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"정비사업 정상화 시그널…재산권 침해·현금부자 잔치 '부작용' 우려"

재건축 조합원 지위 양도 시기, 안전진단 이후 단계로 앞당긴다
"재개발 입주권 거래량 감소…매물 잠김 현상 높은 호가 고착화"

(서울=뉴스1) 이동희 기자, 박승희 기자, 노해철 기자 | 2021-06-09 18:19 송고
서울 주택 밀집 지역 모습(뉴스1 자료사진)© News1

국토교통부와 서울시가 재건축 재개발 정비사업의 조합원 지위 양도 제한 시기를 앞당긴다. 투기 수요를 차단해 안정적인 정비사업 추진으로 주택공급을 확충할 계획이다. 전문가들은 도심 주택 공급 정상화를 기대하면서도 동시에 재산권 침해 등 우려도 제기했다.

국토부와 서울시는 9일 오후 정부서울청사에서 '주택시장 안정 및 주택공급 활성화'를 위한 정책 간담회'를 개최했다. 두 기관은 상호 협력해 속도감 있는 주택공급 대책을 추진하는 한편 부동산 시장 안정화를 위해서도 협력하겠다고 밝혔다.

시장 안정화를 위한 대표적인 게 조합원 지위 양도 제한 시기 조기화다.

현재 서울은 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 거래가 금지되는 것이다.

이 조합원 지위 양도 시점을 재건축은 안전진단 통과 이후부터, 재개발은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정하기로 했다. 두 기관은 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안을 마련해 국회와 협의할 계획이다.

◇"조합원 지위 양도 제한 시기 조기화, 정비사업 정상화 시그널"

전문가들은 이번 조합원 지위 양도 제한 시점 변경으로 정비사업의 정상화를 기대했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "조합원 지위 양도 제한 시기를 초기 단계로 앞당기는 것은 안전진단 절차 완화의 시그널로 보일 것"이라며 "안전진단 이후부터 소유권 이전 등기까지 일련의 재건축 절차를 속도감 있게 진행하기 위한 밑그림을 볼 수 있다"고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 역시 "조합원 지위 양도 제한 강화가 결정된 시점부터 더욱더 빠른 사업 추진이 필요하다는 주장의 근거가 될 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "재건축은 현재 초과이익환수제로 일정 단계 이상의 진행이 어려운 상황"이라며 "이번 조치로 당분간 재개발 시대가 열릴 수 있다"고 내다봤다.

또 투기 수요 차단에 효과적일 것으로 전망했다. 윤지해 수석연구원은 "현재 안전진단 단계는 불확실성이 크다"며 "자금이 묶이는 리스크가 있어 가수요가 지금보다 줄 것"이라고 했다.

오세훈 서울시장(왼쪽)과 노형욱 국토교통부 장관이 9일 오후 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 '국토교통부-서울특별시 주택정책 협력 간담회'에서 악수하고 있다. 2021.6.9/뉴스1 © News1 안은나 기자

◇"재산권 침해·현금 부자에게 더 기회 '규제의 역설'" 부작용 우려

다만 재산권 침해 등 부작용 우려도 제기됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "가수요 차단에는 도움이 되나, 이견으로 정비사업 기간이 장기화하는 사업장은 주택 처분에 제동이 걸린 소유주 불만이 커지거나 재산권 침해에 대한 우려의 목소리가 생길 것"이라며 "사업 속도가 떨어지고 10년 이상 장기 보유 거주 조합원에 대해서는 예외 조항을 만들어줄 필요가 있다"고 강조했다.

오히려 이번 규제가 현금 부자들에게만 좋은 일이라는 지적도 나왔다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "관리처분인가 단계에서 재건축 평형과 입주 분담금 등이 결정된다"며 "(안전진단 이후 단계로 조합원 지위 양도 시기를 앞당기면) 재건축 소유주가 판단할 기준이 없다"고 설명했다.

이어 "재건축은 완성 단계로 갈수록 가격이 상승하는데, 자금 여력이 부족한 소유주는 (불확실한 분담금에) 집을 빨리 매도할 수밖에 없다"면서 "현금 부자들에게 재건축 매수 기회를 더 줘 보다 높은 투자 수익을 안겨주는 규제의 역설이 나타날 수 있다"고 지적했다.

또 재개발 입주권 거래량 감소와 대기 수요가 많은 지역은 높은 호가가 유지되는 '고원화' 현상이 나타날 수 있다고 내다봤다.

함영진 랩장은 "재건축보다 상대적으로 전매가 자유로운 재개발 입주권 거래량이 줄어들 가능성이 크다"라면서 "서울은 전매 규제 기간 장기화로 매물 잠김 현상 또는 신축 주택의 유통 매물 감소로 매물 희소성이 부각, 대기 수요가 많은 지역은 '가격고원화' 현상의 부작용을 낳을 수 있다"고 말했다.


yagoojoa@news1.kr

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