사진은 17일 오후 서울 서초구 래미안 원베일리 아파트 단지 건축 현장(자료사진) 2021.6.17/뉴스1 © News1 이재명 기자

"오피스텔은 양도세를 낼 때 주택 수 산정에 포함되나요?"

'내가 가진 주택이 과세 대상에 포함되냐' 부동산 커뮤니티에서 흔히 볼 수 있는 질문인데요. 주택 수에 따라 납부하는 금액이 달라지는데, 세금 종류도 다양한 데다 각 세금별로 기준도 달라 헷갈리는 일이 많습니다. 또 아파트 청약을 신청하거나 대출을 받으려 할 때도 그렇고요.하나하나 따져보자니 머리가 아프고, 귀찮다고 대충 신고했다가 불이익을 당할까 두렵고. 그래서 이번 '부동산백서'에서는 각기 다른 상황 속에서 주택 수가 어떻게 다르게 계산되는지 알기 쉽게 풀어보려고 합니다.

◇ 분양권과 조합원 입주권은 주택일까?

아직 입주하지 않은 분양권과 조합원 입주권은 주택일까요, 아닐까요? 어떤 세금을 내느냐에 따라 다를 수 있습니다.

주택에 부과하는 세금에는 종합부동산세와 취득세, 양도세 등이 있는데요. 취득세는 주택을 새로 획득한 경우 내는 세금, 양도소득세는 주택 처분(양도)으로 차익이 발생했을 때 그 차익에 대해 부과되는 세금, 종합부동산세는 일정 금액 이상의 부동산을 소유한 사람들이 내는 세금입니다.먼저 취득세를 살펴보면, 분양권과 조합원입주권이 '주택'이 되는 경우로 볼 수 있습니다. 아직 입주 전이라도 주택 취득이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에 포함한다는 것인데요. 2020년 8월 12일 이후 새로 취득한 권리라면 취득세 산정 시 소유 주택 수에 포함됩니다.

양도소득세를 납부할 때에도 2021년 1월 1일 이후 새로 취득한 분양권은 주택에 해당합니다. 조합원입주권도 상황에 따라 양도소득세 과세 대상이 될 수 있습니다.

반면 종합부동산세를 산정할 때는 분양권과 조합원입주권이 주택 수 산정에 포함되지 않습니다. 재개발·재건축 과정에서 주택이 사라지고 토지만 남은 상황이라는 이유에서입니다.

청약시와 대출시에는 분양권과 조합원입주권은 주택 수 산정에 포함됩니다. 종부세를 낼 때를 제외하고 대체로 분양권과 조합원입주권은 '주택'으로 계산된다고 정리할 수 있겠네요.

◇ 상속받은 집은 한 채인데 세법상은 다주택?

집을 하나 가진 상황에서 부모님의 집을 상속받는 경우는 어떨까요? 집이 하나 늘었으니 복잡하게 생각할 것 없이 '다주택자'로 주택 수 산정에 포함될까요?

원칙적으로는 그렇지만 예외 조건들이 있습니다. 상속주택은 매매나 증여 같은 양도와 달리 본인의 의지에 따라 취득할 수 있는 것이 아니기 때문이죠. 불가피한 상황에서 획득했기 때문에 과도한 불이익을 받지 않게 예외를 둔 것입니다.

취득세의 경우 상속일로부터 5년 이내에는 주택 수 산정에 포함되지 않습니다. 상속으로 추가 취득했더라도 5년 이내라면 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다. 다만 5년이 넘어도 계속 소유하면 다주택 세율을 적용받게 됩니다.

양도소득세에도 비슷한 유예 조건이 있는데, 기존에 가지고 있던 주택을 상속받은 주택보다 먼저 처분한다면 상속주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. 반대로 상속주택을 먼저 팔면 주택 수 산정에 포함됩니다.

반면 종부세에는 취득세나 양도소득세와 달리 상속주택에 대한 별 다른 예외 조건이 없습니다. 상속주택이라도 2주택자가 되면서 종부세 기본 공제금액은 9억원에서 6억원으로 하향되고 조정대상지역이면 세율도 인상될 수 있습니다.

성동구 일대 아파트단지(자료사진) 2021.6.2/뉴스1 © News1 이재명 기자

형제자매나 다른 가족들과 공동상속을 받아 소수지분을 물려받은 경우에는 또 다른데요. 취득세와 종부세는 주택 수 산정에 포함되는데 비해 양도소득세의 경우에는 주택 수 산정에 포함되지 않습니다.

특히 종부세의 경우 특이한 점이 있는데 소수 지분을 가지고 있는 상속인 모두가 각 한 채씩 가지고 있는 거로 계산한다는 점입니다. 집은 한 채 인데 세금으로 잡히는 주택 수는 상속인 수 대로 늘어나는 희한한 상황으로 보이네요. 반면 취득세의 경우 가장 지분이 많은 상속인 한 명만 주택을 가지고 있는 것으로 계산합니다.

◇ '주거용 오피스텔'은 주택일까?

오피스텔은 주거용이냐 업무용이냐에 따라 세금 납부시 주택 산정 여부가 달라집니다. 취득세와 종부세, 양도세를 낼 때 주거용 오피스텔은 주택으로 구분되고 업무용 오피스텔은 비(非) 주택이 됩니다.

그런데 청약이나 대출을 받을 때는 또 달라져서 주거용과 업무용 오피스텔 모두 주택으로 치지 않는데요. 청약을 받을 때 오피스텔 하나를 갖고 있다면 무주택자로 청약 가점을 받을 수 있다는 뜻일 겁니다.

지금까지 상황에 따라 다른 '주택 수 산정' 기준을 살펴보셨습니다. 최대한 쉽게 풀려 했는데 그래도 너무 복잡한 건 어쩔 수가 없네요. 다 전달해드리지 못했지만 공동소유주택이나 소형저가주택, 임대주택도 각 세금이나 상황에 따라 주택인지 아닌지가 다르고요. 경우의 수가 50가지는 훌쩍 넘는 것 같습니다.

또 보유 기간이나 주택 지역, 취득 시기, 가격에 따라 '주택'인지 아닌지가 또다시 달라질 수 있으니, 본인의 상황을 정확하게 파악하려면 결국 세무사나 공인중개사를 찾을 수 밖에 없을 듯 합니다.

저 같은 '부린이'로서는 눈이 팽팽 도는 정책입니다. 이해하기 너무 어려운 세제라면, 몰라서 억울하게 피해를 당하는 국민도 적지 않을 것 같은데요. 상황에 맞는 금액을 부여하는 것도 중요하지만, 조금은 조건을 단순하게 만들어 눈에 쏙 들어오도록 만드는 작업도 필요해 보입니다.


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