘이지스레지던스리츠’ 두 개”라면서 “이들 리츠의 규모가 아직 작기 때문에 속도를 내서 두 개 리츠를 대형화하는 게 목표”라고 말했다.

강 대표는 "한국 리츠 시장은 아직 성숙단계에 진입하지 않았다"며 "밸류에이션(가치) 측면에서 프리미엄 포텔셜(잠재력)이 크다"고 했다.

이어 “유수의 대기업들이 리츠에 진출하게 되면 리츠 시장은 더 커지고, 양질의 자산들이 들어오게 된다”면서 “국내 리츠에 투자하고자 하는 해외투자자의 대기자금이 풍부하기 때문에 공급과 수급이 모두 개선될 것”이라고 전망했다.

◇“이지스의 경쟁력은 상상력"

강 대표는 ‘이지스 리츠’의 경쟁력을 ‘상상력’이라고 표현했다. 그는 “유망 부동산 섹터 투자 뿐만 아니라 더 나은 공간에 대해서 고민하는 270여명의 전문인력이 이지스자산운용 내에 있다”면서 “기존 공간을 어떻게 효율적으로 변화시키고 잠재수요를 창출해낼지 연구하고 있다”고 말했다.

이지스자산운용은 ‘레지던스’ 시장에 투자하는 국내 유일한 리츠 운용사다. 국내에서 부동산 소유의 개념이 바뀌고 1인 가구가 늘어나면서 ‘코리빙(CO-LIVING)’ 형태의 레지던스 시장이 커질 것으로 예상해 적극적인 투자에 나서고 있다. 미국 연기금은 이미 부동산 포트폴리오의 약 20%를 민간 임대주택으로 구성하고 있다.

강 대표는 “지금 호텔이 안 좋다고 해서 영원히 불황인 것은 아니다. 리테일도 그렇다. 그럼 어떻게 가치 있는 공간으로 바꿀 수 있는지 고민이 필요한 시점”이라면서 “공간의 미래를 먼저 준비하는 경쟁력으로 잠재력이 풍부한 부동산 상품을 시장에 내놓을 것”이라고 말했다.

© News1 김초희 디자이너

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