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마지막 '사전청약·기준금리·대출규제', 집값안정 불씨될까

[집값 고점]③하루 새 '40만' 관심 사전청약 확대, 2·4대책 전제 필요
기준금리 인상·대출규제 강화…"강남 재건축시장엔 마이동풍"

(세종=뉴스1) 김희준 기자 | 2021-08-01 06:05 송고
편집자주 정부가 기준금리 인상기조와 유동성 과잉을 근거로 집값 고점을 여러 차례 경고했다. 각종 지표가 합리적인 집값의 범위를 넘어섰다는 판단이다. 그러나 세종시 세종자이더시티엔 22만명 이상의 청약수요가 몰렸고, 중저가 아파트가 밀집한 서울 노도강(노원·도봉·강북구)과 금관구(금천·관악·구로구) 위주로 내 집 마련 수요가 몰리면서 집값 상승세가 확대했다. 집값 고점 경고에 대한 전문가 진단과 정부의 대안 마련 및 향후 주택시장 방향에 대해 살펴본다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 7월28일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 부동산 관계부처 합동브리핑에서 '부동산 시장 안정을 위해 국민께 드리는 말씀'을 낭독하고 있다. 2021.7.28/뉴스1 © News1 박정호 기자

지난달 28일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관의 '집값 고점' 경고가 사실상 부동산시장에서 '맹탕' 담화로 불린 까닭은 문제에 대한 뚜렷한 대안을 제시하지 못했기 때문으로 풀이된다. 경찰청장까지 대동해 투기규제 메시지를 주려 했지만, 대부분 기존정책을 답습하거나 종합해 알리는 데 그쳤다는 평가다.

전문가들은 당장 이달부터 유력시되는 한국은행의 선제적 기준금리 인상, 금융당국의 가계대출 규제, 사전청약 물량 확대가 정부가 남은 임기 동안 내놓을 수 있는 실질적인 시장안정 카드라고 입을 모은다.

◇1차 사전청약 시스템에 40만 접속…"물량확대엔 남은 변수 많아"

시세 60~80% 수준의 분양가를 앞세우며 내놓은 사전청약은 본청약에 앞서 분양일정을 1~2년 앞당기는 제도다. 서울을 비롯한 수도권 물량을 원하는 수요층을 흡수해 공급자 우위의 주택시장을 완화할 수 있다는 장점이 있다.

국회 관계자는 "'집값 고점'을 경고한 담화에선 부동산 대책도 함께 언급됐지만, 사실상 새 대안은 사전청약 대상을 공공택지 민영주택과 서울 도심 공공 복합사업까지 늘린다는 것뿐"이라고 했다. 그만큼 정부 안팎에선 당장 물량을 공급할 수 없는 상황에서 실수요층을 붙잡을 수 있는 사전청약을 핵심카드로 꼽고 있다는 얘기다.

여기엔 사전청약에 대한 실수요층의 실질적인 관심도가 매우 높다는 점도 반영됐다. 이를테면 담화 발표날과 같이 시작된 1차 사전청약 시스템 접속자가 하루 만에 40만명에 육박한다.

정부 관계자도 "서울 도심 공공주택 복합사업 후보지 등 '2·4 공급대책' 택지후보지 중 지구지정 요건을 마치거나 사업 진행속도가 빠른 10여곳의 물량을 최대한 빨리 사전청약으로 공급하는 방안을 검토 중"이라고 전했다.

이 경우 당장 공공주택 복합사업지 중 지구지정 요건을 확보한 서울 △증산4 △수색14 △불광1 근린공원 △쌍문역 동측 △방학역 △쌍문역 서측 △쌍문1동 덕성여대 △연신내역 등 1만200가구(22일 기준)가 사전청약 후보군이 될 수 있다. 10% 이상의 주민 동의를 받은 후보지 30곳(3만9200가구)도 마찬가지다.

강남구 압구정 현대아파트 모습 /뉴스1 © News1 

◇기준금리 인상·하반기 대출규제 '성큼'…"강남재건축엔 영향 미미할지도" 


두 번째 카드인 기준금리 인상은 사실상 예고된 수순으로 읽힌다. 이주열 한국은행 총재는 이미 연내 1~2차례의 금리인상도 정상적인 상황이라고 밝혔기 때문이다. 경기회복과 물가상승이 가팔라진 미국경제와 연동한다. 금융권에선 줄곧 자산시장의 과열과 거품을 강조하며 '명분쌓기'를 해온 한은 금통위가 8~9월께 집값과열을 지켜보며 선제적 금리인상을 단행할 것이란 전망이 이어지고 있다.

은성수 금융위원장이 담화를 통해 밝힌 강력한 가계대출 관리도 눈여겨볼 부분이다. 은행권 관계자는 "정부는 올해 가계대출 증가율 목표를 5~6% 수준으로 보고 있다"며 "이를 위해선 하반기 증가율을 3~4% 수준으로 관리해야 하는데, 금융위가 실수요와 무관한 부동산대출은 깐깐하게 감독하겠다고 밝혀 시중은행을 통한 규제가 더욱 거세질 것"이라고 했다.

하지만 부동산업계와 전문가들은 정부의 3가지 대안도 달아오른 주택시장을 식히기엔 부족하다고 본다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "도심의 복합사업 등을 통해 확보한 물량을 사전청약으로 추가공급하는 것은 물량부족에 시달리는 서울집값 안정에 영리한 대안"이라면서도 "문제는 최소한 지구지정이 완료된 뒤에야 확보할 수 있는 물량이고, 당장 입주할 물량이 필요한 실수요층을 끌어안기엔 역부족"이라고 지적했다.

기준금리 인상과 대출규제의 효과도 마찬가지다. 송승현 도시와 경제 대표는 "이미 여러 번 구두경고를 했기 때문에 이에 대한 리스크를 흡수할 정도로 주택시장이 달아올랐다면, 막상 1차례 정도의 기준금리 인상으론 시장의 변동성이 낮을 수 있다"며 "또 당장 물량이 부족한 것은 현실이고, 실질적으로 서울집값을 주도하는 재건축시장은 이자 등 '금융비용' 경고가 크게 먹히지 않을 수도 있다"고 했다.


h9913@news1.kr

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