서울 시내 시중은행 대출 창구 모습.© News1 김명섭 기자

더불어민주당이 내놓은 '서민 무주택자 주택담보대출비율(LTV) 완화 대책'의 최대 대출한도 4억원을 받으려면, 연봉이 적어도 4750만원은 돼야 하는 것으로 나타났다. LTV가 완화되더라도 7월부터 시행되는 소득 기반 대출 규제인 총부채원리금상환비율(DSR) 40%가 예외 없이 적용되기 때문이다. 소득이 적으면 대출한도는 줄어들게 된다.28일 금융권에 따르면 민주당 부동산특별위원회는 전날 서민 무주택 실수요자에 대한 LTV 우대 폭을 현행 10%포인트(p)에서 20%p로 확대하는 대출규제 완화방안을 발표했다. 개선안은 당정협의를 거쳐 확정될 예정이다.

서울 등 투기지역·과열지구는 LTV를 최대 60%, 조정대상지역은 최대 70%까지 허용한다. 무주택자가 LTV 우대 혜택을 받을 수 있는 집값 기준도 6억원에서 9억원(조정대상지역은 5억원→8억원)으로 완화하고, 소득기준도 부부합산 8000만원에서 9000만원(생애최초 9000만원→1억원)으로 확대했다.

구체적으로 주택 가격 6억원까지는 LTV를 최대 20%p 가산해 60%까지 허용(조정대상지역은 5억원까지 70%)하고, 6억원~9억원 초과분(조정대상지역은 5억원~8억원 초과분)은 종전 LTV 50%(조정대상지역은 60%)를 적용한다.

다만 대출 최대한도는 4억원 이내로 제한된다. LTV 한도가 4억원이 넘더라도 초과분을 제외하고 4억원까지만 대출해준다. 예를들어 서울에서 8억원짜리 주택 구매 시 새로운 LTV 한도는 4억6000만원(6억원×0.6+(8-6)억원×0.5)이지만, 총 대출한도에 따라 6000만원을 뺀 4억원만 대출받을 수 있다. 현재 LTV 40%를 적용한 대출한도(3억2000만원)보다 8000만원 늘어나는 셈이다.그러나 모두가 대출 최대한도 4억원까지 받을 수 있는 것은 아니다. 무주택자 LTV 완화의 경우에도 새로 시행되는 '차주단위 DSR' 규제를 적용하기로 했기 때문이다.

정부는 오는 7월부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받을 경우 차주 단위의 DSR 40% 규제를 적용하기로 했다. DSR은 모든 가계대출의 1년치 원리금상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 연간 원리금상환액이 연봉의 40%를 넘으면 추가 대출을 안 해준다는 얘기다.

무주택자 대출 최대한도인 4억원 대출을 시뮬레이션해 보면, 대출기간을 최장인 30년(금리 2.5% 가정)으로 설정했을 때 연간 원리금상환액이 약 1900만원이 된다. 상환부담액이 연봉의 40% 이내에 들려면, 소득이 적어도 4750만원 이상은 돼야 한다는 계산이 나온다. 연봉이 이보다 적을 경우 DSR에 따라 대출한도가 줄어들게 된다.

일각에선 이로 인해 무주택자 LTV 규제 완화가 '총 대출한도'와 '차주단위 DSR' 등 이중 규제에 묶이면서 실효성이 제한적이라는 지적도 나온다. 서울 집값이 단기 급등한 상황에서 대출한도는 찔끔 늘어나는 수준에 그쳐 서민 실수요자의 내 집 마련에 큰 도움이 되기 어려울 것이란 얘기다.

금융권 관계자는 "서울 아파트 중위가격이 최근 10억원에 육박한 상황에서 LTV를 70%까지 완화해줘도 총 대출한도와 DSR 40% 규제에 묶이면 선택할 수 있는 집은 상당히 제한된다"며 "집값 안정이 선행되지 않을 경우 대출규제 완화 효과는 크지 않을 것"이라고 말했다.


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